Посредники и с чем их едят

[Оценщик]

Причем из тех продавцов которые очень сильно хотят продать именно без агента - примерно половина мошенников.

Много мошенников продает квартиры именно через агентов

 

[Lotari]

Много мошенников продает квартиры именно через агентов

Естественно, зачем им "светится" напрямую.
И это подтверждается даже обсуждаемыми на ХФ случаями.
Они либо пользуются пофигизмом агентов, либо с ними в сговоре.

 

[Lotari]

И такие истории не раз слышал от других. Поэтому агент для продавца - первый и лучший помощник

Бабки у подъезда еще не то расскажут

 

[Ferox]

А покупателям агенты рассказывают прямо противоположную сказочку.

Дескать, они могут задурить продавцу голову так, что он продаст так дешево, что даже с учетом агентских 5% выйдет дешевле, чем если бы хозяин сам продавал бы.

 

[mik12345]

Купить без агента действительно трудно, но только потому что только небольшая доля продавцов очень хочет продать без агента.

Совершенно верно. Большинство продавцов это неопытные люди, продающие-покупающие в первый раз и они думают, что услуги агентов для них бесплатны, что платит покупатель, поэтому они и не дают активную рекламу. Максимум одно объявление в начале продаж. Плюс люди, которым нужно продать и одновременно купить, отдаются агентам, так как задача для них слишком сложная. Поэтому да, прямых продавцов очень мало и цены у них минимум на 5% выше реальных цен в Премьере к которым будут плюсоваться агентские, не говоря уже о болванках.

 

[Ferox]

Совершенно верно. Те кто продают первый раз, или одновременно продают и покупают (независимо от раза) действуют обычно через агентов.

И те кто продают сами обычно имеют время и вдохновение этим заниматься. В том числе торговаться до опупения. Нельзя сказать что они реальных цен не знают - знают. Но имеют время торговаться и ждать **** кто вдруг заплатит больше.

 

[Lotari]

Большинство продавцов это неопытные люди, продающие-покупающие в первый раз и они думают, что услуги агентов для них бесплатны, что платит покупатель, поэтому они и не дают активную рекламу.

Пожалуй, мало кто имеет столько недвижимости на продажу, чтоб стать опытным.
Как писал VershSV в какой-то из тем, "пришел на рынок недвижимости девственным".
Так и большинство продавцов.
Но не все же бегут заключать эксклюзив с АН. Поэтому найти их на просторах Интернета вполне реально. Когда сама этим занималась, посчитала, что сумму в 5% выложить агенту не готова, поэтому нашла порядка 50 сайтов, где можно найти размещенные объявления. И не так важно, обновляется это объявление часто, или нет. Хотя было бы удобней
Как ни странно, продавцы размещались и на совершенно голимых сайтах.
Активно не рекламируются потому, что агенты и так клиентов водят.

И очевидно, имеет место некоторое НЛП. Как за хлебом идем в хлебный, так и по вопросу недвижимости - в АН.

И те кто продают сами обычно имеют время и вдохновение этим заниматься. В том числе торговаться до опупения. Нельзя сказать что они реальных цен не знают - знают. Но имеют время торговаться и ждать **** кто вдруг заплатит больше.

Те, "кто продает сам" по Вашему это кто?
Те, кто посылает агентов на... и покупателям с агентами квартиру не показывает?

 

[Ferox]

Те, "кто продает сам" по Вашему это кто?

Те кто самостоятельно и активно размещают рекламу о своем объекте в газетах, на эффективных платных сайтах, вывешивают баннер с балкона. А не кидают пару объявок а потом довольны "о! и так звонят! и не страшно что только агенты, мне-то какая разница, главное звонят!"

 

[Lotari]

По-моему, это камешек в мой ботинок

Уважаемый VershSV.
Этот вопрос относится ТОЛЬКО к Ferox.
Ниже я поясню - почему.

Я бы попробовал, может мне это что-то даст.
Но:
1."Квартал", когда в самом начале продажи обратился к ним, попытался меня развести настолько примитивно, что мне стало оскорбительно.
2. Один из уважаемых мной агентов, скромно умалчивал и уходил о вопросе оплаты, а это оказалось 1000 грн. сразу +3% со сделки + накладные расходы (спасибо, не надо).

Так что идти просто некуда, если не устроить слив за 60-70%. Поэтому все приходится делать самому.

Ну а слив, я и сам могу устроить.

Неоднократно писала, что информацию, размещенную в Ваших темах, считаю очень полезной.
Надо обладать недюжинными способностями в аналитике, чтоб за несколько месяцев общения с агентами так удачно все сформулировать.

Но что Вы ждете от эксклюзива?
И если не секрет, что за неудавшийся развод был от Квартала?
Вы писали об этом в теме?

Те кто самостоятельно и активно размещают рекламу о своем объекте в газетах, на эффективных платных сайтах, вывешивают баннер с балкона. А не кидают пару объявок а потом довольны "о! и так звонят! и не страшно что только агенты, мне-то какая разница, главное звонят!

только небольшая доля продавцов очень хочет продать без агента. Причем из тех продавцов которые очень сильно хотят продать именно без агента - примерно половина мошенников. А из второй половины - достаточно большая доля "странных людей" как минимум "сложных" в общении. Это если максимально политкорректно выражаться.

Непонятна логика:
почему "Причем из тех продавцов которые очень сильно хотят продать именно без агента - примерно половина мошенников. А из второй половины - достаточно большая доля "странных людей" как минимум "сложных" в общении"

Любой продавец, пусть даже размещающий самостоятельно, общается с звонящими и приводящими покупателей агентами
Это значит, что он продает " с агентами"? Или нет?

Если вы будете активно продавать свою квартиру самостоятельно, без агента, вы скорее всего получите лучший результат, чем с агентом.

Что имеется ввиду "без агента"? Без эксклюзива или как?

 

[Ferox]

Непонятна логика:
почему "Причем из тех продавцов которые очень сильно хотят продать именно без агента - примерно половина мошенников. А из второй половины - достаточно большая доля "странных людей" как минимум "сложных" в общении"

Это не логика. Это не заключение выведенное путем логических построений. Это экспериментально установленный факт.

 

[mik12345]

Пожалуй, мало кто имеет столько недвижимости на продажу, чтоб стать опытным.

Поэтому так мало прямых продавцов.

Но не все же бегут заключать эксклюзив с АН. Поэтому найти их на просторах Интернета вполне реально.

Никто не спорит. Реально, но люди, которые сами продают свою квартиру, это 3-5% рынка. Искать квартиру ориентируясь только на них, это как искать подходящую по ноге обувь, заходя только в каждый 20-ый магазин. Плюс то, что, как правило, купить у неопытных людей получается дешевле (даже с учетом агентских), чем у опытных.

 

[Lotari]

Это не логика. Это не заключение выведенное путем логических построений. Это экспериментально установленный факт.

Тогда понятно
А есть экспериментально установленная характеристика покупателей, обходящихся без агентов?

Реально, но люди, которые сами продают свою квартиру, это 3-5% рынка.

В понятие "рынок" включены только реальные квартиры или учтены несметные болванки?
Если принять, что рынок состоит только из реальных предложений, то получится, что 95-97% заключили эксклюзив и сами не продают?

 

[mik12345]

Часть сами не продают. В основном это обменщики, которых более чем достаточно.
Часть продают сами, но так продают, что их найти практически невозможно. Разовое объявление в лучшем случае в Премьер, а то просто в газету бесплатных объявлений. Причем без опознавательных знаков что квартира от хозяина. Потом, имея много звонков и клиентов через агентства, они считают свою задачу выполненной.
Многих агенты цепляют еще когда те начинают прозванивать объявления, что бы узнать цены (первый вопрос, который агенты задают, перед тем как рассказать о квартире из своего объявления, "свое что-то продаете?"). Такие даже до бесплатной газеты не доходят - зачем, если покупатели и так косяком идут.

 

[Ferox]

Тогда понятно
А есть экспериментально установленная характеристика покупателей, обходящихся без агентов?

С этим сложнее. Многие покупатели сначала ведут себя так, как будто они хотят купить без агента, а потом их поведение постепенно меняется и они таки покупают через агента. Поэтому их идентифицировать гораздо сложнее.

В конце концов свойство рынка недвижимости, на чем и агенты держатся, это то, что покупателю гораздо важнее свойства конкретного объекта, чем его цена, по крайней мере в пределах +/- 5%. За такую же квартиру той же планировки на том же этаже, но в соседнем доме, покупатель спокойно даст на 5% больше, просто потому что она ему понравилась. Поэтому приоритет не у кого покупать, а что покупать.

Это у продавца объект один и он 5% либо получит либо не получит. По крайней мере понятно, за что ему сражаться. А покупателю - не за что сражаться.

 

[Lotari]

Часть сами не продают. В основном это обменщики, которых более чем достаточно.
Часть продают сами, но так продают, что их найти практически невозможно. Разовое объявление в лучшем случае в Премьер, а то просто в газету бесплатных объявлений. Причем без опознавательных знаков что квартира от хозяина. Потом, имея много звонков и клиентов через агентства, они считают свою задачу выполненной.
Многих агенты цепляют еще когда те начинают прозванивать объявления, что бы узнать цены (первый вопрос, который агенты задают, перед тем как рассказать о квартире из своего объявления, "свое что-то продаете?"). Такие даже до бесплатной газеты не доходят - зачем, если покупатели и так косяком идут.

Ну как хозяин может считать задачу выполненной на основании только звонков? Ну разве кого привлекает процесс, не результат.
Кто и как попадает к агентам - не важно. Меня удивили Ваши цифры: "люди, которые сами продают свою квартиру, это 3-5% рынка."
Нереальное количество гадящих болванками риелтеров может и создает такое впечатление.
Не думаю, что им сдается более 90% участников сделок
Где-то видела цифры контроля порядка 7-10% именно риелтерами. Т.е. прямо противоположное утверждение.
Если допустить, что сделки с участием "неорганизованных" риелтеров не учтены, то с их участием заключается 30-40% сделок.

А то, что найти объявы от хозяев сложно, согласна. Но это не вина хозяев, а проблема.
Во-первых, многие вообще не знают, где размещаться эффективно.
Сужу по собственному опыту: когда продавала, размещала только на slando.
Разместил, раз в неделю приходит напоминание, обновляешь. Проверяла - в выборке "от хозяев" объява была видна на первой странице. Просто, удобно, сайт достаточно раскручен.
Пробовала на других ресурсах - с размещением проблем нет, но потом тебя радуют: "если не заплатишь ТОП, объява будет на 2225 позиции. А как мне, не специалисту, знать, сколько просмотров будет этого ТОП.
Времени разбираться не было, на такие плюнула.
А вот когда сама искала продавца, на том же slando ничего не нашла. Пришлось уже рыть.
Так и другим приходится - методом проб и ошибок

С этим сложнее. Многие покупатели сначала ведут себя так, как будто они хотят купить без агента, а потом их поведение постепенно меняется и они таки покупают через агента. Поэтому их идентифицировать гораздо сложнее.

Если учесть, что часть покупателей - это и продавцы одновременно, то по уже данному определению - характер скверный. И еще все покупатели склонны к изменчивости и несклонны к борьбе.
Это если применить к Вашим эмпирические исследованиям рациональную логику

В конце концов свойство рынка недвижимости, на чем и агенты держатся, это то, что покупателю гораздо важнее свойства конкретного объекта, чем его цена, по крайней мере в пределах +/- 5%. За такую же квартиру той же планировки на том же этаже, но в соседнем доме, покупатель спокойно даст на 5% больше, просто потому что она ему понравилась. Поэтому приоритет не у кого покупать, а что покупать.

Если брать приличную квартиру, даже начиная с 1к, 5% - - это примерно 2000 у.е. Сомневаюсь, что сумма безразлична. А если говорить о гостинках, то там и вовсе сотня грн на учете.
Скорее играет роль психологический фактор уговоров агента. Среди них много манипуляторов. В этом надо отдать им должное.

Это у продавца объект один и он 5% либо получит либо не получит. По крайней мере понятно, за что ему сражаться. А покупателю - не за что сражаться.

Это интересная мысль. А по-моему срабатывает еще одно Ваше же утверждение о том, что цель агентов - не дать найти друг другу покупателю с продавцом. И они часто достигают эту цель, учитывая количество агентов +сложность характера продавцов +изменчивость и низкую стрессоустойчивость покупателей
Как считаете?

 

[mik12345]

Меня удивили Ваши цифры: "люди, которые сами продают свою квартиру, это 3-5% рынка."

Наверное не 3-5, а 15-20%. 3-5 это я подсознательно посчитал "полезный выход" - варианты, которые можно хоть как-то рассматривать. Остальные либо слишком ушлые и цены, даже с учетом экономии агентских, получались максимально-рыночные, либо сами не знают что хотят, либо документы будут оформлены через полгода (тут нужен агент, что бы уговорить покупателя дать задаток), либо мошенники.

 

[Ferox]

еще одно Ваше же утверждение о том, что цель агентов - не дать найти друг другу покупателю с продавцом.

Я такого не говорил. Это кто-то другой такое все время пишет. Я не знаю так это или не так. Есть аргументы "за", есть аргументы "против".

Я считаю, что главная цель агента - уговорить покупателя купить такой объект, который без уговоров агента его не устроил бы.

А то, что найти объявы от хозяев сложно, согласна. Но это не вина хозяев, а проблема.

Я вот владелец самого раскрученного харьковского сайта по продажам квартир. Того самого на котором "если не заплатишь ТОП, объява будет на 2225 позиции". Посоветуйте как по вашему сайт должен быть устроен? Чтоб всем было хорошо.

То что уведомления нужно присылать я уже понял. Сделаем. Это не было сделано до сих пор, потому что у меня идиосинкразия на спам. Но похоже я не прав, все говорят надо. Да и недавно сорока на хвосте принесла объективную статистику что "надо".... Что еще?

 

[Lotari]

Наверное не 3-5, а 15-20%. 3-5 это я подсознательно посчитал "полезный выход" - варианты, которые можно хоть как-то рассматривать. Остальные либо слишком ушлые и цены, даже с учетом экономии агентских, получались максимально-рыночные, либо сами не знают что хотят, либо документы будут оформлены через полгода (тут нужен агент, что бы уговорить покупателя дать задаток), либо мошенники.

Мошенники - вариант отдельный. На них можно нарваться хоть с агентом, хоть без.
"Ушлыми" бывают как продавцы, так и покупатели.
"Сами не знают что хотят" - это, скорее, покупатели.

Пожалуй, дело не в характеристиках продавца/покупателя. А в причинах, почему же большинство вынуждено действовать через АН:
1. Изначально стадное желание делать "как все", неуверенность в себе, боязнь принятия решений и поиск "авторитета" - на кого бы переложить ответственность. . Это часто приводит к дальнейшему пониманию того, что решение было принято не самостоятельно, а под воздействием агента. И решение это оказалось не самым удачным. В результате фрустрация и ненависть к агентам.

2. Попытки самостоятельности при первых неудачах также влекут за собой:

идет моральный перенастрой на сделку и переезд, дальнейший поиск квартиры и т.д.

И при низкой стрессоустойчивости человек начинает паниковать.
Если в такой момент подвернется агент со своим враньем про"много, легко, быстро..." Капитуляция очень возможна, причем неудачная

Если же у человека все в порядке с самооценкой, он способен четко сформулировать свои требования, в случае осечки не начинает паниковать, а анализирует и ищет способ преодоления препятствия и т.д. Тогда безусловно в АН он не пойдет, ему там ловить нечего

Я такого не говорил. Это кто-то другой такое все время пишет. Я не знаю так это или не так. Есть аргументы "за", есть аргументы "против".

Тогда приношу извинения
Эту мысль прочитала на форуме, она мне понравилась и почему-то связала ее с Вами.
А какие аргументы "против"?

Я считаю, что главная цель агента - уговорить покупателя купить такой объект, который без уговоров агента его не устроил бы.

Цель агента - получить %.
Уговорить клиента на "не совсем то" или "совсем не то" - способ достижения этой цели.

Я вот владелец самого раскрученного харьковского сайта по продажам квартир. Того самого на котором "если не заплатишь ТОП, объява будет на 2225 позиции". Посоветуйте как по вашему сайт должен быть устроен? Чтоб всем было хорошо.

Не знала. Очень приятно
"Чтоб всем было хорошо" - так не бывает. "Все" находятся по разные стороны, интересы не совпадают
У меня как обычного пользователя, сложилось впечатление, что сайты с такими условиями настроены на АН - от них идет заработок.

Боюсь снова ошибиться, но Вы считаете, что не имеет значения, агентское объявление или хозяйское. Имеет значение реальность предложения.
Вы уверены, что все выложенные оплаченные предложения от АН реальны?

Считаю, что в первую очередь необходимо расставить приоритеты.

Например:
Сайт удобен Ан и неудобен продавцам. Продавцы постепенно уходят. Остаются одни АН. Кто из покупателей сам заходит на сайт? Тот, кто ищет самостоятельно. Объявления от АН им не нужны, исчезает смысл самостоятельного поиска. Прямые покупатели тоже уходят. Остаются одни АН, которые на самом деле также ищут хозяйские объявления. Читать конкурентов им не надо. Со временем и для АН снижается эффективность размещения(если отслеживают).
Результат: нехорошо.
Многое утрировано, просто стараюсь показать, как расчет на быстрый заработок может обернутся потерями в будущем.
Я размещала на slando потому, что там, по моему мнению, хотя бы минимальный паритет хозяин/АН + удобство для покупателя, желающего отделить хозяйские от агентских.
На других сайтах, чтобы это сделать, мне приходилось копировать телефон и проверять, чтобы минимизировать звонки. А это неудобно.

То что уведомления нужно присылать я уже понял. Сделаем. Это не было сделано до сих пор, потому что у меня идиосинкразия на спам. Но похоже я не прав, все говорят надо. Да и недавно сорока на хвосте принесла объективную статистику что "надо".... Что еще?

Спам тоже не люблю. Но когда занималась поиском, телефон и почту завела отдельные. С готовностью на спам от АН, так что "напоминалка" не напрягала.
Прочитала совет в инете, наверняка так же поступают многие.
Только потом советуют выкинуть.
А я после решения своих вопросов почту и симку отдала подруге, которая позже окунулась в это...

 

[Ferox]

А какие аргументы "против"?

Например, "против", то что это в принципе невозможно сделать при наличии минимального противодействия со стороны хозяина. В раньшие времена агенты хозяйские объявления со столбов сдирали, а из интернета его объявление не сдерешь. Кроме того "против" что подобные действия не гарантируют заработка конкретному агенту, предполагается некий альтруизм и взаимопомощь между агентами. Чего на самом деле нет. Каждый агент хочет конкретно заработать сам - а для этого есть способ - эксклюзив. Это касается именно продаж. Вот по долгосрочной аренде - там вы правы. Там цель агентов именно заспамить. Там это и технически реально и гарантирует заработок конкретному агенту. А в продажах - нет.

Цель агента - получить %.
Уговорить клиента на "не совсем то" или "совсем не то" - способ достижения этой цели.

Цель агента не просто получить %, а получить % много раз. И чем чаще в месяц - тем лучше. А для этого нужно много сделок. То есть агенты фокусируются именно на том, чтобы сделок было больше.

Боюсь снова ошибиться, но Вы считаете, что не имеет значения, агентское объявление или хозяйское. Имеет значение реальность предложения.

Да я именно так и считаю. 100%.

Вы уверены, что все выложенные оплаченные предложения от АН реальны?

Нет конечно. Но тарифные планы на сайте составлены так, что агенту невыгодно платно размещать вымышленные объявления. По крайней мере по сравнению с другими сайтами и их тарифными планами.

для покупателя, желающего отделить хозяйские от агентских.

Отделение хозяйских от агентских - это вообще фикция. Я не знаю точно, как устроено это отделение именно у сландо, просто предполагаю, как это можно сделать дешево. Но зато я точно знаю, как это отделение устроено у тех, кто занимается им профессионально, за деньги, для обеспечения работы агентств. Отделять хозяев от агентов на самом деле сложно и дорого. И те кто делают это профессионально, при приложении максимума усилий, делают в таком отделении массу ошибок. А если это делать автоматически, как сландо, получиться может только бред собачий.

Сайт удобен Ан и неудобен продавцам. Продавцы постепенно уходят. Остаются одни АН. Кто из покупателей сам заходит на сайт? Тот, кто ищет самостоятельно. Объявления от АН им не нужны, исчезает смысл самостоятельного поиска. Прямые покупатели тоже уходят.

Давайте мысленно разделим покупателей на две группы. "Группа А" - не будут покупать через агента ни при каких условиях. "Группа Б" - будут покупать через агента, если подвернется хороший вариант. Сразу скажу что на самом деле представителей Группы А так мало, что они находятся на уровне погрешности измерения. На давайте представим что они есть. Давайте представим что их есть много.

Так вот. То, как нравится сайт покупателям из "группы А" - не имеет совершенно никакого значения. Сайту за размещение рекламы платят агенты, а агентам покупатели из Группы А - ну совершенно не нужны. От них никакого профита. Хозяева сайту платить на данном развитии рынка не хотят и не собираются. Поэтому популярность сайта среди группы А не стоит ни цента. (Сразу скажу, что, например, в посуточной аренде - ситуация другая. Там хозяева согласны платить сайту).

Так вот. Если я начну делать на сайте какие-то мало качественные танцы с разделением хозяев и посредников, это начнет злить ценных клиентов из группы Б. Если я буду настраивать отделение хозяев от посредников что туда совсем не будут попадать посредники, а только хозяева, то и огромный процент хозяев будет тоже отсеиваться (это вы видите на сландо). Покупателю из Группы А это понравится, ему все по барабану, но покупатель из Группы Б, покрутит носом, скажет, что тут какая-то фигня собачья, и пойдет на другой сайт, где вариантов больше. Сами говорите: "А вот когда сама искала продавца, на том же slando ничего не нашла. Пришлось уже рыть.". Если я настрою ошибку качества в другую сторону - опять будет плохо. Будут недовольны агенты что одни агенты попадают "в хозяйскую базу", а другие не попадают.

Понятно, что если разделение сделать идеально качественно, то это не повредит. Но и пользы не принесет во-первых, а во-вторых идеальное по качеству разделение - стоит дорого.

P.S. Кстати агенты считают что сайт неудобен агентствам и удобен продавцам. И пишут в саппорт опусы обратные по смыслу вашему. Дескать мы, агенты вам платим, и так, и сяк, а вы все делаете для того, чтобы удобно было хозяевам, а не агентам. Нехорошо, дескать.

А на самом деле все сбалансировано.

 

[Лего]

А на самом деле все сбалансировано.

А на самом деле сайт с обьявами агенств в топе это тупиковая ветвь развития. Забитый эфир агентами не нужен ни покупателям ни продавцам. Сландо или lun.ua будут рулить, потому что они убирают мусор и решают проблему поиска продавца и покупателя.

Я из твоей группы Б, искал квартиру купить, покупал аггрегатор обьявлений. Агенты очень редко могли предложить что то вне агрегатора. Из тех примерно 10 вариантов вне аггрегатора 9 были с неадекватными продавцами(завышена цена на 20% или семья из 8!! человек живет в 2шке и им надо разьехаться и тд.). Только один вариант был от агентов вне аггрегатора, который я бы купил, но продавцам надо был обмен и варианта у них не было на покупку. Вообще не вижу смысла обращаться в агенства в Харькове. В других городах/странах может быть иначе.