ВССУ о возможности и последствиях расторжения в судебном порядке договора участия в ФФС
Перенос сроков завершения строительства (а то и полная неопределенность с тем, будет ли оно когда-либо завершено) в нашей стране достаточно распространенное явление. При этом инвесторы (покупатели квартир) не всегда могут ждать, пока дом все-таки будет достроен. Поэтому некоторые из них пытаются добиться досрочного расторжения договора участия в ФФС, в том числе и через суд.
Решение ВССУ от 11.07.2012 по делу № 6-44985св11 можно назвать эталонным для такой категории дел. В нем решены вопросы о возможности расторжения договора из-за значительной задержки со сдачей объекта в эксплуатацию и о полагающихся в таком случае выплатах инвестору.
Вкратце фабула дела такова. В апреле 2008 года между сторонами (истец-физлицо и ответчик-банк) был заключен договор участия в ФФС с первоначальным сроком сдачи объекта – 1 квартал 2009 года. Этот срок был нарушен, и в сентябре 2009 года по допсоглашению был изменен объект инвестирования и срок сдачи объекта. Позже срок был перенесен еще раз – уже на март 2011 года.
Наступления этого срока инвестор не дождался (видимо, у него были подозрения насчет того, что и он не будет соблюден, но в решении суда это не отражено) и в декабре 2010 года обратился в суд с требованием о расторжении договора и возврате уплаченной суммы (100 % стоимости квартиры). Кроме того, он требовал взыскать с ответчика инфляционные потери, 3 % годовых на основании ст. 625 Гражданского кодекса, а также возмещение морального ущерба.
Суд первой инстанции отказал в расторжении договора и возмещении морального вреда, однако взыскал с ответчика уплаченную по договору сумму, инфляционные и проценты. Апелляционный суд это решение пересмотрел, удовлетворив иск в полном объеме.
Ответчик с такой позицией судов не согласился и подал кассационную жалобу, в которой просил отменить эти решения. Свою позицию он мотивировал тем, что ч. 4 ст. 3 Закона «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» запрещает досрочное расторжение договоров участия в ФФС, в рамках которых уплачено 100 % стоимости жилья, иначе как по соглашению сторон. Кроме того, этой же статьей запрещено применение в случае расторжения таких договоров как договорных санкций, так и санкций, предусмотренных ст. 625 Гражданского кодекса.
В своем решении ВССУ позицию ответчика не поддержал, указав, что в данном случае срок сдачи объекта инвестирования в эксплуатацию был перенесен более чем на 18 месяцев, а следовательно, запрет, предусмотренный ч. 4 ст. 3 Закона «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», применен быть не может. Кроме того, 13 марта этого года указанная норма признана неконституционной.
Таким образом, ВССУ установил, что суды правомерно признали договор расторгнутым, опираясь на право инвестора, предусмотренное ч. 4 ст. 18 Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Что же касается подлежащих взысканию сумм, то ВССУ не согласился с возможностью в данном случае взыскать инфляционные потери и 3 % годовых. Мнение суда обосновано тем, что управитель ФФС не имеет перед инвестором денежных обязательств, а только обязательство передать инвестору в установленный срок объект инвестирования. В свою очередь, ст. 625 Гражданского кодекса касается только случаев просрочки денежного обязательства, которое возникает у управителя только после расторжения договора (обязанность вернуть деньги).
*
ВЫВОД:
ВССУ признал, что договор участия в ФФС может быть расторгнут в судебном порядке по требованию инвестора в случае, если существенно изменен срок сдачи объекта. При этом в пользу инвестора должны быть взысканы уплаченные им суммы, а также могут быть взысканы договорные санкции и возмещение морального ущерба. В то же время требования инвестора, основанные на ст. 625 Гражданского кодекса, удовлетворению не подлежат, поскольку перенос срока сдачи объекта в эксплуатацию не является просрочкой управителем ФФС денежного обязательства.
Александр Попов
13-й этаж предлагали - отказался, засуеверничал
