Стоимость реальных продаж/покупок квартир

[mik12345]

Я - практик

Приведенные выше цифры в 27/35 это цены реальных продаж или хотелки некоторых покупателей?

Агенты! договаривайтесь с продавцами! нечего вешать на покупателя свои услуги! Это обычная экономическая практика

Реальная цена это то, сколько вынул из кармана покупатель на сделке. Цена в Премьере декларативная, если на сделке к ней нужно прибавлять агентские. Реальная цена выше. Таким образом в реальности агенту платит продавец, а не покупатель. Любой вменяемый прямой продавец выставит цену минимум на 5% выше рынка и будет говорить "вы же на агентских экономите".
Если упростить, то вы купите за 31,5 (30 продавцу плюс 1,5 агенту), а когда будете продавать, дадите сами везде рекламу и продадите за 31,5 напрямую.

 

[clefana]

это реальные деньги, которые реальные люди готовы заплатить. Месяц назад цифры были другими.
Инфляция, сэр!

 

[Алекс_99]

и цены напрямую обычно выше, чем при покупке через агентов, даже с учетом их комиссионных.

Очень интересное утверждение. Не могли бы вы мне объяснить почему так?
Неужели агенты знают секретный заповедник с продавцами, у которых цены ниже рыночных? или может быть агенты обладают каким-то гипнотическим действием, позволяющим заставить продавца настолько снизить цену, чтобы еще и с агентскими получилось дешевле?

(Если вы прочитали полностью мое сообщение, то могли заметить, что я нашел реального продавца, у которого цена была на 10 куе дешевле. чем цены риелторов)

Любой вменяемый прямой продавец выставит цену минимум на 5% выше рынка и будет говорить "вы же на агентских экономите".

Выставить то он выставит, но когда дело дойдет до реальной сделки, вменяемый продавец будет охотнее идти на уступки понимая, что деньги о которых мы в итоге договоримся, пойдут все ему, и ему не придется еще с них платить агенту.

 

[Stqs]

а как обойти следующую логическую коллизию:

берем пример от фонаря
ДАНО: покупатель продавец и агент
допустим продавец хочет за 50 свой объект он это сообщил агенту
теперь допустим у покупателя есть 60
он идет к агенту и говорит "хочу такойто-такойто объект, располагаю суммой в 60, ищите"
ессно агенту выгодно провалить тот объект который стоит 50 этому покупателю за 60 (его проценты в таком случае выше)
и получается что по такой логике он будет все объекты "подгонять" под сумму клиента... и те которые стоят 45 и те которые 55.

что тогда делать покупателю? не называть конкретную сумму? но как тогда агенту ориентироваться в подборе объектов?

 

[mik12345]

Не могли бы вы мне объяснить почему так?

Потому что напрямую продает человек опытный, который знает что по чем и будет стараться продать по максимально возможной цене. Он не поставит дешевую цену, а еще будет исходить из того, что к цене конкурентов нужно прибавить агентские.
Через агентов же продают люди неопытные, не разбирающиеся. Они поставят цену какую посоветует риелтор, которому нужно побыстрей продать и забыть. В большинстве это обменщики, которые подобрали себе уже вариант через этого же агента и ограничены в сроках, поэтому если они будут упираться, то нравящийся им вариант может уйти.

что я нашел реального продавца, у которого цена была на 10 куе дешевле. чем цены риелторов

Нашел реального продавца, это когда купил, а все остальное это ОБС.

Выставить то он выставит, но когда дело дойдет до реальной сделки, вменяемый продавец будет охотнее идти на уступки

Это какой-то идеальный прямой продавец. На самом деле 90% прямых продавцов деньги агента уже положили себе в карман и считают их своими.

 

[Алекс_99]

Через агентов же продают люди неопытные, не разбирающиеся. Они поставят цену какую посоветует риелтор

Не то уже время, такие люди остались в 90х без жилья и средств к существованию. Остальные - поумнели.
И я не стремлюсь найти неопытного продавца, моя цель - чтобы сделка была выгодна обоим сторонам (продавцу и покупателю), выгоды третьей стороны (риелтора) мне до лампочки, пусть идут на завод работать, польза стране больше будет.
Продавцу на заметку: собираетесь продать объект - пойдите в риелторскую контору, представьтесь покупателем и поспрашивайте за какую цену они смогут найти объект, похожий на ваш, попросите аргументацию. Подозреваю, что цена вас очень обрадует. А потом можете смело этим риелторам предлагать свой объект по их названной цене (даже минус риелторские) и пусть продадут



p/s вся суть работы риелтора в одной фразе:

Через агентов же продают люди неопытные, не разбирающиеся. Они поставят цену какую посоветует риелтор

Люди, будьте бдительны!!!

 

[b.n.v.]

Смотрела сегодня 2 комн.кв. 51 кв.м. без ремонта у прямого продавца. Запросили 70 к. Сказали, что их риелтер так сориентировал по цене. Реально квартира стоит не больше 45 к. с риелтерскими. И еще можно торговаться. Есть плюсы и существенные минусы. Риелтер ждет, чтобы они заключили с продавцом договор, а потом цена пойдет резко вниз до реальной продажной. Вот так!

 

[Алекс_99]

Это какой-то идеальный прямой продавец. На самом деле 90% прямых продавцов деньги агента уже положили себе в карман и считают их своими.

Не подменяйте, пожалуйста, термины "вменяемый продавец" и "продаван". На рынке есть и те и те, но отличить легко - "вменяемый продавец" нацелен на продажу и готов обсуждать сделку, "продаван" настроен на цену и готов продавать свой объект несколько лет.

 

[b.n.v.]

Агенты! договаривайтесь с продавцами! нечего вешать на покупателя свои услуги! Это обычная экономическая практика - производитель платит комиссию продавцу, а покупатель обладает свободой выбора и покупает там, где считает нужным и за просмотр товара никаких бумаг не подписывает!

+1 И цены реальные.

Не подменяйте, пожалуйста, термины "вменяемый продавец" и "продаван". На рынке есть и те и те, но отличить легко - "вменяемый продавец" нацелен на продажу и готов обсуждать сделку, "продаван" настроен на цену и готов продавать свой объект несколько лет.

+1

 

[Алекс_99]

Смотрела сегодня 2 комн.кв. 51 кв.м. без ремонта у прямого продавца. Запросили 70 к. Сказали, что их риелтер так сориентировал по цене. Реально квартира стоит не больше 45 к. с риелтерскими. И еще можно торговаться. Есть плюсы и существенные минусы. Риелтер ждет, чтобы они заключили с продавцом договор, а потом цена пойдет резко вниз до реальной продажной. Вот так!

Да, в этой ветке уже писалось, что риелторы сами убили рынок: в надежде на эксклюзив обещают продавцу золотые горы, заключают договор, а покупателей нет. В итоге объект зависает: риелтор за обещанные деньги продать не может, а продавец уже не свободен в своих действиях: снизить цену до рыночной и продать уже не может т.к. с этой рыночной прийдется платить комиссию агенту.Таким образом продавца красиво облапошивают: наобещали одно, продали по рыночной цене, сняли комиссию за услуги (читай "за доверчивость"). Люди, будьте бдительны!

В большинстве это обменщики, которые подобрали себе уже вариант через этого же агента и ограничены в сроках, поэтому если они будут упираться, то нравящийся им вариант может уйти.

Вот по этому поводу я абсолютно не против сотрудничать с риелтором, и готов посмотреть объект без подписания каких-либо просмотровок. Здесь нормальный вариант: у продавца четкий договор с риелтором (поиск покупателя на имеющийся объект и подбор интересующего), и он оплачивает риелторские услуги. Таких риелторов я распознаю, задавая прямой вопрос "требуете ли вы подписания просмотровки перед просмотром данного объекта", если не требуют - смотрим.

 

[patton333]

Итого, у меня совет к продавцам если вы не подписали эксклюзив с риелтором:
1. публикуйте, пожалуйста, объявление со своим телефон в и-нете. Если мне приглядывается какое-то объявление, я его ищу по всем возможным сайтам и выбираю все телефоны, которые идут с этим объявлением. Будет хорошо если вы прям возьмете текст, с которым это объявление публикует риелтор и опубликуете со своим телефоном.
2. пишите платное объявление в Премьер. Денег это стоит мало, а я, как покупатель, ориентируюсь именно на этот источник, потому что объявления там платные и риелторы зафлудить его полностью не могут (для них это накладно). У Премьера же есть архив газеты, доступный в инете бесплатно.
3. не связывайтесь с риелторами, которые с покупателей требуют просмотровки. Я, как реальный покупатель, на такие объекты не хожу, потому что надеюсь, что попадется объявление от собственника и тогда пойду смотреть.

Как вы определите что это продавец?Если объявление продавца затерялось среди восьми аналогичных с изменённым текстом и телефоном.Продавцу не имеет значения с агенством покупатель пришёл или сам.его задача продать.

 

[Алекс_99]

Как вы определите что это продавец?Если объявление продавца затерялось среди восьми аналогичных с изменённым текстом и телефоном.

1. Прицельно ищу все объявления с похожей площадью и этажом/этажностью по данному району, выбираю все-все телефоны.
1. сервис на lun . ua позволяет проверить телефон, на "риелторский". Отбрасываем все телефоны, которые этот сайт считает риелторскими.
2. по остальным телефонам звоню, уточняю данные об объекте, которых не увидел в объявлении, местоположение, адрес.
3.Теперь можно понять разные это объекты или один и тот же. И можно понять риелтор это или нет, т.к. риелтор:
-требует просмотровку
-предлагает другие варианты
-пытается выяснить какой объект я ищу. Обычные продавцы на это не заморачиваются и просто описывают свой объект.

Продавцу не имеет значения с агенством покупатель пришёл или сам.его задача продать.

аналогично, мне тоже не имеет значения, кто мне показал квартиру, моя задача купить, и сделку я буду оформлять с тем лицом, которое имеет право собственности на данный объект.

 

[patton333]

1. Прицельно ищу все объявления с похожей площадью и этажом/этажностью по данному району, выбираю все-все телефоны.
1. сервис на lun . ua позволяет проверить телефон, на "риелторский". Отбрасываем все телефоны, которые этот сайт считает риелторскими.
2. по остальным телефонам звоню, уточняю данные об объекте, которых не увидел в объявлении, местоположение, адрес.
3.Теперь можно понять разные это объекты или один и тот же. И можно понять риелтор это или нет, т.к. риелтор:
-требует просмотровку
-предлагает другие варианты
-пытается выяснить какой объект я ищу. Обычные продавцы на это не заморачиваются и просто описывают свой объект.

На таких продвинутых покупателей уже не мало ещё более продвинутых агентов не раз приводили покупателей представляясь хозяевами.Потому как реально объектов в продаже в разы меньше чем объявлений.Поэтому у многих потенциальных покупателей иллюзия что все кинулись продавать.

 

[Алекс_99]

Поэтому у многих потенциальных покупателей иллюзия что все кинулись продавать.

поработав плотно неделю с объявлениями - у меня теперь такой иллюзии точно нет. 99% агентства с продаванами. Реального продавца поймал только одного и тот задаток уже взял.

На таких продвинутых покупателей уже не мало ещё более продвинутых агентов не раз приводили покупателей представляясь хозяевами.

мне без разницы кто меня приведет на показ, главное чтобы я посмотрел объект без подписания каких-либо просмотровок. Далее, если объект нравится, определяем продавца путем проверки документов на право собственности, и уже с собственником разговариваем о цене.
Кстати, эти "продвинутые агенты" как раз мне на руку, я прям продавцу так и говорю "сейчас в городе есть такие нехорошие агенты, которые не брезгуют представиться собственником, поэтому, чтобы я был спокоен, не могли бы вы показать документ, который подтверждает что вы хотя бы здесь жили (прописка в паспорте) или док. на право собственности." Агент в этом месте начинает "метаться", а собственник спокойно принимает этот вопрос "- да, это справедливо, вот пожалуйста".

 

[patton333]

мне без разницы кто меня приведет на показ, главное чтобы я посмотрел объект без подписания каких-либо просмотровок. Далее, если объект нравится, определяем продавца путем проверки документов на право собственности, и уже с собственником разговариваем о цене.

Вас не приведут к не проверенному продавцу.Потому как агенты имеют более тёплые отношения с продавцом чем вы.Немножко они возьмут с продавца остальное додавят с покупателя.

 

[Алекс_99]

Вас не приведут к не проверенному продавцу.Потому как агенты имеют более тёплые отношения с продавцом чем вы.Немножко они возьмут с продавца остальное додавят с покупателя.

К кому не приведут, к тому сам дорогу искать буду. Продавцу ведь тоже нужно продать, а не агента накормить

агенты имеют более тёплые отношения с продавцом чем вы.

гыг, насмешили, почитайте отзывы продавцов о риелторах, как они объявления срывают, как берут тексты объявлений хозяев и свои телефоны туда суют. Насколько помню даже здесь в теме кто-то ругался

Слушайте, народ, хватит меня расспрашивать, а то я посмотрел, чего тут написал, так я так без работы целую отрасль в г.Харьков оставлю ))))

И напоследок хочу подчеркнуть:
я очень уважаю риелторов, которые открыто договорились с продавцом, заключили договор и полностью представляют интересы продавца в сделке, естественно их услуги оплачивает продавец. Такие риелтора не требуют просмотровки, показывают объект, с ними приятно вести диалог. Я же выбираю из того что увидел на рынке.

 

[mik12345]

хватит меня расспрашивать, а то я посмотрел, чего тут написал, так я так без работы целую отрасль в г.Харьков оставлю ))))

Это обсуждается тут, и не только тут, уже много лет, и никто без работы не остался. Вы в самом начале большого пути. Хотя вам может и повезти. Вы найдете уникальное сочетание - квартира, цена, прямой адекватный продавец, и уйдете с рынка в святой уверенности, что это норма, а не редкое исключение.

 

[Art001]

Смотрела сегодня 2 комн.кв. 51 кв.м. без ремонта у прямого продавца. Запросили 70 к. Сказали, что их риелтер так сориентировал по цене. Реально квартира стоит не больше 45 к. с риелтерскими. И еще можно торговаться. Есть плюсы и существенные минусы. Риелтер ждет, чтобы они заключили с продавцом договор, а потом цена пойдет резко вниз до реальной продажной. Вот так!

ухты и недорого ... 1370уе за квадрат всего.. ах ..да дом то "выдержаный" лет 25-30 минимум..
...когда эти продаваны(риэлтеры) на землю опустятся то...
p.s. новострой не смотрели? в почти что сданом или уже сданом и то дешевле выйдет.

 

[patton333]

Это обсуждается тут, и не только тут, уже много лет, и никто без работы не остался. Вы в самом начале большого пути. Хотя вам может и повезти. Вы найдете уникальное сочетание - квартира, цена, прямой адекватный продавец, и уйдете с рынка в святой уверенности, что это норма, а не редкое исключение.

+100500

 

[Гість 163907]

ухты и недорого ... 1370уе за квадрат всего.. ах ..да дом то "выдержаный" лет 25-30 минимум..
...когда эти продаваны(риэлтеры) на землю опустятся то...
p.s. новострой не смотрели? в почти что сданом или уже сданом и то дешевле выйдет.

Это психология,вам если вам с умным видом скажут что хата стоит например 70,вы этому больше поверите,чем тем кто скажет 40 например(даже если их будет и много).Агент говорит что есть клиент у него за 70,давайте заключим договор,но продавцы отказываются и пытаются продать сами,а тут реально не дают столько.Продавец резко бежит к агенту с просьбой помочь продать,агент говорит что этот клиент уже купил,и продавец виноват сам,но есть еще всего один,но надо быстро подписать договор,а дальше уже дело техники,продавец в любом случае заплатит агенту.