Ожидаем снижения цен на квартиры ?

[Krabambl]

если старое достроят будет чудо,банки разоряются

По моему мнению, (весьма субъективному безусловно), Жс1 будет и достраивать и новое строить. Я так думаю потому, что регулярно всплывает информация, о том, город у них выкупает часть квартир, то участки им выделяют которые другим не дают. В общем, очень много шансов, что они со своим эконом классом останутся на плаву.
А про себестоимость, разве не тут отписывались, что себестоимость строительства меньше 200 долларов за квадрат?

 

[Orshansky]

По моему мнению, (весьма субъективному безусловно), Жс1 будет и достраивать и новое строить. Я так думаю потому, что регулярно всплывает информация, о том, город у них выкупает часть квартир, то участки им выделяют которые другим не дают. В общем, очень много шансов, что они со своим эконом классом останутся на плаву.
А про себестоимость, разве не тут отписывались, что себестоимость строительства меньше 200 долларов за квадрат?

Круто, но допустим власть меняется и теперь деньги пилятся застройщиком аффилированным с Сеней, с Беней или еще хер знает кем

Вобщем все эти "схемы"... проще уж на 10% дороже заплатить, но хотя бы не иметь политической составляющей в рисках.

А на плаву они не останутся, так как спрос на новострои после пика в декабре 2014 неминуемо скатится ниже плинтуса, как это было в 2008, но падение будет более затяжным до завершения войны:

Представим себе ситуацию, заложен дом скажем на пр. Победы на 200 квартир, но покупателей нашлось только на 100. Что будем делать?

1. Кредиты взять не где
2. Собственных свободных средств нет
=
имеем замороженый котлован, обманутые вкладчики

Есть такой дом в Харькове находится по бул. Юрьева он стоял замороженым с 1991-го года просто построено было 2-а этажа, стояла эта стройка лет 13, пока ЖС1 ее не достроил кажется в 2004-м Да, да - этот тот же ЖС1 который сейчас таких 10-ть домов строит. Но суть не в том, именно спрос рождает предложение, а не наоборот

В прошлом году был спрос на новострои на уровне 15% горожан, в этом году спрос ожидается по тому же примеру 2008г на уровне 1%

Т.е. вместо условных 20 000 квартир в 2014 за год, в 2015 будет спрос только на 2 000 квартир. И это на 16! засройщиков в Харькове. Т.е. условно каждый построит не более чем по 1-2 дома.

Теперь вопрос второй, является ли ЖС1 среди 16-ти других застойщиков конкурентно-спсобным? Ответ однозначно нет. Технологии 60-х годов, отношения к клиенту - совковое, да, связи во власти - это +, но не для того 1% которые имеют средства и которым нужно жилье бизнес и премум класса. А это клиенты Авантаж, ЖС2, ТММ

Яркую агонию ЖС1 можете заметить на бигбордах родного города
Ну где вы видели рекламу ЖС1 до 2015 года? Когда я увидел, я понял - дела плохи. Реклама кстати тоже совковая Вместо комфортной сладкой жизни, предлагается: Хранить деньги в м2 АААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААААА

 

[b.n.v.]

Графики - это хорошо! Но!!! Оршанский, Вы сами себе противоречите. Ваш аргумент, что у населения куча долларов в чулке, как раз и сыграет на то, что будут брать первичку, вливать туда деньги ( потому что дешевле и формат жилья новый). Риск недостроя будет сводиться к минимуму за счёт желающих купить дешевле. Их количество еще больше увеличится. Первичка будет лидером на рынке. Понимаю, что официально строительные и финансовые компании принимают гривну. Но! Если принесут доллары,, никто там не обидется !!! возмут доллары!!! Большое количество финансового ресурса позволяет закупить больше материала для строительства, вложить деньги в тот же доллар, и др финансовые инструменты, ускорить сроки строительства или сдать вовремя объект.

Так что появится еще больше сданных кВ м нового жилья, нового формата. Конкуренты с приятной ценой уже в построенном и сданном доме! Так что не нужно пугать население дефицитом!

Спрос будет падать на вторичку. Он уже упал.



население из хрущевок будет перебираться в новострой. Это выгодно. Это выгодно уже сейчас. Продать хрущ и купить котлован, где полным ходом идет стройка. Не будет замороженных проектов, все доллары пойдут на первичку.

 

[Orshansky]

Графики - это хорошо! Но!!! Оршанский, Вы сами себе противоречите. Ваш аргумент, что у населения куча долларов в чулке, как раз и сыграет на то, что будут брать первичку, вливать туда деньги ( потому что дешевле и формат жилья новый). Риск недостроя будет сводиться к минимуму за счёт желающих купить дешевле. Их количество еще больше увеличится. Первичка будет лидером на рынке. Понимаю, что официально строительные и финансовые компании принимают гривну. Но! Если принесут доллары,, никто там не обидется !!! возмут доллары!!! Большое количество финансового ресурса позволяет закупить больше материала для строительства, вложить деньги в тот же доллар, и др финансовые инструменты, ускорить сроки строительства или сдать вовремя объект.

Никаких противоречий нет, именно об этом я пишу.

Теперь представь ситуацию, когда у 10% населения есть накопления от $20 000 до $2 000 000

Реальный же спрос на жилье будет только у 1% населения с деньгами и явно для которых инвестируемые деньги не последние. Т.е. спрос в 2015 на первичку упадет с 15% до 1%.

1. Как инвестиционная деятельность первчика не актуальна
2. Как способ распилить бабло - лавочка тоже прикрылась

Теперь вопрос, к кому пойдут эти 1% спроса на ~2000 квартир в год? и кто эти люди?

Они купят Дачу? Которую год не могут распродать? Или побегут за экономом в ЖС1?

НЕТ, эти люди купят для себя:
- ТММ (Каскад, Ультра, Розовый Фламинго)
- ЖС2 (Квитки Основьяненко, Будмен)
- Авантаж (Фаворит, Изумрудный город, Ключ)
- Магаинвест-строй (Шатиловка)
- ЖС1 (Плехановская)

ЭКОНОМ же этим людям интересен чуть менее чем никак. А тем, кому эконом интересен и у них доходы в грн - они не смогут его потянуть, так как цена в грн. эконом котлованов выросла на 65-100%

Так что появится еще больше сданных кВ м нового жилья, нового формата. Конкуренты с приятной ценой уже в построенном и сданном доме! Так что не нужно пугать население дефицитом!

Спрос будет падать на вторичку. Он уже упал.



население из хрущевок будет перебираться в новострой. Это выгодно. Это выгодно уже сейчас. Продать хрущ и купить котлован, где полным ходом идет стройка. Не будет замороженных проектов, все доллары пойдут на первичку.

Бред.

В этом году сдадут в лучшем случае в 4-5 раз меньше по м2. см график сданого в 2008 г., когда спрос упал с 20% до 2% на котлованы и многие компании в том числе и ЖС1, ЖС2 задеривали сдачу обьектов ввиду их НЕДОФИНАНСИРОВАНИЯ.

 

[b.n.v.]

Будут покупать не одну, а две квартиры. Пр. Победы будет распродан полностью. Не 100, а 200 квартир. Шикарная цена - инструмент привлечения денег.

Эконом формат пользуется наибольшим спросом.

 

[Orshansky]

Будут покупать не одну, а две квартиры. Пр. Победы будет распродан полностью. Не 100, а 200 квартир. Шикарная цена - инструмент привлечения денег.

Бред.

50% в домах ЖС1 выкупали инвесторы/перекупы + гос. программы достумного жилья. В 2015 этого НЕТ.

Люди берут только ДЛЯ СЕБЯ и только ТЕ у кого эти деньги не последние а это реально 1% людей и реально ЭКОНОМ им не интересен.

 

[b.n.v.]

Вы думаете только о части потенциальных покупателей. Более платежеспособных. Но и они не хотят платить больше.

 

[Orshansky]

Эконом формат пользуется наибольшим спросом.

Не пользуется, а пользовался! после декабря 2014 года - будет такой же стремительный спад спроса именно в эконом-секторе.

Вы думаете только о части потенциальных покупателей. Более платежеспособных. Но и они не хотят платить больше.

Они не хотят платить больше, но они и не хотят жить в ЭКОНОМЕ

 

[b.n.v.]

Как раз, перечисленные Вами дома будут тяжелее уходить в продаже. Все любят купить по-дешевле. Даже если это бизнес-класс.

Экономкласс был всегда востребован. Это закон экономики.

 

[Orshansky]

Как раз, перечисленные Вами дома будут тяжелее уходить в продаже. Все любят купить по-дешевле. Даже если это бизнес-класс.

Экономкласс был всегда востребован. Это закон экономики.

Дача ЖС1 - сдана почти год назад, до сих пор не распродана.
Балакирева ЖС1 - не распродан

Флагман эконом ЖС2 - год до сдачи, 100% продажи
Лайнер бизнес ЖС1 - сдан недостроенным, 100% продажи

Как-то твоя теория не коррелирует с фактами. Суть в том, что 90% эконом котлованов останутся НЕДОФИНАНСИРОВАННЫМИ в 2015 году ввиду отсутствия денег у малообеспеченных людей, получающих доходы ниже среднего в грн, которые и составляли на них спрос. Потому что застройщики подняли цену котлованов на 65-100% в грн. НЕДОФИНАНСИРОВАНИЕ эти обьектов автоматически означает их заморозку (кредитов застройщику взять негде... инвесторов нет...).


Вот тот 1% спроса который останется на рынке - он будет покупать эконом в ликвидном месте (Изумрудный город, Будмен), бизнес (Плехановская, Ключ), премиум. (Квитки основьяненко)

Вот эти обьекты:
- ТММ (Каскад, Ультра, Розовый Фламинго)
- ЖС2 (Квитки Основьяненко, Будмен)
- Авантаж (Фаворит, Изумрудный город, Ключ)
- Магаинвест-строй (Шатиловка)
- ЖС1 (Плехановская)

И составят львиную долю тех 2000 квартир на которых оставля спрос.

 

[b.n.v.]

Крупному инвестору вообще выгодно выкупить весь дом, сделать ремонт, сдавать и управлять домом, получать прибыль от сдачи как это происходит в офисных центрах. Вы недооцениваете другие возможности и другой сценарий.

 

[Orshansky]

Крупному инвестору вообще выгодно выкупить весь дом, сделать ремонт, сдавать и управлять домом, получать прибыль от сдачи как это происходит в офисных центрах. Вы недооцениваете другие возможности и другой сценарий.

Да, инвестору выгоднее вкладывать в коммерческую недвижимость, офисные центры, но не в жилой фонд. Тут вы глубоко заблуждаетесь.

Теперь, когда понятно, что недофинансированными останутся 90% эконом котлованов, то осталось посмотреть, а кто имеет больше всего нераспроданых эконом-котлованов на сегодня из заложенных обьектов. И этой компанией в зоне феерического риска окажется именно ЖС1. Который первый может замораживать стройки, так как имеет самый большой обьем начатого, но НЕДОФИНАНСИРОВАННОГО строительства экономов.

В этом году сдадут в 5-10 раз жилья меньше. Это можно увидеть по 2008 г. Понятно что многие застройщики заморозят многие недофинансированные обьекты. Весь вопрос в том, сколько из 16-ти компаний-застройщиков сможет выжить и выполнять свои обязательства перед клиентами. Очевидно выживут те, кто смог профинансировать все свои обьекты на 90% еще в 2014 г.

 

[b.n.v.]

Вы не приводите контраргументов. Вы просто так считаете и все. Вам так кажется. Но нельзя замечать очевидные вещи. Все хотят купить по-дешевше. И цена играеи огромную роль в привлечении денег. Жск1 тоже не утонет. Это страшные сказки от Оршанского.

 

[Orshansky]

Вы не приводите контраргументов. Вы просто так считаете и все. Вам так кажется. Но нельзя замечать очевидные вещи. Все хотят купить по-дешевше. И цена играеи огромную роль в привлечении денег. Жск1 тоже не утонет. Это страшные сказки от Оршанского.

Как же не привожу.

ЖС1 Дача эконом - распродан на 50%, сдан почти год назад
ЖС1 Балакирева эконом - распродан на 50%, сдан почти год назад
Мегаинвестстрой Солнечный Дом эконом - распродан на 50%, сдан год назад
ЖС1 Велозаводская - распродан на 70%, строится
ЖС1 Победы - распрдан на 0%, год до сдачи
ЖС1 Постышева - распродан на 0%, год до сдачи
ЖС2 Садовый - распродан на 70%, два! года до сдачи
ЖС2 Дуэт - распродан на 60%, два! года до сдачи

-

ЖС2 Флаган эконом+ - 100% продажи, год до сдачи
Доминион КДСК бизнес - 100% продажи, год до сдачи
ЖС1 Лайнер бизнес - 100% продажи, сдан недостроенным
ЖС2 Оптима - 99% продажи, год до сдачи
ЖС2 Заречный - 99% продаж, год до сдачи
ЖС2 Ротонды - 100% продаж, сдан

Т.е. как раз спрос есть именно в бизнес-сегменте и в хорошем районе. Просто ценой и быстрыми темпами низкокачественной застройки сейчас клиентов не привлечешь.

Ну из всех застройщиков, такое ощущение, что лучше всего профинансирован на сегодня ЖС2. Остальные компании как-то слабо себе представляю, что будут делать в этом году.

 

[gesha77]

Дача в продаже 3 квартиры из 10 секций(домов),ой как много прям куда там,они висят уже давно-видимо тупо нелеквид,еще и с браком.По факту те 99% квартир распродались задолго до официальной сдачи
Балакирева то что должно было сдаться в 2014 году разобрали еще осенью,9 квартир осталось которые сдадутся только в начале следующего года.
Оршанский,о чем ты глаголишь?Бурная фантазия?

 

[Orshansky]

Дача в продаже 3 квартиры из 10 секций(домов),ой как много прям куда там,они висят уже давно-видимо тупо нелеквид,еще и с браком.По факту те 99% квартир распродались задолго до официальной сдачи
Балакирева то что должно было сдаться в 2014 году разобрали еще осенью,9 квартир осталось которые сдадутся только в начале следующего года.
Оршанский,о чем ты глаголишь?Бурная фантазия?

Я об olx, где куча предложений по переуступке или продаже бартерных квартир, которыми расчитывались с поставщиками и которые не шибко продаются.

 

[gesha77]

на олх есть любой объект после сдачи,это перекупы,и если их много значит дом ликвидный,никто не будет вкладывать в заведомо убыточный объект,просто ситуация изменилась в стране,раньше это был прибыльный бизнес-сейчас нет,потому что нет необходимого спроса и ажиотажа

 

[Orshansky]

на олх есть любой объект после сдачи,это перекупы,и если их много значит дом ликвидный,никто не будет в заведомо убыточный объект,просто ситуация изменилась в стране,раньше это был прибыльный бизнес-сейчас нет,потому что нет спроса

Я об этом и пишу, что большинство обьектов не профинансированных в 2014 в 2015 останутся НЕДОФИНАНСИРОВАННЫМИ с большей долей вероятности чем даже в 2014. Ибо инвесторы/перекупы на этих операциях только потеряли деньги, а кредитования как-такового нет, с ключевой ставкой НБУ 19.5% кредиты будут эпически дорогими, спрос с 15% на новострои упадет до 1%, цена м2 в грн выросла на 65-100%.

 

[gesha77]

Перекупы не потеряли деньги,скорее не получили тех сверхприбылей как раньше.Кстати в минус я видел ушли клиенты ЖС 2 но они для себя скорее брали,жс 1 остались при своих.
Впринципе ту сутуцию которую вы описываете,она возможна,но во первых,можно снизить цену,тем более в эконом классе,там практически все украинское и не привязано к баксу.Но я склоняюсь к другому,к тому что повышенный спрос(а он сейчас огромный) к первичке, перекроет некоторый излишек (он не такой большой как вам кажется) вы еще позвоните,узнайте какая реальная там цена,не факт что указанная...
Посмотрите Балакирева,дом сдается через год,а квартир у застройщика нет,почему тогда перекупы не уходят с рынка?

 

[Mag-nus]

цена м2 в грн выросла на 65-100%.

а в баксе получается более чем на 300%