Ожидаем снижения цен на квартиры ?

[Orshansky]

Я не говорил на 100% что будут строить.
Я выразил мнение что им строить в 2015 году - по прежнему будет выгодно эконом. Потому что:
1) Потому что себестоимость выросла незначительно.
2) Новостройки по прежнему интереснее вторички при 7000-8000 грн за квадрат. 1 комн. квартиру по нынешнему курсу доллара можно практически за 10 000 долларов купить. Через сколько такие цены на вторичке будут???
3) Жс-1 строит довольно быстро ( пусть и некачественно) за 1 год дом строят часто с нуля. Так что там риски при 60-70% готовности будут приемлимые
4) Ну и в целом новвострой всегда более привлекательный чем убитый хрущ

Беда только в том, что:
1. Ключевая ставка выросла, кредиты подорожали, кредитов нет
2. Себестоимость строительства выросла на 70%
3. Доходы 90% населения уменьшились на 20-30% за счет того, что в структуре их расходов есть импортные товары (парфюмерия, одежда, обувь, лекарства, еда)
4. 5-7% людей, которые инвестировали до 2014 г. на фоне войны - не стремятся расставаться с личными средствами и покупают только в случае крайней необходимости для себя
5. Вырос риск замораживания котлована
6. Иппореки нет
7. Спрос в Харькове на котлованные новострои упал с 20% до 1%
8. Девальвация 300%

Теперь представь себя застройщиком. И скажи, ты бы закладывал новые обьекты?

Лично я бы на месте застройщиков - заложил, просто забил бы котлован и заморозил проект до лучших времен (даже не начинал бы продажи: ЖС1 Плехановская, ЖС2 Квитки Основьяненко, ЖС2 будмен, ЖС2 садовый два дома, ЖК Изумрудный горд и т.д.).


Вот представь среднестатистическую зрелую пару без детей:
Доход мужа 7000 грн
Доход жены 3000 грн

Если раньше, они могли себе позволить в месяц отложить скажем 5000 грн на 1м2 и 5000 грн потратить на свои нужны.

На сейчас: 1м2 стоит уже 8500 грн, а на свои нужны нужно потратить скажем 8000 грн.

Вопрос, от куда покроется дыра в их бюджете в 6500 грн?

То, что строить буду в 20 раз! меньше - это факт, прими его как объективную реальность. Весь вопрос сколько не будут строить. Я думаю минимум 2-5 лет. Пока ключевая ставка кредитования не вернется на уровень 6.5%

 

[Аристарх Кошачий]

Беда только в том, что:
1. Ключевая ставка выросла, кредиты подорожали, кредитов нет
2. Себестоимость строительства выросла на 70%
3. Доходы 90% населения уменьшились на 20-30% за счет того, что в структуре их расходов есть импортные товары (парфюмерия, одежда, обувь, лекарства, еда)
4. 5-7% людей, которые были готовы инвестировать до 2014 г. на фоне войны - не стремятся расставаться с личными средствами и покупают только в случае крайней необходимости для себя
5. Вырос риск замораживания котлована
6. Иппореки нет
7. Спрос в Харькове на котлованные новострои упал с 20% до 1%
8. Девальвация 300%

Теперь представь себя застройщиком. И скажи, ты бы закладывал новые обьекты?

Лично я бы на месте застройщиков - заложил, просто забил бы котлован и заморозил проект до лучших времен.


Вот представь среднестатистическую зрелую пару без детей:
Доход мужа 7000 грн
Доход жены 3000 грн

Если раньше, они могли себе позволить в месяц отложить скажем 5000 грн на 1м2 и 5000 грн потратить на свои нужны.

На сейчас: 1м2 стоит уже 8500 грн, а на свои нужны нужно потратить скажем 8000 грн.

Вопрос, от куда покроется дыра в их бюджете в 6500 грн?

и это пишет оптимист

 

[Orshansky]

и это пишет оптимист

Мой оптимизм он только в отношении цен в условиях дефицита ликвидного предложения. На этапе выхода из кризиса, когда застройщикам понадобится еще 2-3 года наростить объемы - будет момент, когда реально цены за м2 могут зашкалить на вторичку до 2000 у.е

В остальном дела не очень и это мне кажется слишком очевидно, что с ключевой ставкой 14% бизнес перестанет развиваться. С ключевой ставкой 17%+ - будет сворачиваться.

 

[TRUE]

Вообще заметил, что все участники этого раздела делятся на 2 категории:

1. Оптимисты
2. Пессимисты

Предлагаю добавить сюда наблюдателей, которые с удовольствием купят что-то в условиях определенности. Да, скорее всего они переплатят, когда отложенный спрос выйдет на рынок, но это будет плата пропорциональная спокойствию и уверенности в завтрашнем дне.

Да понятно что ты знаешь всё лучше чем глава крупнейшего застройщика Киева. Я ж не сомневался )

для простоты и чтобы не заморачиваться иксами из 5-го класса.
1.Предположим, что квадрат стоил 100 грн, из них 30 грн - это была составляющая в долларе.
2. Предположим, что доллар вырос в 2,5 раза, а по состоянию на сег. день почти в 3., то есть валютная составляющая стала стоить 30*2,5=75+70 грн в гривне=145 грн.
Итого имеем в первом приближении рост 45%, а реально все 50.

 

[smawk]

Ответ дает рынок.... Новые котлованы закладываются. а там время покажет.
Я думаю они знают что делают и если им выгодно по 8000 грн. продавать метр, то это не просто так.

В целом я вот представляю себе ЖС-1. Ок рисковать щас смысла нет. Строить как в 2011-2014 целыми районами рисково. Но построить пару домов можно.

1) Покупаю условно тонну кирпичей, тонну песка, тонну металла, тонну цемента - столько сколько необходимо для постройки 3х типовых домов.
2) Понимаю что за 2015 год. зарплаты сильно не вырастут. Прикидываю что при всех данных условиях за 2015 год ( если я купил ВСЕ материалы) себестоимость не выйдет за 4000-4500 за метр и ставлю цену 8000 грн.
3) Маркетинг показал что 30-60 метровые квартиры за 240-480 тыс. грн. (11-22 тыс долларов) люди при любых раскладах купят в Харькове.
4) Также он показал, что вторичка к таким показателям придет только к концу 15го года, а может и вообще не придет
5) Взятки за землю и подведение коммуникаций уже уплачены.

Так чё бы мне не построить пару домов?

 

[Orshansky]

а реально все 50.

+ рост ключевой ставки кредитования с 6.5 до 14%

Получается реальное удорожание котлована в грн на 65-70%

Ответ дает рынок.... Новые котлованы закладываются. а там время покажет.
Я думаю они знают что делают и если им выгодно по 8000 грн. продавать метр, то это не просто так.

В целом я вот представляю себе ЖС-1. Ок рисковать щас смысла нет. Строить как в 2011-2014 целыми районами рисково. Но построить пару домов можно.

1) Покупаю условно тонну кирпичей, тонну песка, тонну металла, тонну цемента - столько сколько необходимо для постройки 3х типовых домов.
2) Понимаю что за 2015 год. зарплаты сильно не вырастут. Прикидываю что при всех данных условиях за 2015 год ( если я купил ВСЕ материалы) себестоимость не выйдет за 4000-4500 за метр и ставлю цену 8000 грн.
3) Маркетинг показал что 30-60 метровые квартиры за 240-480 тыс. грн. (11-22 тыс долларов) люди при любых раскладах купят в Харькове.
4) Также он показал, что вторичка к таким показателям придет только к концу 15го года, а может и вообще не придет
5) Взятки за землю и подведение коммуникаций уже уплачены.

Так чё бы мне не построить пару домов?

Ну точно дебил.

Спрос упал с 20% до 1%. У среднестатистической семьи дырка в бюджете в 6500 грн, если они будут по 8500 в месяц тратить на м2.

Перефразирую, вместо 4-х лет на квартиру им прийдется зарабатывать 12!!!!!

Построят не 20 домов в год, а 1 или не 2000 квартир, а 100 элитных, для тех, кто гарантированно имеет хотя бы возможность купить.

Как бы это парадоксально для тебя не звучало, но:
- эконом стрить не будут (ЖС1 Элит Плехановская, ЖС2 премиум Квитки-основьяненко и бизнес - будмен, Авантаж бизнес - Изумрудных город -
это кандидаты в замроженные ктлованы для будущих времен, прсто забить место)
- будет дефицит ликвидного предложения
- цена на ликвидную вторичку в условиях выхода из кризиса - зашкалит до 2000.

 

[TRUE]

для простоты и чтобы не заморачиваться иксами из 5-го класса.
1.Предположим, что квадрат стоил 100 грн, из них 30 грн - это была составляющая в долларе.
2. Предположим, что доллар вырос в 2,5 раза, а по состоянию на сег. день почти в 3., то есть валютная составляющая стала стоить 30*2,5=75+70 грн в гривне=145 грн.
Итого имеем в первом приближении рост 45%, а реально все 50.

если посчитать в долл, то (100/8=12,5)/(145/20=7,25)=1,7 р, то есть цена дожна упасть в 1,7 раза на новострои.
Сколько там они стоили в баксах? вот оттуда и вторичка плясать будет + немного к новострою. Все имхо и опираясь на директора Киевжилстрой.
Пример: МЖК Интернационалист стоил ок.6500/8=812 долл, новая цена 812/1,7=477 долл=9500, кажись на котловане 8000+ они заложили новый дом. Стало быть где-то к 500 долл и идем равновесная цена первичка-вторичка.

+ рост ключевой ставки кредитования с 6.5 до 14%
Получается реальное удорожание котлована в грн на 65-70%

ну если сюда еще глянуть, то на сег день самые халявные ставки в гривне 20+%

 

[smawk]

Оршанский умник ты хренов. Ты знаешь что говорить гадости на людей - плохо в первую очередь для тебя же. Ты же каждый день по 10 раз обзываешь людей всякой хуйней типа дебилы, идиоты, нищеброды и тому подобное. Я не психолог, но в целом такое поведение говорит о внутренних проблемах осознанных или нет. Но то такое я на такую херню на ХФ не реагирую давно.

Для TRUE
1) 30% импорта - это было из интервью Киевгорстроя. Там дома в основном бизнескласса идут
2) Для ЖС-1. Доля импорта 5-10%. Опять же это из интервью.
3) Вы ошибаетесь что на импорт идет моментальная наценка и изменение цены. Я вот смотрю компьютеры стационарные уже 1.5 года. периодически покупать приходится их. Так вот на розетке они за 1.5 года подорожали на 20-30%. Хотя это же чистый импорт. И по вашей теории должны были в 3 раза подородать. Так что по разному импорт меняется....

 

[Orshansky]

ну если сюда еще глянуть, то на сег день самые халявные ставки в гривне 20+%

С ноября 24%+

2) Для ЖС-1. Доля импорта 5-10%. Опять же это из интервью.

Ок, почему тогда ЖС1 поднял цену на 50%? Какие ЖС1 в 2015 закладывает эконом-котлованы? Почему в договоре ЖС1 есть пункт, об удорожании доллара свыше 15% на момент оплаты вы доплачиваете?

Я еще забыл такой момент, как 20% налог на схемы совместного инвестирования, по котрым ЖС1 продает квартиры.

 

[smawk]

АААААААА

Где Жс-1 поднял цену на 50?????? Постышева - 6500 грн., Балакирева - 8400, Салтовка- 7200-7700, Алексеевка - 8300. За год по всем домам рост 20-30%.

А вот слова их дирекктора от 29.12.2014 т.е месяц назад:
«Трест Жилстрой-1» в нынешнем году вводит в эксплуатацию 62 тысячи квадратных метров жилья – это на 40% больше, чем в прошедшем году. В 2015-м также планируется увеличить объемы производства и достроить 72 тыс. кв. м жилья.

Я не сомневаюсь что тебе похуй на мнение директоров крупнейших стройкомпаний - ты у нас самый лучший аналитик Рынка Недвижимости, но думаю люди смогут объективно оценить это.
Мы уже с тобой обсуждали и ЖС-2 где рост цены котлована составил 70% НО ЗА 4 ЧЕТЫРЕ ГОДА!!! Но тебе ж все равно.

Тебе ж гордыня не позволит сказать - да я не прав.

 

[Orshansky]

АААААААА

Где Жс-1 поднял цену на 50?????? Постышева - 6500 грн., Балакирева - 8400, Салтовка- 7200-7700, Алексеевка - 8300. За год по всем домам рост 20-30%.

А вот слова их дирекктора от 29.12.2014 т.е месяц назад:
«Трест Жилстрой-1» в нынешнем году вводит в эксплуатацию 62 тысячи квадратных метров жилья – это на 40% больше, чем в прошедшем году. В 2015-м также планируется увеличить объемы производства и достроить 72 тыс. кв. м жилья.

Я не сомневаюсь что тебе похуй на мнение директоров крупнейших стройкомпаний - ты у нас самый лучший аналитик Рынка Недвижимости, но думаю люди смогут объективно оценить это.
Мы уже с тобой обсуждали и ЖС-2 где рост цены котлована составил 70% НО ЗА 4 ЧЕТЫРЕ ГОДА!!! Но тебе ж все равно.

Тебе ж гордыня не позволит сказать - да я не прав.

Да, ты не прав.

Конкретно по Балакирева на 36% (речь о строящейся секции):

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

ЖС1 лайнер 75% (речь о строящейся секции):

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Но график отслеживает динамику только с февраля, когда курс уже был 10

 

[smawk]

начинается классика жанра - манипулирование ))

1) Ок пусть не 30% а 36%, но это почти тоже самое что я и сказал чем твои 66-70%. и опять же. вот как раз по 6250 в марте продавался тот корпус больницы на балакирева, когда стали строить с нуля из кирпича 2й и 3й дом цена сразу скаканула, потому что там уже совсем другой проект пошел и условия. Т.е это не на один и тот же дом.
2) Лайнер - это не экономкласс. Я 500!!! раз сказал что говорю ТОЛЬКО про эконом класс. Поэтому не обсуждаю всякие Тмм авантажи Альянсы и иже с ними

 

[Orshansky]

начинается классика жанра - манипулирование ))

1) Ок пусть не 30% а 36%, но это почти тоже самое что я и сказал чем твои 66-70%
2) Лайнер - это не экономкласс. Я 500!!! раз сказал что говорю ТОЛЬКО про эконом класс. Поэтому не обсуждаю всякие Тмм авантажи Альянсы и иже с ними

36%

Но забудь про эконом, бизнес...

Лайнер - это такой же кирпич + плиты перекрытия, паркинга нет, окна обычные.... Для меня - это эконом "-".
С каких делов там +75%? Т.е. чего там такого "импортного"?

 

[smawk]

Думаю как из-за твоей любимой ликвидности. В первую очередь из-за месторасположения. Много ли домов в Центре нормальных. 1-2-3. Как раз из-за твоего любимого дефицита и 2000 долларов .
Если вот человеку ну хочется вот жить в центре в районе советской или исторического музея и рядом с парком шевченко. ну вот очень хочется - какой у него выбор??? Один хлам дореволюционный и пару новостроев

 

[Orshansky]

Думаю как из-за твоей любимой ликвидности. В первую очередь из-за месторасположения. Много ли домов в Центре нормальных. 1-2-3. Как раз твой любимый дефицит.
Если вот человеку ну хочется вот жить в центре в районе советской или исторического музея и рядом с парком шевченко. ну вот очень хочется - какой у него выбор??? Один хлам дореволюционный и пару новостроев

Всем похуй чего тебе хочется.

Теперь задай себе вопрос. Если спрос упал, вместо условных 2000 квартир, нужно 100. То где будут их строить и какого "класса"? Эконом в ебенях? Или "элитное" на Плехановской? В УСЛОВИЯХ РАВНОЙ СЕБЕСТОИМОСТИ - кирпич на кирпич - гони бабка магарыч.

Под что банк охотнее даст кредит? Под ебеня? или под Плехановскую?

 

[smawk]

Время покажет Оршанский. но только если вот Жс-1 отчитается в декабре 2015 года что построил не менее чем в 2014. Ты ж всё равно не признаешь что ошибался....
Ну мне то все равно. Я правду ищу, а не стараюсь быть правым во всем. Наоборот если я ошибусь - пострадаю я в первую очередь.
Поэтому я в том числе и к тебе прислушиваюсь чтобы все детали понять.

20 кратное падение спроса в 2008 году:
1) Во первых было временным
2) Во вторых там были соовсем другие причины
3) В третьих поменялся экономический расклад в Харькове. Харьков 2015 и Харьков 2009 - это разные Харьковы....

 

[Orshansky]

Время покажет Оршанский. но только если вот Жс-1 отчитается в декабре 2015 года что построил не менее чем в 2014. Ты ж всё равно не признаешь что ошибался....
Ну мне то все равно. Я правду ищу, а не стараюсь быть правым во всем. Наоборот если я ошибусь - пострадаю я в первую очередь.
Поэтому я в том числе и к тебе прислушиваюсь чтобы все детали понять.

Если

Показателен не январь 2015, когда квартиры в 2014 в котолованах улетали как горячие пирожки, а цены на котлованы взлеели в среднем на 50-100%. Показателен декабрь 2015.

 

[smawk]

Я про НОЯБРЬ 2015 ( декабрь) и говорил.
Они хотят построить порядка 70 тыс м2. Ну если взять среднюю квартиру в 50 метров условно. То это 1400 квартир. Да блин тут полюбе найдется 1400 семей способных купить квартиру за 10-25 тыс. долларов. Одни айтишнеги только чего стоят.
Или люди которых я за границу отправляю. Даже студенты за лето в США некоторые 10 тысяч зарабатывают.
А 300 тыс. беженцев??? Уже писали что они покупают таки недвижку делают ремонт и живут. Машину продал за 7-8-10 тыс. и купил квартиру. Беженец с удовольствием новострой на Балакирева, Даче или Рогани купит. Он же тебя не читал и не знает что заселяется в гетто куда скоро стекутся все малообеспеченные жители Харькова )))))))))

 

[Orshansky]

20 кратное падение спроса в 2008 году:
1) Во первых было временным
2) Во вторых там были соовсем другие причины
3) В третьих поменялся экономический расклад в Харькове. Харьков 2015 и Харьков 2009 - это разные Харьковы....

В 2008 г. было 10-ти кратное падени и не было войны.

Сейчас по сути кризис 2008 г + война. В 2015 20-ти! кратное падение спроса, а не 10-ти

 

[Wowa]

Лично я бы на месте застройщиков - заложил, просто забил бы котлован и заморозил проект до лучших времен (даже не начинал бы продажи

Продажи нужно начать, что бы собрать с ынвесторов гривно. Потом можно даже отдать по курсу 10000 (ну, извините, не получилось). Это при хорошем раскладе, при плохом ни отдавать, ни получать будет не кому.