Ожидаем снижения цен на квартиры ?

[Orshansky]

Почитай объявления. В центре квартиры в дореволюционных домах по штуке за метр продаются.
Не говоря уже о сталинках, там ценник еще выше.
О какой амортизации и обесценивании за 70 лет идет речь?

Берем сталинку на правды, ее реально взять за $700 за м2. Берем ту же площадь в Сосновой Горке ~$2000 за м2. Вот тебе и амортизация Еще через 70 лет цена в Сосновой Горке - будет порядка $700, а вот сталинки уже не будет в природе и все забудут что это вообще такое и кто вообще такой сталин.

Оршанский, ты разницу между домом из кирпича с дер. перекрытиями и монолитным ж/б каркасом в плане долговечности хорошо понимаешь?
Индейские хижины тоже будешь 70 лет " амортизировать"?

Есть предложения сравнивать тёплое не с мягким.

В плане коммуникаций вообщем-то индифферентно, а именно коммуникации выйдут из строя и потянут из кармана каждого жильца круглую сумму.

1. выйдет из строя водопровод. Так как трубы стоят черные, и они ржавеют.
2. выйдет из строя отоление собственно по той же причине, тупо сгниет.
3. электрика, квартальная ТПП и внутрянки уже сегодня не соотв. нагрузке. А если *****ы начнут заряжать тачки?
4. Лифты на ладан дышат, и это если там двигатель не спиздели. Лифт вам тоже поменяют?
5. Фасад - например если разрешат ставить счетчики при вертикальной разводке - придется утепляться
6. Крыша

+ так как разводка вертикальная замена хотя-бы одной из этих коммуникаций - автоматически приравнивается к частичному ремонта сан-узла, кухни или вообще всех комнат в случае отопление - а это ЕЩЕ расходы.

Вы просто технически ****амотны, поэтому считаете только сиюминутные доходы, а не видите всех потенциальных расходов на содержание ветхого жилого фонта. Это как купить авто-хлам. Скажем Cayene за $20-30к и в первый год-два эксплуатации туда еще вкинуть $20-30.

 

[TRUE]

Годовой депозит в долларах (вы же цену дома считаете в долларах) это 6% в большинстве нормальных банков Укрсоц, Ощад, Газбанк, Альфа. Только Приват пылесосит под 9. Что бы оставаться в пределах Фонда с запасом на рост курса в одном банке можно разместить не более 6000. Таким образом максимальная среденвзвешенная ставка после налогов на суммах порядка стоимости квартиры будет около 5% годовых. За два-три года 10-16%. Так что новострой это риски, но не бесплатные риски. Нужно тщательно выбирать застройщика. Проблема с дефицитом надежных затройщиков и дефицитом у них хороших проектов по вменяемым ценам.
Возьмем, например, Плехановскую от ЖС-1. Они выставили 15000 за метр. Самая хорошая планировка однушки 38 метров по комфорту один в один как чешка 32 метра. Если исходить из стоимости такой чешки под ремонт в 24*26 = 624 000, а новостроя 570 000, то профит составляет всего 9,5%. При непонятных схемах инвестирования и рисках, связанных с политическими связями этого застройщика. Единственная выгода это горизонтальная разводка отопления.

Gag писал в прошедшем времени, ч отвечал тоже в прошедшем. Думаю, что на сегодняшний день удорожание от котлована до сдачи уже не 30% и так же сопоставима с депозитами. Естесственно с некоторым нескщественным преимуществом в сторону застройщика. В те времена полусить 10-12 годовых в дол было вполне нормально. Еще и с учетом капитализации.
Если уж на то пошло, то покупая у застройщика, надо брать максимальную отсрочку и платить минимум. Но лично я не готов так волноваться.

 

[Кинжальный прострел]

Берем сталинку на правды, ее реально взять за $700 за м2. Берем ту же площадь в Сосновой Горке ~$2000 за м2. Вот тебе и амортизация Еще через 70 лет цена в Сосновой Горке - будет порядка $700, а вот сталинки уже не будет в природе и все забудут что это вообще такое и кто вообще такой сталин.

Куда же эта сталинка, простите, денется, испариться? Вы в Европе были хоть раз? Домов, которым больше 100 лет вам не попадалось? Я в Буэнос Айресе жил у знакомой в центре в районе Сан-Тельмо, буржуазный дом уровня Сосновой Горки, правда с южноамериканскими особенностями в виде металлических рам в одно стекло и газового отопления, так вот квартира в 150 метров стоит 350 тысяч долларов. А дому 150 лет, а ремонту в квартире 50.

1. выйдет из строя водопровод. Так как трубы стоят черные, и они ржавеют.
2. выйдет из строя отоление собственно по той же причине, тупо сгниет.
3. электрика, квартальная ТПП и внутрянки уже сегодня не соотв. нагрузке. А если *****ы начнут заряжать тачки?

В современных новостроях все трубы пластиковые. Даже в хрущах все трубы уже пластиковые. А провода медные.

 

[Orshansky]

Куда же эта сталинка, простите, денется, испариться? Вы в Европе были хоть раз? Домов, которым больше 100 лет вам не попадалось? Я в Буэнос Айресе жил у знакомой в центре в районе Сан-Тельмо, буржуазный дом уровня Сосновой Горки, правда с южноамериканскими особенностями в виде металлических рам в одно стекло и газового отопления, так вот квартира в 150 метров стоит 350 тысяч долларов. А дому 150 лет, а ремонту в квартире 50.



В современных новостроях все трубы пластиковые. Даже в хрущах все трубы уже пластиковые. А провода медные.

Для тупых упрощу смысл того, что пишу.

1. Покупая квартиру в абсолютно новом доме ты поимеешь амортизацию порядка 2-3% в год. Которая будет состять из 1-1.5% амортизация строения + 1-1.5% амортизация коммуникаций, крыши, придомовой, фасада, окон, дверей.... + 10% амортизация ремонта.

Пример: в новом доме сданов в 2015г установили автоматические ворота, собрав на это по 1500 грн, в 2016 г эти ворота выбил разворачиваюийся грузовик и уехал. Теперь попадос еще на 1000 грн.
Пример: Тот же дом, после ливня в 2016 летом были затоплены лестничные площадки и 6 квартир с уже уложенным ламинатом. Попадос каждой квартиры ~30 000 - 60 000 грн....

2. Покупая квартиру в старом доме ты поимеешь амортизацию тже порядка 2-3%. Но, в дополнении к этому ты оплатишь: замену системы водоснабжения, отопления, электроснабжения, крыша, фасад ... + к этому добавь попутные ремонты в квартире, которые будут связанны с постепенной заменой этих коммуникаций.

Пример: в 16-ти этажном доме украли лифтовой двигатель, стоимость двигателя $2000. В подьезде не могут собрать этих денег уже 5 лет, так как
- нижним этажам оно ***** не надо
- на верхних 50% пенсионеров, которым просто этих денег негде взять
Пример: в 5-ти этажном доме сорвало скатную крышу в 2016 г. Оплата за ремонт крши в двух подьезжах по 3000 грн с квартиры.

 

[Бобровский]

Orshansky,
В доме моих родителей тырили двигатель и все, что можно унести от туда.
Да, не было долго лифта, но в конечном итоге поставили, без всяких сдачь.
Дом самый обычный.

 

[Кинжальный прострел]

1. Покупая квартиру в абсолютно новом доме ты поимеешь амортизацию порядка 2-3% в год. Которая будет состять из 1-1.5% амортизация строения + 1-1.5% амортизация коммуникаций, крыши, придомовой, фасада, окон, дверей.... + 10% амортизация ремонта.

Нет никаких 2-3% амортизации. Это фантазии. 0,5% амортизация. 10% амортизация у косметического ремонта - обоев и краски, у капитального ремонта износ 2%.

в новом доме сданов в 2015г установили автоматические ворота, собрав на это по 1500 грн,

В домах от 100 до 300 квартир. Это ворота, как в Играх престолов что-ли? У нас все ворота и шлагбаумы спокойно помещаются в 4 грн ежемесячного обслуживания.

Покупая квартиру в новом доме и делая там ремонт, я понимаю, что при моей жизни тут только обои переклеить несколько раз придётся.

 

[tola]

+ так как разводка вертикальная замена хотя-бы одной из этих коммуникаций - автоматически приравнивается к частичному ремонта сан-узла, кухни или вообще всех комнат в случае отопление - а это ЕЩЕ расходы.

Вы просто технически ****амотны, поэтому считаете только сиюминутные доходы, а не видите всех потенциальных расходов на содержание ветхого жилого фонта. Это как купить авто-хлам. Скажем Cayene за $20-30к и в первый год-два эксплуатации туда еще вкинуть $20-30.

Вопрос- ты много новостроев из ж/б каркаса знаешь без горизонтальной разводки отопления?
Разве что Чайковского 6 с автономными котлами в каждой квартире.

 

[Консильерри]

растет количество иностранных студентов...

Растет количество мобильных студентов и в Украине. В 2010 году таковых было 40 тысяч. В 2014 году, несмотря на разгар боевых действий, — 62 тысячи. В 2015 — 64 тысячи.

Это хорошо видно на примере Харькова. Общее количество студентов в «первой столице» в 2012 году — 231 тысяча человек, в 2013 году — 213 тысяч, в 2014 году — 195 тысяч и в 2015 году — 180 тысяч. Прогноз: минус 15%, как минимум, в этом году.
– Харьков «держит» 30% рынка образовательных услуг для иностранцев. В харьковских вузах учится 20925 юношей и девушек из-за рубежа

И как я и говорил что в начале 2000ъ в Харькове было 300 тыс студентов. Сейчас уменьшается до 150 тысяч.....

Так что фактор студентов в Харькове будет ослабевать. Поколение беби бума 1980-85 годов давно отучилось. Сейчас демографическая яма 90х наступает + всё больше и больше людей уезжает в другие страны учиться.

ибо какой смысл учиться 5 лет чтобы получтаь зарплату 200 долларов....



#строительный бум.
Этих проектов никто даже не знал что они будут)

Стартовали продажи квартир в новых жилых комплексах АО Трест Жилстрой-1:
- ЖК Балакирева — 16-ти этажный дом класса комфорт+, расположенный по адресу ул. Балакирева, 3А. В непосредственной близости от ботанического памятника «Сокольники-Померки»
- ЖК Московский — 9-ти этажный жилой комплекс класса комфорт, расположенный по адресу просп. Московский, 131. В трёх минутах от комплекса находится станция метро Защитников Украины

 

[Igorusha]

#строительный бум.
Этих проектов никто даже не знал что они будут)

Стартовали продажи квартир в новых жилых комплексах АО Трест Жилстрой-1:
- ЖК Балакирева — 16-ти этажный дом класса комфорт+, расположенный по адресу ул. Балакирева, 3А. В непосредственной близости от ботанического памятника «Сокольники-Померки»
- ЖК Московский — 9-ти этажный жилой комплекс класса комфорт, расположенный по адресу просп. Московский, 131. В трёх минутах от комплекса находится станция метро Защитников Украины

ну так это же хорошо)

 

[Кинжальный прострел]

Так что фактор студентов в Харькове будет ослабевать. Поколение беби бума 1980-85 годов давно отучилось. Сейчас демографическая яма 90х наступает + всё больше и больше людей уезжает в другие страны учиться.

У вас детей нет, как я понимаю? С 2001-2002-го годов пошёл резкий рост количества детей. Через 2 года они закончат школу. Ну и общее количество студентов никак не коррелирует с количеством иностранных. Их количество растёт, тем более, что большинство учившихся в Донецке переехали именно в Харьков.

ибо какой смысл учиться 5 лет чтобы получтаь зарплату 200 долларов....

А тому, кто не учится платят больше? В 90-е получали 30 долларов, а студентов было 300 тысяч.

 

[Да-Да!!]

ибо какой смысл учиться 5 лет чтобы получтаь зарплату 200 долларов....

Смотря что вкладывать в "учится"

Из той же серии, что сейчас работы нет и люди мало зарабатывают

 

[Консильерри]

1. Я выше написал что кол-во иностр студов растет. А вот наших катастрофически падает. Т.е если в 2000х было 300 тыс. человек ( +- неглупых в целом если учиться пошли, ну или обеспеченных), то в сейчас будет 150 тысяч. А это именно те кому понадобится жилье своё.

2. Рождаемость именно "резко" стала расти с 2005 года. в 2001-2004 была стабилизация и небольшой рост. Так что этих студентов ожидать можно не ранее 20х годов. Да и то..... На сколько еще увеличится отток в иностранные вузы....

3. По поводу "учиться". Я не буду сейчас обсуждать качество учебы, 50% менеджеров, финансистов, экономистов итд. Я имел в виду нормальных людей - желающих посвятить своё жизнь именно тому для чего учатся в ВУЗах - инженеров,физиков, химиков, биологов, преподов, работников госструктур итд.

4. По донбассу - тут вопрос спорный. Ибо и ранее был приток самый мощный в Харьков из Донбасса. Но теперь пол луг и дон области оккупированы. и насколько я понимаю - оттуда приток в Харьков именно студентов уменьшился.
************************************

Короче суть басни такова. Что в Харькове в 2 раза меньше студентов. самых толковых и перспективных людей любого общества. Это негативный фактор для рынка недвижимости.

 

[Кинжальный прострел]

1. Я выше написал что кол-во иностр студов растет. А вот наших катастрофически падает. Т.е если в 2000х было 300 тыс. человек ( +- неглупых в целом если учиться пошли, ну или обеспеченных), то в сейчас будет 150 тысяч. А это именно те кому понадобится жилье своё.

2. Рождаемость именно "резко" стала расти с 2005 года. в 2001-2004 была стабилизация и небольшой рост. Так что этих студентов ожидать можно не ранее 20х годов. Да и то..... На сколько еще увеличится отток в иностранные вузы....

То есть выводы прямо противоположные:
1. Количество иностранных студентов растёт.
2. Количество местных студентов резко возрастёт через 3 года.
Как по мне, так очень перспективные тенденции для рынка недвижимости в районах Научной и Студенческой.

 

[Консильерри]

количество иностанцев - 20 000. И они здесь почт не покупают жилья.

количество наших студентов 150 тыс. и оно резко тоже не вырастет по многим причинам. может там вырастет до 160-170 тыс и все.

 

[mik12345]

Еще нужно учесть один фактор, который может оказаться миной замедленного действия для РН Харькова. Это строительный бум в Киеве.
Я посмотрел график Домика и увидел, что в августе 13 года метр в Киеве стоил в 1,7 раза больше, чем в Харькове. В августе 16 в 1,56. По новостройкам разница еще меньше.
При этом, по данным Госстата, средняя зп в Киеве в августе 13 была 68% выше Харьковской, а сейчас на 89%. Там выросла в 1,7 раза, а в Харькове 1,5, что подтверждает то, что мы понимаем и так - Харьков пострадал от экономической блокады России больше остальной Украины.
Таким образом в ближайшем будущем можно ожидать увеличения потока миграции высокооплачиваемой рабочей силы в сторону Киева, жилье в котором становится более доступным. Если в 13 метр в Харькове и Киеве стоил примерно одинаково 2,7 средней зарплаты, то сейчас в Киеве 3,2 (рост из-за старых накоплений по 8), а в Харькове 4!

 

[Консильерри]

Ну миграция в Киев всегда была. не думаю что она станет прям уж на порядок больше. На 10-15% может быть.

Но в целом может да. небольшой но фактор в сторону киевской недвижки.

 

[mik12345]

Харьковская недвижимость сейчас переоценена. Рынок это каким-либо образом выровняет. Вы видите эти парадоксальные цифры.

 

[Консильерри]

Добавлю про сделки реальные. Я писал в конце весны что выставили однушку на ньютона хрущ за 24. 2й этаж совковый ремонт. Начинали за 24.

На этой неделе продали за 17.

*************

Ежемесячно в Харьковской области в среднем продается 1890 квартир



По итогам полугодия Харьковская область вошла в число лидеров по количеству совершенных сделок купли-продажи квартир и домов.

Всего за I полугодие 2016 года в Украине было осуществлено 166,14 тыс. транзакций с квартирами и жилыми домами, что на 19% больше показателей аналогичного периода 2015 года, передает СтройОбзор со ссылкой на "Проконсул".

Лидерами по количеству договоров отчуждения квартир и жилых домов были:

Киев (18,8 тыс. сделок – 11,8% общего количества договоров по стране),
Днепропетровская область (16,33 тыс. сделок – 10,2%),
Харьковская (15,3 тыс. сделок – 9,5%),
Киевская (12,1 тыс. сделок – 7,6%),
Одесская (10,7 тыс. сделок – 6,7%

 

[Just_09]

Добавлю про сделки реальные. Я писал в конце весны что выставили однушку на ньютона хрущ за 24. 2й этаж совковый ремонт. Начинали за 24.

На этой неделе продали за 17.

*************

Ежемесячно в Харьковской области в среднем продается 1890 квартир



По итогам полугодия Харьковская область вошла в число лидеров по количеству совершенных сделок купли-продажи квартир и домов.

Всего за I полугодие 2016 года в Украине было осуществлено 166,14 тыс. транзакций с квартирами и жилыми домами, что на 19% больше показателей аналогичного периода 2015 года, передает СтройОбзор со ссылкой на "Проконсул".

Лидерами по количеству договоров отчуждения квартир и жилых домов были:

Киев (18,8 тыс. сделок – 11,8% общего количества договоров по стране),
Днепропетровская область (16,33 тыс. сделок – 10,2%),
Харьковская (15,3 тыс. сделок – 9,5%),
Киевская (12,1 тыс. сделок – 7,6%),
Одесская (10,7 тыс. сделок – 6,7%

Количество сделок хорошо, а с ценами что?

 

[Кинжальный прострел]

количество иностанцев - 20 000. И они здесь почт не покупают жилья.

количество наших студентов 150 тыс. и оно резко тоже не вырастет по многим причинам. может там вырастет до 160-170 тыс и все.

Студенты не покупают жильё, они его снимают.