Ожидаем снижения цен на квартиры ?

[Orshansky]

Дом прирастет. Инфляцию доллара никто не отменял. Люди в Америке понимают, что сейчас на те же деньги они могут купить меньше, чем 20 лет назад.
Речь в моем посте шла не об этом, если внимательно читать, а о том, что он увеличит свою выкупленную долю с 30 до 50%. Вот эти 20% и будут его накопления за эти годы, которые он всегда может обналичить.

Купил он этот дом в 2007-м за 700 000, на тот момент дому было 50 лет. Ну в принципе он в жилом состоянии.

В 2009-м его реально невозможно было продать и за 300 000. Ну сейчас возможно он поднялся до 400 000-600 000.

Теперь давай посчитаем деньги на поддержание в жилом состоянии 50-ти летнего дома в последующий 50 лет при стоимости дома 700к. Эти раходы равны 7к в ГОД. Только за время, когда я у него гостил на ремонт форсунок для полива газона, несложный ремонт по сантехнике - улетело $2000 Т.е. за последующие 50 лет в дом он вкинет порядка 350к.

Т.е. даже если этот дом завтра не сгорит... не снесет ураганом.... То чувак уже считай влетел на 1млн баксов.

Но вопрос был в другом.

Еще раз, повторю вопрос, какова ценность деревянного дома с дизельным котлом 100-летней постройки?

Ценность дома будет 0. А земля под домом в выражении 4-5 соток ни никак через 40 лет не затянет даже на 200-300

Вот тебе и все сбережения. Так как ты не считал амортизацию. Итого имеем "-" 700 000 убытков в сухом остатке за 50 лет. О каких доходах и сохранении денег ты тут нам вещаешь?

Ты знаешь, бабки гараздо проще сохранить - купив экслюзивную Ferrari в иппотеку за $1 млн, завернуть каждую деталь в целофан и через 50 лет продать ее за $3-4 в идеале. Вот заработок... А недвижимость - это ***** ОДНИ ГРЕАНЫЕ УБЫТКИ.

В чем оцениваем? Цена недвижимости всегда зависит от уровня доходов в этом регионе. Сейчас доходы низкие - цены низкие. Завтра станут высокие и цены вырастут. Так что тут можно и -10% в год, а можно и +30%. Тут нет стабильного дохода. Это больше похоже не на купонные облигации, а на золото.
Коммунальные и амортизация отбиваются арендой. Купить квартиру "что б была" и платить коммунальные это, действительно, глупо, но никто так не делает. Люди покупают готовое и сдают в аренду, или покупают котлован и ждут пока построят.

Посчитай амортизацию дома, амортизацию ремонта и прослезись от аренды

Я уже считал тут много раз, напомню и тебе:

Цена квартиры:
- $30 000, амортизация квартиры 2-3% в год от типа дома (под амортизацией поимается старение дома 1-1.5% + твои вложения в ремонт общественных коммуникаций, крыши, фасада, двора, замена лампочек, дверей, ворот.... +1-1.5% за все время жизни дома)
Цена ремонта:
- $15 000, амортизация ремонта 10% в год

итого имеем только по амортизации ~$250 в месяц
коммуналка для такой квартиры ~$50

Т.е. себестоимость ~$300!!!

По чем ты сдашь такую кватиру? 7500 грн? Ггггг

По сути аренда - это способ минимизации амортизационных и операционных расходов на содержание пассива. А на удорожание тенденции в принципе нет тренда, увеличение доходов не поднимут цены на квартиры. Они поднимут цены на ДОМА и ЗЕМЛЮ или на ЭЛИТНЫЕ квартиры. А устранение коррупционной составляющей у застройщиков, конкуренция, либерализация рынка - напротив уменьшит! цену м2 в среднестатистических *****х.

 

[Консильерри]

Там где многие и говорили там и начинают строить. на Олимпийской. Тоже разлетиться как пирожки.....

АналитикаНовости городаНовости компанийНовости отраслиНовости УкраиныЭкономика
В Харькове начинается строительство нового дома
28.09.2016


"Эллада" - так называется новый жилой комплекс, состоящий из трех 10-этажных домов.

Это второй проект нового харьковского застройщика - «ГрадСтрой СМУ». Напомним, первый проект ЖК "Лазурный" стартовал этим летом.

На улице Олимпийской, на территории 1,2 гектара, будет построено три современных десятиэтажных дома комфорт-класса, общей площадью 6398 м2

 

[Кинжальный прострел]

Цена квартиры:
- $30 000, амортизация квартиры 2-3% в год от типа дома (под амортизацией поимается старение дома 1-1.5% + твои вложения в ремонт общественных коммуникаций, крыши, фасада, двора, замена лампочек, дверей, ворот.... +1-1.5% за все время жизни дома)
Цена ремонта:
- $15 000, амортизация ремонта 10% в год

итого имеем только по амортизации ~$250 в месяц
коммуналка для такой квартиры ~$50

Т.е. себестоимость ~$300!!!

Написан бред. То есть дом, которому 70 лет не стоит ничего, в центре можно заселяться в квартиры бесплатно? Ремонт за 15 тысяч - капитальный, а через 10 лет нужен косметический - за 2, капитальный нужен через 50, то есть его будут делать внуки. Отсюда все расчёты неверны.

 

[Belkina Olga]

"Эллада" - так называется новый жилой комплекс, состоящий из трех 10-этажных домов.

Это второй проект нового харьковского застройщика - «ГрадСтрой СМУ». Напомним, первый проект ЖК "Лазурный" стартовал этим летом.

https://www.kharkovforum.com/4713239-zhk_lazurnyi_novaya_kvartirnaya_afyora_ot_naberezhnogo_kvartala

 

[Консильерри]

stroyobzor domik lun.

А по поводу кидалова Лазурного, Эллады и НК - я ж не спорю. Почерк лазурного и эллады похож на киевскую УКо групп.

На дворе 2017й год а они в центре города по 8000 грн квартиры предлагают.....

Я об этом еще примерно полгода назад сказал что строительный бум наступает но и при этом выходит куча мутных проектов как в Киеве. И если в 2009-2013 годах сомнительных строек было от силы 10-15%, то сейчас всё болше и ббольше в районе 20-25% уже.

 

[TRUE]

https://www.kharkovforum.com/4713239-zhk_lazurnyi_novaya_kvartirnaya_afyora_ot_naberezhnogo_kvartala

вот поэтому дешевле купить сданное

 

[Vяcheslav]

вот поэтому дешевле купить сданное

+100%

Только так мы и делаем. Котлован - это как "закопать деньги на Поле Чудес в Стране *****ов". А есть еще такое название "Страна не пуганых *****ов". Так что рисковать - себе дороже.

Вот первый раз рискнули с Дуетом - посмотрим...

 

[Гість 291704]

вот поэтому дешевле купить сданное

Не согласен. Надежнее-да. Спокойнее-да. Но никак не дешевле. Вспомните хотя бы посты незабвенного Крейзи о росте цены на новострои по мере готовности и далее обжитости обьекта. Сечас это уже аксиома. А вот он об этом написал лет эдак восемь тому назад... Мой личный опыт покупки новостроев ( а он у меня довольно таки обширный)-этому подтверждение. Хотя не буду спорить нервов стоило это не мало.

 

[Vяcheslav]

Не согласен. Надежнее-да. Спокойнее-да. Но никак не дешевле.

Думаю, TRUE имел в виду "дешевле" в смысле нервов...

 

[Orshansky]

Написан бред. То есть дом, которому 70 лет не стоит ничего, в центре можно заселяться в квартиры бесплатно? Ремонт за 15 тысяч - капитальный, а через 10 лет нужен косметический - за 2, капитальный нужен через 50, то есть его будут делать внуки. Отсюда все расчёты неверны.

Чукча не читатль, чукча писатель.

Дом, которому 70 лет, стоит на 69% дешевле дома, которому 1 год. При условии что они рядом стоящие.

А если трубу прорвет? А если короткое замыкание? А если соседи затопят? А если у арендаторов крейзи-кид?

Ты несколько упорото-оптимистичен.

Техникой ты 50-ти летней пользуешься?

 

[mik12345]

Посчитай амортизацию дома, амортизацию ремонта и прослезись от аренды

Я уже считал тут много раз, напомню и тебе:

Цена квартиры:
- $30 000, амортизация квартиры 2-3% в год от типа дома (под амортизацией поимается старение дома 1-1.5% + твои вложения в ремонт общественных коммуникаций, крыши, фасада, двора, замена лампочек, дверей, ворот.... +1-1.5% за все время жизни дома)
Цена ремонта:
- $15 000, амортизация ремонта 10% в год

итого имеем только по амортизации ~$250 в месяц
коммуналка для такой квартиры ~$50

Т.е. себестоимость ~$300!!!

По чем ты сдашь такую кватиру? 7500 грн? Ггггг

Можно сделать и такой расчет. Дом простоит гарантированно не меньше 60 лет? ЖБ не хрущь рассчетный срок в 100 лет. Амортизация 1,7%. Сейчас брать полногабаритную вторичку под аренду не модно. Все берут или гостинки с более высокой рентабельностью, или новострой - монолит или кирпич. Там амортизация 0,5%. Ладно, пусть будет 1,7%. Убитая возле метро, в теме приводили цифры, стоит 22-24. 24*0,017/12 = 34 доллара в худшем случае. Амортизация внутридомовых сетей это не те затраты, о которых стоит говорить. Если раскидать на всех замену труб в подвале не пластиковые, это будет даже дешевле, чем поменять стояки в своей квартире. Амортизация ремонта в 10 лет это если переклеить обои и купить супербушную технику. Тут приводили капитальный ремонт с новой техникой за 5 тыс. Так как его нужно будет только поддерживать и менять мебель по мере износа, то возьмем среднюю амортизацию 20 лет = 5%. 5000*0,05/12 = 21 доллар.
Итого амортизация квартиры с капитальным ремонтом возле метро 55 долларов или 1450 гривен. Такая квартира легко сдается за 5000 плюс коммунальные. Профит 3500. Чистую рентабельность 5,6% что эквиваленто 7% по депозиту до налогов. С учетом падения процентных ставок в надежных и не очень банках это неплохой результат.

 

[Orshansky]

Можно сделать и такой расчет. Дом простоит гарантированно не меньше 60 лет? ЖБ не хрущь рассчетный срок в 100 лет. Амортизация 1,7%. Сейчас брать полногабаритную вторичку под аренду не модно. Все берут или гостинки с более высокой рентабельностью, или новострой - монолит или кирпич. Там амортизация 0,5%. Ладно, пусть будет 1,7%. Убитая возле метро, в теме приводили цифры, стоит 22-24. 24*0,017/12 = 34 доллара в худшем случае. Амортизация внутридомовых сетей это не те затраты, о которых стоит говорить. Если раскидать на всех замену труб в подвале не пластиковые, это будет даже дешевле, чем поменять стояки в своей квартире. Амортизация ремонта в 10 лет это если переклеить обои и купить супербушную технику. Тут приводили капитальный ремонт с новой техникой за 5 тыс. Так как его нужно будет только поддерживать и менять мебель по мере износа, то возьмем среднюю амортизацию 20 лет = 5%. 5000*0,05/12 = 21 доллар.
Итого амортизация квартиры с капитальным ремонтом возле метро 55 долларов или 1450 гривен. Такая квартира легко сдается за 5000 плюс коммунальные. Профит 3500. Чистую рентабельность 5,6% что эквиваленто 7% по депозиту до налогов. С учетом падения процентных ставок в надежных и не очень банках это неплохой результат.

Ты уже дальше от влажных фантазий о профите, но все еще далеко от реальности.

1.5% - это амортизация дома, как чисто ЖБ сооружения.

Первая твоя ошибка:
+1.5% - это амортизация комманикаций внутридомовых, в твоей квартире в частности, амортизация лифта, фасада, окон, крыши, входной двери, лифты, лампочки в подьезде и т.д..

Вторая твоя ошибка:
Да, можно амортизировать ремонт и 20 лет, вместо 10 как в моем расчете. Но, ты не учитываешь, что с каждым годом скажем после 10 лет такую хату можно будет сдать все сложнее и все дешевле. Поэтому более честно, не закладывать 5% в амортизацию и сложный доход от сдачи - который будет с каждыйм годом уменьшаться, а сразу заложить амортизацию 10%

Третья твоя ошибка:
Ты не учел простои, когда квартира не сдается, абсолютно не учел квартплату и коммуналку

Четвертая твоя ошибка:
Ты нигде не учитываешь форс-мажеры, сгорел холодильник, кондиционер, бойлер.... затопления соседями, пожары, короткое замыкание, пьяные вечеринки... кражы из квартиры....

....

Даже если не считать личное время.... А просто выполнить обьективный расчет - то получится что ты сдаешь в лучшем случае в 0, а часто и в крупный минус.

Я уже молчу о том, что если вдруг тебе понадобятся деньги - то оперативно выйти из недвижимости в наличку ты не сможешь быстро и тем более выгодно.

 

[Orshansky]

хм

5000 + коммунальные за 1к в панеле - это влажные фантазии на сегодня.

В лучшем случае он сдаст за 4000-4500 куда будут уже включена квартплата + отопление.

 

[mik12345]

Первая твоя ошибка:
+1.5% - это амортизация комманикаций внутридомовых, в твоей квартире в частности, амортизация лифта, фасада, окон, крыши, входной двери, лифты, лампочки в подьезде и т.д..

Да, лампочки в подъезде я не додумался учитывать. Все остальное служит десятки лет и, в случае поломки, раскидывается на всех жителей. +0,15%. В пределах погрешности амортизации дома, который может и 120 лет простоять.

Вторая твоя ошибка:
Да, можно амортизировать ремонт и 20 лет, вместо 10 как в моем расчете. Но, ты не учитываешь, что с каждым годом скажем после 10 лет такую хату можно будет сдать все сложнее и все дешевле. Поэтому более честно, не закладывать 5% в амортизацию и сложный доход от сдачи - который будет с каждыйм годом уменьшаться, а сразу заложить амортизацию 10%

Есть капитальные работы, а есть косметические. Пластиковые трубы, плитка, окна, двери, медная проводка будут стоять вечно, а это самые дорогие вещи. Мелочи, которые будут делаться чаще стоят недорого. Поэтому, с учетом замены мебели и, частично, техники раз в 10 лет я и взял среднее 20.
Простои в среднем сегменте две недели в два года. Хорошо, уменьшим доход на 1% или на 50 гривен.

5000 + коммунальные за 1к в панеле - это влажные фантазии на сегодня.

В лучшем случае он сдаст за 4000-4500 куда будут уже включена квартплата + отопление.

Берется квартира возле метро с хорошим ремонтом. Я же не считал квартиру за 19 и ремонт с техникой в 2.

 

[Orshansky]

Берется квартира возле метро с хорошим ремонтом. Я же не считал квартиру за 19 и ремонт с техникой в 2.

Знакомый сдает 1к м Спортивная, первый дом от метро. Державинская 2. жилое состояние - 3000 грн. В 3000 коммунальные учтены. Вобщем летай в облаках и дальше.

Кстати продает ее уже год за 25 не может продать.

Естественно, если ты купишь ее скажем за 22-24, вкинешь туда в капитальный ремонт с заменой техники и мебели... ты ее так-сяк сдашь за 4000-5000, но это будет УЖЕ с коммунальными и это если тебя не затопят соседи сверху у которых течет крыша И это если люди позволяющие вкинуть в аренду 5000 грн захотят жить в обассаном подьезде и ездить в совсковом лифте... Так как скажем через дорогу в районе Металлиста - можно за 5000 снять квартиру с ремонтом в новострое.

 

[mik12345]

Снова не Харьков.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

В Черкассах запустят новый завод по производству холодильников

На новом заводе планируется создать 500 рабочих мест.

По данным компании, недавно она начала полную реконструкцию большого завода в Черкассах площадью 50 тыс. кв.м. на 20 га земли.

 

[Orshansky]

Снова не Харьков.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Чисто ситуационный вход на рынок, так как фактически Nord похерили в Донецке

 

[mik12345]

Я привожу новости по строительству новых заводов на ЗУ как иллюстрацию бесперспективности инвестировать в РН Харькова, который утрачивает свои позиции в силу причин, которые уже не раз обсуждали.
Что, в Харькове мало заброшенных заводов? А предприятие создали в Черкассах.

 

[Vяcheslav]

5000 + коммунальные за 1к в панеле - это влажные фантазии на сегодня.

Извините за вопрос, но Вы тему "Повысили ли цены на аренду" когда нибудь читали?

5000-6000 грн. в советских панельках, но с капремонтом и новой техникой/мебелью - это действующие на сегодня цены. Причем в 2-4-х остановках от метро. А у выхода метро - 250-300 $, причем не обязательно арабы - наши тоже живут.

А у Да-Да за такую цену сдаются полуподвалы в сталинках.

 

[TRUE]

Ожидаем снижения цен на квартиры ? - Part 1

Думаю, TRUE имел в виду "дешевле" в смысле нервов...

Не только. По моим наблюдениям рост цены от котлована до сдачи дома составлял примерно 30%. Дистанция 2-3 года. Эти же деньги можно получить в любом банке. При этом риски кредитования банка и кредитования застройщика мягко говоря разные. Есть конечно факторы по типу выбора квартиры на раннем этапе и пр мелочи. Но это все несущественно, если квартира покупается под сдачу.
Всё упрощенно. Но в целом идея примерно такая.