Т.е. ты говоришь, что перыичка после сдачи в первые 5 лет добавит еще в цене за то, что вышеуказаных проблем не будет. По сути так оно и есть. Поэтому меньше 1000 за квадрат и не продается.
Ожидаем снижения цен на квартиры ?
- Автор теми Just*
- Дата створення
Т.е. ты говоришь, что перыичка после сдачи в первые 5 лет добавит еще в цене за то, что вышеуказаных проблем не будет. По сути так оно и есть. Поэтому меньше 1000 за квадрат и не продается.
Статус: Офлайн
Реєстрація: 08.06.2014
Повідом.: 1317
Реєстрація: 08.06.2014
Повідом.: 1317
раздел обменка не подтверждает
Я считаю, что только это и можно назвать новостроем, а полуфабрикаты, которые сейчас продают, или еще хуже акции, должны выступать в отдельной весовой категории, так как это не жилье.
Ну ок, а кто же тогда будет строить и за какие средства новые дома? если никто не захочет рисковать и покупать акции... Может быть государство?
Ладно, какая же справедливая цена на жилье... Я вижу цену такой на эконом на сейчас:
котлован - $500
сданый дом - $750
обжитой дом - $1000 (без ремонта + 5 лет * 5-6% от суммы инвестиции на момент сдачи)
обжитой дом - $1200 (c ремонтом)
Далее, эконом вторичка (дома свыше 10 лет):
$1200 - амортизация
$1200 - 1.5-2% в год для хруща
$1200 - 1% в год для сталинки, чешки
$1200 - 0.75% в год для монолита
Все бы было хорошо, но что-то оно нихрена не клеется, хрущи 50-ти летние должны потерять по крайней мере 75% стоимости и стоить в районе $300, но по такой цене ничего нет вообще в продаже! Минимум есть цены в районе $600. А следовательно предложения - дефицит. А так как в кризис строят меньше, да еще и задавят налогами - то получается, что дефицит только усилится и значит следует ожидать 50-ти летних хрущей по 900...1000... Ну а нормального жилья бизнес и премиум класса по 1500-2000...
Останнє редагування:
Дефицит чего? хрущевок.
Вопрос в том как быстро и часто продается жилье! В теме о стоимости реальных сделок информации ноль. Вы тоже не даете такой информации. У Вас ее нет. Цена предложения, это не цена реальной сделки. И примеров снижения цены даже в построенных новостроях на Сландо более чем достаточно. Но и предложенным сниженным ценам нет продажи.
У нас дефицит хорошего качественного жилья по адекватным платежеспособному спросу ценам.
Если то, что стоит $300 (50-ти летний хрущ), продают за $600-700 что это? если не дефицит хрущей?
За те деньги, на которые вы расчитываете ($200-300) нормального, качественного, многоквартирного жилья не построить! В 0 работать никто не будет. А риски, которые люди понесли в процессе инвестирования + время на строительство тоже должны компенсироваться.
Увы, как не крути, но как только война закончится - хрущи будут стоить опять по $1200-1500-2000... ибо заменить их нечем.
Теоретически выход есть - это строить эконом---- аля современные хрущи... с соотв. тотальной экономией на всем, вплоть раствора.... толщина стены там 15 см керамзитная плита, межквартирная перегородка в четверть кирпича, крыша из фольги, там общая разводка отопления, алюминиевая сопля вместо проводки, окна деревянные с одним стеклом.... ну короче совок-совком. Вот только я всеравно сомневаюсь, что вы туда инвестируете даже по $300 за квадрат
А ведь это и есть адекватное вашему спросу жилье да и только так можно быстро строить, ну там дом за 2-3 недели А не 2 года как сейчас Вы ведь этого хотите, да? Или все-таки вы хотите нормальное жилье? При совке те же хрущи выгонялись за 1-2 месяца, так как строят сейчас дом 2-3 года - на замену существующих хрущей уйдет 1000 лет
А это будет не просто дефицит, как сейчас - это будет эпический дефицит.При текущем спросе, я прогнозирую 100-150к м2 в год, если в Харькове 30 млн. м2, то полуается на 100% обновление жилого фонда такими темпами уйдет 200-300 лет. В то время, когда срок эксплуатации хрущей и малоэтажной застройки 2,3,4 этажа (40-50% жилого фонда) истек или истекает через 10-15 лет.
P.S. Если вспомнить совковые кооперативы и цены на недвижимость, то там были цены что-то в районе 200 рублей за м2., т.е как раз ваши заветные $250-300, но и качество вы получаете именно на эти $200-300.
Останнє редагування:
Вы слишком сосредоточены на слове "дефицит"! Его нет. В новостроях много нераспроданных или неперепроданных квартир любой площади, очень много в продаже малогабаритных квартир. Нет дефицита жилья. Есть дефицит денежных средств в виде $ и гривны. До 2013г. жилье продавалось на вторичке, но не такими темпами как до 2008г., а в 2014г. и сейчас.... я молчу. Это провал рынка недвижимости на вторичке. Деньги,деньги и еще раз деньги. Способность купить. Вот что определяет цену.
То что будет в "следующую эпоху коммунизма", через лет пять-шесть, а может через десять, неизвестно.
Я не верю в призрак раздачи всем и каждому больших зарплат, дешевых кредитов, огромных заработков. Это время уже прошло. Это прошлое. Сейчас впереди низкие зарплаты, большие расходы, и новые *******.
Какие могут быть квадратные метры по 1000 у.е?!
То что будет в "следующую эпоху коммунизма"
, через лет пять-шесть, а может через десять, неизвестно.Я не верю в призрак раздачи всем и каждому больших зарплат, дешевых кредитов, огромных заработков. Это время уже прошло. Это прошлое. Сейчас впереди низкие зарплаты, большие расходы, и новые *******.
Какие могут быть квадратные метры по 1000 у.е?!
Вы слишком сосредоточены на слове "дефицит"! Его нет. В новостроях много нераспроданных или неперепроданных квартир любой площади, очень много в продаже малогабаритных квартир. Нет дефицита жилья. Есть дефицит денежных средств в виде $ и гривны. До 2013г. жилье продавалось на вторичке, но не такими темпами как до 2008г., а в 2014г. и сейчас.... я молчу. Это провал рынка недвижимости на вторичке. Деньги,деньги и еще раз деньги. Способность купить. Вот что определяет цену.
То что будет в "следующую эпоху коммунизма"
Я не верю в призрак раздачи всем и каждому больших зарплат, дешевых кредитов, огромных заработков. Это время уже прошло. Это прошлое. Сейчас впереди низкие зарплаты, большие расходы, и новые *******.
Какие могут быть квадратные метры по 1000 у.е?!
Ну как же нет дефицита, если то, что реально стоит $300 продается в лучшем случае за $600-700 и считается большой удачей (20к за однокомнатную)? Где же логика?
Ну Вы даже не привели примеры таких продаж! Это спич не о чем...
Так просят продавцы. Но никому хрущи не нужны.
Ну Вы даже не привели примеры таких продаж! Это спич не о чем...
Так просят продавцы. Но никому хрущи не нужны.
⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.
Вот вам статистика. Какой еще вам не хватает?
Статус: Офлайн
Реєстрація: 24.12.2007
Повідом.: 2449
Реєстрація: 24.12.2007
Повідом.: 2449
Я выше приводил цены на новострои по 500 уе/квадрат. Именно на сданные новострои. Вторичка в этих районах пока еще дороже 500 уе/квадрат.
А то о чем говорите Вы ( дома с возрастом от 5 лет, которые устоялись итд) не являются новостроями. То уже вторичный рынок, пускай и свежий, но вторичный. И да, там цены выше, с этим я не спорю.
Мы с Вами просто разные вещи называем новостроями.
Статус: Офлайн
Реєстрація: 20.04.2010
Повідом.: 6056
Реєстрація: 20.04.2010
Повідом.: 6056
Хотелось бы расчетик. Буду применять при оценках для нотариуса.
Возьмем без перегородок квартиру 10х10х3м
Внешние стены 117 штук полуторного кирпича (510 мм) на м2 - (10 + 10)*3 = 7020 штук * 1.85 грн = 12 987
Внутренние и межквартирные стены 78 штук полуторного (380 мм) на м2 - (10+10+10)*3 = 7020 штук * 1.85 грн = 12 987
Плиты перекрития 5080х1190х220 - 8 штук * 1790 грн = 14320
Раствор на каждые 400 штук кирпича 0.3 м3 - 11 м3 бетона * 600 грн = 6600
Фасад штукатурка 60м * 3 м - 500 кг * 8 грн = 4000
Окна - 4 шт по 4000 грн = 16000
=============
66 894 грн * 2 (работу считаем по цене материалов) = 133 788 грн
Далее,
отчисления за отвод земли, вынос коммуникаций, благоустройство территории - 20%
проектные работы от этой суммы 5.5%
Содержание стройплощадки - 2.5%
Инженерные сети - 13%
Отделочные работы - 3.3%
Накладные расходы - 7.7%
~45%
====
193 992 грн
Далее, ставка по кредитам - 20%
рентабельность - 30%
налоги и сборы - 35%
====
358 885 грн
Коэффициент полезной жилой площади к общей - 1.2, т.е.
продать сможем только 80м2 итого имеем: 430 662 грн.
===========
5383 грн за м2 - это естественно очень грубый расчет.
Реальность думаю в районе 6000 грн. ($363) для кирпича
и где-то 8000 грн ($484) для монолита
Это цена котлована, далее +15% в год на строительство до сдачи в течении двух лет:
7800 грн ($472) кирпич
и
10400 грн ($630) монолит
Не понимаю, какие она $200 берет
Это разве что сам своими руками за свои деньги для себя на своем же участке по своему же проекту Не понимаю, какие она $200 берет
Это она свой доллар посчитать хочет по 30 гр. Минимум.
Полно таких "Покупателей" на форумах.
Предвидя её ответ, что доллара у нее (и у нас) нет, а есть гривна - приведу такой пример:
есть на Алексеевке такой комплекс как Гринтаун. В свежесданной монолитной 9- ти этажке там есть спрос на квадраты по 10тыс грн за м2. ( И это при площади 3-ки в 115 м2).
По такой цене летом уходили последние варианты от Застройщика. Еще при курсе 12гр за $.
Сегодня буквально очередь была бы по такой цене в гривнах, если бы что-то было не распродано.
У застройщика рядом была подобная площадка- просто зем участок с отводом. Года полтора назад застройщик декларировал что будет застраивать эту площадку 9-ти этажками, но уже не монолитом, а через плиты- кирпич, чтобы удешевить себестоимость.
Итог- на сегодняшний день Застройщик отказался от площадки, площадка снова принадлежит городу. Не видит смысла застройщик деньги свои вкладывать в этот проект при таком уровне цен на готовые квадраты.
А в сектор дешмана а-ля " Набережный квартал" переходить не хочет. Или не может.
Останнє редагування:
Это о дефиците. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ БУДЕТ АКТИВНО СТРОИТСЯ В 2015 ГОДУ
Одной из главных особенностей 2014 года стало то, что, по данным многих экспертов, количество сделок на первичном и вторичном рынке недвижимости практически сравнялись. В январе-ноябре 2014 года на первичном рынке было заключено 7357 сделок против 5267 на вторичном. Как отмечает директор «АИИМ-ГРУПП» Анна Искиэрдо, все больше людей предпочитают покупать жилье на первичном рынке. «Это связано как с качеством объектов, так и с ценой.
Источник:
«Вторичка» продолжает терять позиции. Например, соотношение числа сделок уже составляет приблизительно 60:40 в пользу «первички». Застройщик заинтересован продать квартиру и получить новую порцию финансирования для строительства своего объекта. Именно поэтому скидки в размере 3-5%, а иногда 10-15%, останутся для «первички» вполне распространенным явлением, в то время как сделки со вторичным жильем так и будут проходить по принципу «кто как договорился».
"]Однако падение цен на «вторичку», скорее всего, неизбежно. Пусть оно и не будет таким стремительным, как в 2014 году (снижение цен в валютном эквиваленте составило 20-30%). «Цены снизятся на 10-15%, хотя для некоторых объектов падение может быть и более внушительным», – считает Ярослава Чапко.
Источник:
⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.
Одной из главных особенностей 2014 года стало то, что, по данным многих экспертов, количество сделок на первичном и вторичном рынке недвижимости практически сравнялись. В январе-ноябре 2014 года на первичном рынке было заключено 7357 сделок против 5267 на вторичном. Как отмечает директор «АИИМ-ГРУПП» Анна Искиэрдо, все больше людей предпочитают покупать жилье на первичном рынке. «Это связано как с качеством объектов, так и с ценой.
Источник:
⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.
«Вторичка» продолжает терять позиции. Например, соотношение числа сделок уже составляет приблизительно 60:40 в пользу «первички». Застройщик заинтересован продать квартиру и получить новую порцию финансирования для строительства своего объекта. Именно поэтому скидки в размере 3-5%, а иногда 10-15%, останутся для «первички» вполне распространенным явлением, в то время как сделки со вторичным жильем так и будут проходить по принципу «кто как договорился».
"]Однако падение цен на «вторичку», скорее всего, неизбежно. Пусть оно и не будет таким стремительным, как в 2014 году (снижение цен в валютном эквиваленте составило 20-30%). «Цены снизятся на 10-15%, хотя для некоторых объектов падение может быть и более внушительным», – считает Ярослава Чапко.
Источник:
⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.
Останнє редагування:
Скорее не может.
Потому что кредитных 20% уже нет. И своих тоже нет. А вот набережный квартал как я предполагаю работает без кредитной линии, или ее небольшой пропорцией.
А также земельку с проектом перекупил у мкду незадорого. Отсюда и предложение халявное
Останнє редагування:
Статус: Офлайн
Реєстрація: 20.04.2010
Повідом.: 6056
Реєстрація: 20.04.2010
Повідом.: 6056
Возьмем без перегородок квартиру 10х10х3м
Внешние стены 117 штук полуторного кирпича (510 мм) на м2 - (10 + 10)*3 = 7020 штук * 1.85 грн = 12 987
Внутренние и межквартирные стены 78 штук полуторного (380 мм) на м2 - (10+10+10)*3 = 7020 штук * 1.85 грн = 12 987
Плиты перекрития 5080х1190х220 - 8 штук * 1790 грн = 14320
Раствор на каждые 400 штук кирпича 0.3 м3 - 11 м3 бетона * 600 грн = 6600
Фасад штукатурка 60м * 3 м - 500 кг * 8 грн = 4000
Окна - 4 шт по 4000 грн = 16000
=============
66 894 грн * 2 (работу считаем по цене материалов) = 133 788 грн
Далее,
отчисления за отвод земли, вынос коммуникаций, благоустройство территории - 20%
проектные работы от этой суммы 5.5%
Содержание стройплощадки - 2.5%
Инженерные сети - 13%
Отделочные работы - 3.3%
Накладные расходы - 7.7%
~45%
====
193 992 грн
Далее, ставка по кредитам - 20%
рентабельность - 30%
налоги и сборы - 35%
====
358 885 грн
Коэффициент полезной жилой площади к общей - 1.2, т.е.
продать сможем только 80м2 итого имеем: 430 662 грн.
===========
5383 грн за м2 - это естественно очень грубый расчет.
Реальность думаю в районе 6000 грн. ($363) для кирпича
и где-то 8000 грн ($484) для монолита
Это цена котлована, далее +15% в год на строительство до сдачи в течении двух лет:
7800 грн ($472) кирпич
и
10400 грн ($630) монолит
Не понимаю, какие она $200 берет
Спасибо. Нормальный расчет. Не видно в нем инженерных сетей (водопровод, канализация, электрика, газ) и плиты перекрытия ну очень дешево.
И что тут такого умного есть, чего я не говорил пол года назад? Да, эксперт прав, все скупили первичку до сдачи которой 1 год еще летом, это были самые удачные покупки.
Но стоит понимать, что 2014 - это пик строительства. В 2015 когда нет кредитов, когда разница черного и белого курса 20%, когда обложили 20% налогом ИСИ (схемы по которой на 100% работал ЖС1, ЖС2 - дуэт и т.д.) - новые обьекты просто не будут закладывать. Или будут закладывать 1-2 заведомо безубыточных, просто чтобы сохранить производственную базу.
Да и риски... ну кто сейчас вложится котлован? Ведь риски тоже соответственно в разы выше, чем в 2013, начале 2014. Ведь с ростом спроса - ростет количество "пузырей". Никто не вкладывается в котлован - ростет пузырь.
А теперь представь, вот сейчас соотношение 40% вторичка, 60% первичка, теперь умножим первичку практически на 0. Какая же будет цена 50-летнего хруща? Мой прогноз - в улосвиях дефицита его цена будет как и раньше 1000-1500 за м2. Более менее нормальное жилье подскочит до 2000.
Это обычный low-cost застройщик, ну такой вот современный хрущ. В принципе расчет верный и целевая аудитория найдется. Но вся проблема в том, что и у них цена на этот современный хрущ на котловане $400 + полное отсутствие рассрочки + явно затянутые сроки строительства как для хруща. Следовательно на этапе сдачи цена будет $550. Тут же люди хотят покупать жилье по $200
Останнє редагування:
Статус: Офлайн
Реєстрація: 24.12.2007
Повідом.: 2449
Реєстрація: 24.12.2007
Повідом.: 2449
Возьмем без перегородок квартиру 10х10х3м
Внешние стены 117 штук полуторного кирпича (510 мм) на м2 - (10 + 10)*3 = 7020 штук * 1.85 грн = 12 987
Внутренние и межквартирные стены 78 штук полуторного (380 мм) на м2 - (10+10+10)*3 = 7020 штук * 1.85 грн = 12 987
Плиты перекрития 5080х1190х220 - 8 штук * 1790 грн = 14320
Раствор на каждые 400 штук кирпича 0.3 м3 - 11 м3 бетона * 600 грн = 6600
Фасад штукатурка 60м * 3 м - 500 кг * 8 грн = 4000
Окна - 4 шт по 4000 грн = 16000
=============
66 894 грн * 2 (работу считаем по цене материалов) = 133 788 грн
Далее,
отчисления за отвод земли, вынос коммуникаций, благоустройство территории - 20%
проектные работы от этой суммы 5.5%
Содержание стройплощадки - 2.5%
Инженерные сети - 13%
Отделочные работы - 3.3%
Накладные расходы - 7.7%
~45%
====
193 992 грн
Далее, ставка по кредитам - 20%
рентабельность - 30%
налоги и сборы - 35%
====
358 885 грн
Коэффициент полезной жилой площади к общей - 1.2, т.е.
продать сможем только 80м2 итого имеем: 430 662 грн.
===========
5383 грн за м2 - это естественно очень грубый расчет.
Реальность думаю в районе 6000 грн. ($363) для кирпича
и где-то 8000 грн ($484) для монолита
Это цена котлована, далее +15% в год на строительство до сдачи в течении двух лет:
7800 грн ($472) кирпич
и
10400 грн ($630) монолит
Не понимаю, какие она $200 берет
расчет в целом верный
но снова вступлю в дискуссию ( ничего личного) 
Кирпич жилстрой покупает не по 1,85 наверняка. За сколько он его покупает я не знаю, но вот здесь и от 1,2 есть кирпич.
⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.
Да и на опте скидки разумеется у них имеются. А кто-то говорит, что и кирпичный заводик свой есть. А вы заложили розничную стоимость кирпича из Эпицентра. Вот если считать по 1,2 кирпич, то уже получаетя 7020 штук * 1.2 грн = 8424 грн ( против 12 987 грн) - а это уже минус 30%
Дальше где вы видели в новостроях бюджетного класса окна по 4000 грн / шт? (которых Вы заложили 4 шт) кухонные окна от 1500 грн ( да, они хреновые, но жилстрои именно такие хреновые и ставят) Балконный блок где-то около 4000, но он один в квартире обычно.
Ну итд.
Вы заложили рентабельность 30 % уже, но если мы говорим о себестоимости, то зачем в нее закладывать рентабельность? и почему именно 30% почему не 50?
****** по кредитам - это тоже в себестоимость строительства не очень вписывается. Это дополнительный груз, он безусловно влияет на стоимость жилья на выходе, но на себестоимость не влияет.
Но кое что Вы не учли ( для объективности): лифты, лестничные марши, утепление стен.
И по факту для кипича как раз около 300 уе и вырисовывается себестоимость по Вашему расчету ( если убрать кредиты, заработок застройщика и учитывать материалы НЕ по ценам эпицентра)
А к этому добавим хотелки застройщиков, кредиты, откаты и прочую лабуду и получим 500-600 уе/квадрат
Что-бы не сложилось ложного мнения, что я жду новострой по 300 уе, то это не так. Этого у нас в стране быть не может. Я просто говорю о себестоимости строительства отдельно, а о сопутствующем грузе отдельно.
