а можно аргументы? просто интересно
очень малая часть рисков сдачи недвижимости в аренду (все таки я не риелтер):
- постоянный рост коммуналки
- снижение доходов населения, как результат затруднен поиск жильцов + постоянно снижается зазор между коммуналкой и оплатой аренды
- чтобы сдать хату, нужно купить бытовую технику и мебель, пусть даже и бу. эта техника будет амортизироваться и терять в цене. т.е. продать ее потом будет невозможно.
- вашу хату никто не будет беречь. не мое не жалко.
- невозможность быстро реализовать недвижимость в условиях стогнирующего рынка.
- увеличение количества новостроек - сейчас все ***рят эти гостинки. это значит, что со временем лично твоя гостинка будет падать в цене и искать жильцов будет все сложнее и сложнее.
- даже если рынок недвижимости оживет, то согласно предыдущему пункту, застройщики ***нут еще 100500 домов с гостинками. тут же.
- харьков - это хоть и большой город, но основной приток гастарбайтеров все таки в киеве. следовательно, в харьков едет 2 категории людей - студенты с периферии и вьетнамские торгаши с барабана. студенты неплатежеспособны по определению. торгаши с барабана могут устроить из твоей гостинки любой притон.
- ну и т.д.
теперь чистая математика. в метро висит объявление, что воробьевы горы обещают сами найти тебе жильца и организовать приток 16% годовых. будем отталкиваться от этой цифры. при этом, для простоты цену возьмем в 260к. как с той же рекламы.
рассчитаем за 5 лет.
260к -> 16% * 5 лет-> доход = 208 000 =>
подоходный налог 18% -> доход = 170 500
инфляция (по самым скромным оценам) 10% / год итого 50% => 85 250
250 гривен откинем - надо же ездить каждый месяц плату забирать? или если на карточку, то 1% обналички. так что лучше просто 250 гривен откинуть
85 000 =>
минус амортизация бытовой техники, к тому же мы не закладывали в затраты ее стоимость.
минус ремонт после жильцов
минус моральные риски (задержка выплат, ахуенные отношения с соседями после вьетнамцев и т.д.)
итого, прибыль за 5 лет составила не более 85 000.
ОВГЗ
как пример возьмем эту бумажку.
⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.
доходность 6.5% годовых.
купили на 260 000
за 5 лет -> 84 500
НО. мы их не просто так взяли и купили, а подождили, пока какое-нибудь предприятие, нуждающееся в оборотных средствах, выкинет их с дисконтом. какой реально можно получить дисконт?
пусть даже дисконт составил 5% - хотя, это очень низкий дисконт и на рынке можно реально найти дисконт 15-20%, но пусть 5% - это значит, что изначально мы купили облегов не на 260 000, а на 273 000
6.5 * 5 лет=> 88 725
минус 1.5% военного сбора = грубо 87 500.
почему мы тут не пишем про инфляцию? потому что овгз переиндексируются по курсу доллара по условиям бумаги.
и никаких рисков. никакой амортизации. никакого геммороя с коммуналкой. и т.п. и т.д. плюс ликвидность - продать можно за день. а не за полгода как с недвигой.
при этом, я не говорю, что облеги - это очень хороший инструмент и на нем можно обогатиться. я говорю, что между сраной гостинкой и бумагами однозначно лучше купить бумагу и не ***** себе мозги.
но уважаемым посетителям хф все таки милее сердцу ланос, правда?
если тут есть ценнобумажники, пусть поправят, если я где-то ошибся в рассчетах.
