Re: Стоимость реальных продаж/покупок квартир - Part 1
Кстати, так пишут люди, у которых ничего не получилось.
Мотивация писать на Харьков-форуме есть только в двух случаях, когда ты сенсей и в этом качестве, кроме меня здесь ни пишет никто.
Или , когда ты никто, но очень хочется быть сенсеем.
***** ты студент, учись сосунок:
Самый большой сектор недвижимости - жилая. Большинство людей покупают жилье с кредитным плечом, предоставляемым государством или банком. Давай посмотрим на стандартную 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. У тебя есть постоянный платеж, который в течение следующих 30 лет будет погашать основную сумму долга плюс проценты. Я не буду вдаваться в математику, но если ты не пропустил первые 3 класса в школе, то ты сможешь повторить мою математику. Сумма, которую человек может заплатить за дом, зависит от доступности выплаты по ипотеке. Предположим, что средняя семья может позволить себе платить $422 в месяц по ипотеке. Предположим, они берут 30-летнюю ипотеку с ежемесячными выплатами по фиксированной процентной ставке 3%. Это означает, что они могут позволить себе купить жилье за $100000 долларов. Допустим ставка повышается до 4%. Средняя семья все еще может позволить себе платить $422 в месяц, но повышение ****** означает, что они могут позволить себе купить жилье только за $88309. Ставка выросла на 1%, но теперь они могут позволить себе на 12% меньше жилья.
Учитывая, что номинальная стоимость собственности настолько велика по сравнению с заработной платой, недвижимость очень чувствительна к финансированию. Если актив не может быть профинансирован, цена актива должна быть снижена, чтобы ежемесячный платеж был доступным. Цена среднего дома должна упасть на 12% в абсолютном выражении, чтобы средняя семья все еще могла себе это позволить. Учитывая, что большинство сделок совершается с каким-либо видом финансирования, убытки по портфелям недвижимости будут значительными в случае повышения процентных ставок.
Недвижимость никогда не обрушится. Каждый раз, когда я это слышу, я съеживаюсь внутри. Но этого следовало ожидать. Жилье - это насущная потребность человека. Пока есть люди, будет потребность в убежище. Вот почему каждый понимает, почему недвижимость имеет ценность.
Недвижимость не ликвидна. Покупка недвижимости в большинстве юрисдикций занимает от 1 до 3 месяцев. Каждая собственность индивидуальна. Даже в одном жилом комплексе нет стандартизации или однородности. Следовательно, не каждый может владеть одним и тем же типом "юнита", что разрушает взаимозаменяемость.
Недвижимость в дефиците. Земли больше не будет. Это особенно актуально, если вы ориентируетесь на городские районы. Законы о зонировании ограничивают то, что и как можно развивать. Это искусственно создает дефицит на местном уровне.
Затраты по сделке. Торговля недвижимостью чрезвычайно дорога. Агенты по недвижимости на большинстве рынков зарабатывают процентные пункты комиссионных. Если учесть налоги, комиссионные и юридические издержки, покупка и продажа объекта недвижимости в оба конца может стоить 10–30%. Мы пытаемся сохранить богатство, а не платить экономическую ренту правительству, юристам и агентам.
Недвижимость хороша тем, что у нее есть реальный денежный поток. Либо кто-то теоретически может платить вам за аренду, либо вы используете ее сами.
Плохо то, что очень сложно быстро вложить много денег в работу с недвижимостью. При небольших инвестициях вы не получите большой диверсификации. Если вы можете позволить себе инвестировать только в один объект недвижимости, вам придется столкнуться с множеством местных рисков, присущих его физическому местонахождению, которые могут или не могут коррелировать с глобальными условиями ликвидности (например локальная война или дефолт государства).
Вывод: Иди на ***.
Ты реально веришь, что ЖС1 работает без кредитного плеча? Серьезно? Что у ребят из их финансовой организации совсем нет инстинкта покрутить 3-4 года деньги наивных ***** как минимум через облигации гос. займа 8-10% в год, ну или вложиться в более рисковые активы? 
