Удовлетворение требований ипотекодержателя возможно принудительным путем на основании решения суда или исполнительной надписи нотариуса и непринудительным (внесудебным) путем на основании договора.
Общим основанием для регулирования договоров об удовлетворении требований ипотекодержателя является статья 604 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК).
При этом ипотекодержатель (банк) сам имеет право выбрать, каким именно путем - принудительным или непринудительным– ему стоит удовлетворить свои требования.
Непринудительное удовлетворение требований ипотекодержателя названо в Законе «Об ипотеке» внесудебным регулированием, под которым понимаются действия ипотекодержателя по удовлетворению своих требований на основании соответствующего договора.
В Законе «Об ипотеке» названы два договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, которые отличаются друг от друга по выбранному ипотекодержателем способу удовлетворения своих требований: путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки или передачи ему права продажи предмета ипотеки от своего имени.
Важно, что договором об удовлетворении требований ипотекодержателя также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре.Таким образом, непонятная и безобидная фраза, на которую особо никто не обращал внимания при подписании ипотечного договора, открыла настоящий «ящик Пандоры» спустя много лет, поскольку содержится едва ли не в каждом ипотечном договоре.
В чем суть это ипотечной оговорки? А в том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного обязательства,ипотекодержатель имеет право зарегистрировать за собой право собственности на предмет ипотеки.
При этом сам по себе договор об удовлетворении требований ипотекодержателя(или оговорка в ипотечном договоре) уже является основанием для регистрации права собственности на предмет ипотеки(часть 1 статьи 37 Закона «Об ипотеке»).
В связи с тем, что для регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки не требуется принуждения ипотекодателя (подписывая ипотечный договор, заемщик уже дал свое согласие отдать недвижимость в собственность кредиторудобровольно, если кредитор сочтет, что обязательства по оплате кредита не соблюдаются), поэтомуданный способ взыскания и является внесудебным, то есть решения суда - не требуется.
А как же мораторий на принудительное отчуждение жилья, переданного в обеспечение по валютным кредитам, введенный Верховной Радой Украины в июне 2014 г.?Ответ прост: перечитайте, пожалуйста, еще раз предыдущий абзац – когда-то, при подписании договора, заемщик уже дал свое согласие, а, значит, данный Закон не распространяется на эти правоотношения, поскольку запрещает только принудительное взыскание на предмет ипотеки. Именно такой логикой на данный момент руководствуется судебная практика. И это нужно принять во внимание при выборе дальнейшего варианта защиты своих прав, потому что просто ссылки на мораторий не дадут необходимогорезультата.
