Постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 15 травня 2013 дозволить інвесторам будівництва житла легше вигравати судові спори із забудовниками та банками-кредиторами.
Про це повідомили в прес-службі юридичної компанії «Алексєєв, Боярчуков і партнери» з посиланням на юриста компанії Олексія Новікова. Юрист пояснив, що Верховний Суд розглянув справу, суть якої зводиться до наступного: компанія-забудовник продала інвестору квартиру в споруджуваному будинку і отримала за неї оплату в розмірі 100%. Пізніше ця ж компанія звернулася в банк за іпотечним кредитом, щоб отримати гроші на добудову багатоповерхівки.
В якості застави по кредиту вона надала банку житло, що зводиться, в тому числі і вже продану інвестору квартиру. У результаті забудовник не впорався з платежами за отриманим кредитом, і вся недобудова перейшла у розпорядження банку разом з викупленої інвестором квартирою. Інвестор подав до суду на компанію-забудовника і на банка-кредитора з вимогою визнати недійсним договір іпотеки, оскільки забудовник віддав у заставу банку квартиру, яка йому, по суті, не належала. «Забудовник скористався правовою колізією, яка існувала тоді і існує до цих пір.
Справа в тому, що право власності на об’єкт незавершеного будівництва належить забудовнику. Тому він фактично може розпоряджатися недобудовою на свій розсуд, у тому числі передавати її як заставу банку за договором іпотеки. Інвестор же в такому випадку виявляється в ситуації, коли повністю оплачена ним квартира передається в заставу банку за зобов’язаннями забудовника. Покупець квартири заявив про свої майнові права і оскаржив в судах дії забудовника», – роз’яснив Новіков. За його словами, суди різних інстанцій по-різному трактували дану ситуацію.
Суд першої інстанції прийняв рішення на користь інвестора, суди апеляційної та касаційної інстанції підтримали позицію компанії-забудовника і банку. Остаточну крапку в даній справі поставив Верховний Суд України, що вказав у своїй постанові, що майнові права на об’єкт будівництва не могли бути передані компанією-забудовником в іпотеку, оскільки Закон України «Про іпотеку» в редакції, яка діяла на момент вчинення іпотечної угоди, не дозволяв передавати в іпотеку майнові права на об’єкти будівництва.
Новіков вважає, що це рішення внесло ясність у відносини між інвесторами, забудовниками та банками, позначивши засади, що визначають, що саме може бути предметом іпотеки. А зважаючи на той факт, що правові позиції, висловлені Верховним Судом України у своєму рішенні, є обов’язковими для всіх судів України, можна припустити, що наступні подібні спори за участю інвесторів, які повністю оплатили свою майбутню нерухомість, найчастіше будуть вирішуватися на їх користь. «Верховний Суд України по-новому підійшов до питання набуття права власності на майбутній об’єкт будівництва.
Зазначене ним трактування насамперед захищає права та інтереси інвесторів будівництва, які до цього практично завжди знаходилися в нерівних умовах із забудовниками та банками. У практику вводиться таке поняття, як «право вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва», згідно з яким інвестор, який виконав умови договору і сплатив вартість квартири, має право вимагати переходу права власності на об’єкт будівництва або набувати майнові права на такий об’єкт», – додав юрист. На його думку, з прийняттям даного рішення слід очікувати сотень звернень до судових інстанцій з боку інвесторів, які потрапили в аналогічну ситуацію.
спасибо.
