Ожидаем снижения цен на квартиры ?

[Qanzaz]

Я ж не Господь Бог,чтобы мне было что-то известно, я просто умею анализировать, сопоставляю и выводы не внушают мне уверенности. Но,не переймайтеся, я ж пессимист по вашим словам.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Как реалист говорю, что ничего не будет. А вы таки наводите панику

 

[spinoza8]

Как реалист говорю, что ничего не будет.

Если ничего не будет,то это еще хуже,чем я думаю. А если серьезно,то как вы можете это знать наверняка? И если ничего не будет,то,что тогда будет?

 

[Orshansky]

Горизонт вложения в недвижмость не 2 года. За два года построят дом, потом еще посдается до полного обживания.
По пунктам - перекупов и агентств через 2-5-10 лет будет не меньше. Может даже сами застройщики из надежных получат доступ к длинным деньгам, перестанут демпинговать на этапе котлована и лавочка дешевых и надежных котлованов прикроется.
Коммуналку не тянут сейчас. Через 5 лет или 100 долларов снова перестанут быть большими деньгами, или Украина опустеет. Мы сейчас на дне доходов населения. В обычной стране обычные люди без проблем платят за квартиры.
Перекупы пытаются сбросить начиная со следующего дня после покупки. Дело не в них, а платежеспособном спросе, который именно сейчас приближается к минимуму - старые накопления потратились, новые только начали создаваться.
Застройщики продолжают строить, это как ручеек - нельзя в 10 раз увеличить, тогда как увеличить количество денег на рынке очень просто. Не думаю, что их темпы будут поспевать за увеличивающейся покупательной способностью людей, если мы будем выходить из кризиса.
То, что неудачливые аредодатели будут продавать, с этим согласен, но это будут явно не новострои с хорошим расположением.

PS Последние полгода банки сильно снизили ****** по депозитам. Если раньше держать деньги в банке было явно выгодней аренды, то сейчас нет. Еще один фактор прихода денег на РН.

Если бы РН приносил прибыль, то тот же Ярославский или Ахметов - скупили бы 1000-2000 домов ЦЕЛИКОМ и сдавали бы их в аренду. Но они этого не делают, как думаешь почему? Нигде в МИРЕ аренда, за исключением гостиниц, не является хоть сколько нибудь интересным бизнесом. Да и не каждая гостиница может выйти в прибыль, например The Plaza по итогу была порезана частично на квартиры и продана, количество номеров сократили в 2! раза. А это центральный парк, Манхэттен, а не ***** Харьков...

Покупая квартиру у застройщика, используя ее 10-15 лет для жизни и продавая - ты никогда не заработаешь, ты потеряешь минимум 30-40% своих средств. Все примено как с поддержанным автомобилем, только в другом масштабе времени.

 

[dimdo]

И если ничего не будет,то,что тогда будет?

он же ответил

 

[TRUE]

Я ж не Господь Бог,чтобы мне было что-то известно, я просто умею анализировать, сопоставляю и выводы не внушают мне уверенности. Но,не переймайтеся, я ж пессимист по вашим словам.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Скажи, а ты в своей аналитике учел кому принадлежат эти ресурсы и в чьих интересах они вещают?

Если бы РН приносил прибыль, то тот же Ярославский или Ахметов - скупили бы 1000-2000 домов ЦЕЛИКОМ и сдавали бы их в аренду. Но они этого не делают, как думаешь почему? Нигде в МИРЕ аренда, за исключением гостиниц, не является хоть сколько нибудь интересным бизнесом. Да и не каждая гостиница может выйти в прибыль, например The Plaza по итогу была порезана частично на квартиры и продана, количество номеров сократили в 2! раза. А это центральный парк, Манхэттен, а не ***** Харьков...

Покупая квартиру у застройщика, используя ее 10-15 лет для жизни и продавая - ты никогда не заработаешь, ты потеряешь минимум 30-40% своих средств. Все примено как с поддержанным автомобилем, только в другом масштабе времени.

Бла-бла-бла
Может потому что у Ярославского немного больше бабок и с ними доступен порог ахождения в проекты, которые имеют большую рентабельность?

 

[spinoza8]

Скажи, а ты в своей аналитике учел кому принадлежат эти ресурсы и в чьих интересах они вещают?




Я эти ссылки просто как пример привел, в своей аналитике я не ориентируюсь на масс медиа, а пытаюсь понять,что происходит, кому это выгодно и что должно быть дальше, чтобы тому кому выгодно происходящее,оставалось для него выгодным и в будущем.

 

[Orshansky]

Бла-бла-бла
Может потому что у Ярославского немного больше бабок и с ними доступен порог ахождения в проекты, которые имеют большую рентабельность?

Может быть потому, что если правильно посчитать амортизацию и все налоги, аренда нерентабельна по определению?

Сдавая квартиру в аренду ты даже не покрываешь ее амортизацию, в лучшем случае компенсируешь затраты на коммунальные.

Допустим 1к в новострое 50м2:
$25 000 сама квартира
$15 000 в нормальный ремонт

Имеем $25 000 2% амортизации в год квартир
Имеем $15 000 5% амортизации в год ремонта
================
-$500 амортизация квартиры
-$750 мортизация ремонта
= -$1250

Коммуналка:
= -$500

Такую квартиру в лучшем! случае в первые 5 лет сдашь за $175-200.
Вторые 5 лет $150-$175.

+ учитываем простой квартиры
= -$200-400 в год

Т.е. после 5 лет аренды в + заработав в лучшем случае $2-3к за 5!!! (1% годовых ******) лет, ты начинаешь работать в минус!

 

[TRUE]

Скажи, а ты в своей аналитике учел кому принадлежат эти ресурсы и в чьих интересах они вещают?




Я эти ссылки просто как пример привел, в своей аналитике я не ориентируюсь на масс медиа, а пытаюсь понять,что происходит, кому это выгодно и что должно быть дальше, чтобы тому кому выгодно происходящее,оставалось для него выгодным и в будущем.

Я сейчас может переверну сознание: а ты не думал, что там давно никто не стреляет, а во многих местах и не стреляли вообще. Просто создается кому-то нужный информационный фон.

 

[spinoza8]

он же ответил

А ты не находишь смешным столь категоричное заявление? Я бы с точностью в 100% не взялся бы спрогнозировать события,которые будут через час, а человек так уверенно и безаппеляционно делает заявления о событиях в будущем ,которых никто не знает, и я должен поверить этому виртуалу и вложиться в харьковскую недвигу, так что ли?

 

[snikersmu]

вот кому интересно прикольная панорама по киеву

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Еще 3-4 года назад было чистое поле там))

Это уже не Киев, это за чертой города. В селе.

 

[TRUE]

Еще замечу, что на перспективу подорожания в первую очередь сейчас влияет расположение. Если на окраинах типа медкомплекса будут продолжать строить, то это будет сдерживать там цены. Может в этом секрет успеха Плехановской, что это не массовая застройка. Плюс две линии метро.

Ты же недавно говорил, что возле метро квартиры переоцененны, а переферия имеет шанс вырасти

 

[spinoza8]

Я сейчас может переверну сознание: а ты не думал, что там давно никто не стреляет, а во многих местах и не стреляли вообще. Просто создается кому-то нужный информационный фон.

Не вижу как твоё высказывание противоречит тому,что я сказал выше -я про выгоду и кому это выгодно и что должно происходить дальше,чтоб это оставалось выгодным и дальше-подумай, что должно быть дальше? Не важно реально это будет происходить или информационной нагнетаться. А насчет стреляют, у меня много там коллег живет -говорят,что таки стреляют.

Может быть потому, что если правильно посчитать амортизацию и все налоги, аренда нерентабельна по определению?

Сдавая квартиру в аренду ты даже не покрываешь ее амортизацию, в лучшем случае компенсируешь затраты на коммунальные.

Допустим 1к в новострое 50м2:
$25 000 сама квартира
$15 000 в нормальный ремонт

Имеем $25 000 2% амортизации в год квартир
Имеем $15 000 5% амортизации в год ремонта
================
-$500 амортизация квартиры
-$750 мортизация ремонта
= -$1250

Коммуналка:
= -$500

Такую квартиру в лучшем! случае в первые 5 лет сдашь за $175-200.
Вторые 5 лет $150-$175.

+ учитываем простой квартиры
= -$200-400 в год

Т.е. после 5 лет аренды в + заработав в лучшем случае $2-3к за 5!!! лет, ты начинаешь работать в минус!

Согласен с тобой , что заработок с аренды-это иллюзия, если есть уверенность в том,что капитализации обьекта будет в будущем расти,тогда имеет смысл, а если нет, то это как таксист,который думает,что он зарабатывает. Для того,чтобы зарабатывать на аренде надо много иметь обьектов, меньше вкладывать в них и стараться больше с них выжать.

 

[TRUE]

Может быть потому, что если правильно посчитать амортизацию и все налоги, аренда нерентабельна по определению?

Сдавая квартиру в аренду ты даже не покрываешь ее амортизацию, в лучшем случае компенсируешь затраты на коммунальные.

Допустим 1к в новострое 50м2:
$25 000 сама квартира
$15 000 в нормальный ремонт

Имеем $25 000 2% амортизации в год квартир
Имеем $15 000 5% амортизации в год ремонта
================
-$50 амортизация квартиры
-$750 мортизация ремонта
= -$800

Коммуналка:
= -$500

Такую квартиру в лучшем! случае в первые 5 лет сдашь за $150-200.
Вторые 5 лет $100-$150.

+ учитываем простой квартиры
= -$200-400 в год

Т.е. после 5 лет аренды в + заработав в лучшем случае $2-3к ты начинаешь работать в минус!

Может быть. Тут надо смотреть мировой опыт и слушать мнение людей, которые этим занимаются. Скорее всего,если принять стоимость квартиры за константу, то так и есть. Если только не брать самые дешевые варианты, в которых годами не делается ремонт.
Самому интересно, что выгоднее: купить новострой и выждать года 3-5 и продать в строительном состоянии или сделать косметику и сдать.
Если взять к примеру 50 кв.м. В первом случае получится примерно 1000 долл в год потеря на коммуналке. Во втором нужно вложить тысяч 10 в ремонт, который при условии сдачи будет отбиваться лет семь в ноль. Но при этом не будет и потерь. Просто ноль.
Таким образом в 5-7-летней перспективе сдача аренды просто отобьет минуса. А владение будет чистый минус.
Зы сам прикидываю мож уже пора вкинуться с перспективой роста...

 

[Orshansky]

Таким образом в 5-7-летней перспективе сдача аренды просто отобьет минуса. А владение будет чистый минус.
Зы сам прикидываю мож уже пора вкинуться с перспективой роста...

Это без амортизации. А рост в 2-3 раза - это миф. Наоборот, см. цены Болгарии, Молдовы, Румынии. Если уберут фактор коррупции в Харькове, стоимость жилья упадет еще больше. Так как в конкурентной среде эффективно строить можно будет в наших реалиях по $300 за м2 имея рентабельность порядка 20-25%. А значит втюхать низкосортное ****** 10-ти летней давности от ЖС1 и даже ЖС2 можно будет не более чем за $400.

Естественно, будут ообьекты премиум, элит класса или премиум-расположения которые будут проваливаться за $1500-2000, но это единицы обьектов и очень ограниченного спроса.

 

[TRUE]

Это без амортизации. А рост в 2-3 раза - это миф. Наоборот, см. цены Болгарии, Молдовы, Румынии. Если уберут фактор коррупции в Харькове, стоимость жилья упадет еще больше. Так как в конкурентной среде эффективно строить можно будет в наших реалиях по $300 за м2 имея рентабельность порядка 20-25%. А значит втюхать низкосортное ****** 10-ти летней давности от ЖС1 и даже ЖС2 можно будет не более чем за $400.

Естественно, будут ообьекты премиум класса или премиум-расположения которые будут проваливаться за $1500-2000, но это единицы обьектов и очень ограниченного спроса.

Что же делать? Покупать акции Гугла?
Кстати, кто-то в Харькове занимается сопровождением покупки акций в забугорье?

 

[spinoza8]

Может быть. Тут надо смотреть мировой опыт и слушать мнение людей, которые этим занимаются. Скорее всего,если принять стоимость квартиры за константу, то так и есть. Если только не брать самые дешевые варианты, в которых годами не делается ремонт.
Самому интересно, что выгоднее: купить новострой и выждать года 3-5 и продать в строительном состоянии или сделать косметику и сдать.
Если взять к примеру 50 кв.м. В первом случае получится примерно 1000 долл в год потеря на коммуналке. Во втором нужно вложить тысяч 10 в ремонт, который при условии сдачи будет отбиваться лет семь в ноль. Но при этом не будет и потерь. Просто ноль.
Таким образом в 5-7-летней перспективе сдача аренды просто отобьет минуса. А владение будет чистый минус.
Зы сам прикидываю мож уже пора вкинуться с перспективой роста...

Ну для этого надо точно знать,что рост таки будет,не так ли? В свое время ,да и сейчас продолжается рост в Калифорнии где-то 50% за два последних года-вот это я понимаю ,да и аренда постоянно растет. То,что три года назад стоило 800 тыс. , сейчас уже за полтора миллиона можно выставить.

 

[TRUE]

А насчет стреляют, у меня много там коллег живет -говорят,что таки стреляют.

У меня тоже много кого. Говорят стреляют, только не на поражение, там где надо и когда надо. Для создания того же фона в инфомационном пространстве.

Ну для этого надо точно знать,что рост таки будет,не так ли?

Так бы все в Сочи жили...тут без жопного чувтва не обойтись

 

[spinoza8]

У меня тоже много кого. Говорят стреляют, только не на поражение, там где надо и когда надо. Для создания того же фона в инфомационном пространстве.



Тю, а раненые,которые к ним поступают-тоже для инфо шума?

Так бы все в Сочи жили...тут без жопного чувтва не обойтись

Так это чувство мне как раз и подсказывает,что вкладывать в недвигу здесь и сейчас пока нет смысла.

 

[mik12345]

Ты же недавно говорил, что возле метро квартиры переоцененны, а переферия имеет шанс вырасти

Да, говорил про вторичку, на которой процесс сегментации в кризис и десегментации в жирные годы виден сильней. В кризис больше ценится местоположение, в денежные времена планировки, территория, вид из окна и т.п.
Вообще ключевой частью фразы было "будут продолжать строить" а не "окраины". Если комплекс продолжает строится, и у застройщика/перекупов есть варианты в разной степени готовности по демпинговой цене, это негативно влияет на цены в уже построенных домах.

1% годовых ******

В расчетах не все верно, но с цифрой реальной эффективности сдачи в 1-2% годовых я согласен. Современная экономическая система устроена так, что любое пассивное вложение денег ведет к их "усыханию". Иначе бы за сто-двести лет все богатства принадлежали бы тем, кто вложился раньше, а не тем, кто работает. Аренда это бизнес с, пусть и небольшими, вложениями труда и рисками. Только поэтому она приносит положительный доход.

 

[Qanzaz]

Если ничего не будет,то это еще хуже,чем я думаю. А если серьезно,то как вы можете это знать наверняка? И если ничего не будет,то,что тогда будет?

Поздняк метаться плешивому фюреру.
Квартиры не подешевеют