Повысили ли квартирантам аренду?

[Да-Да!!]

Просто интересно, чем руководствовались? Ведь это 3-4 года окупаимости ремонта по сути (я про разницу при сдачи за 3500 или 6000). Или посчитали, что при нормализации ремонт дороже будет делать, а его через пару лет все равно сделать нужно будет?

это знаешь как в машине, можно долго её не ремонтировать и мириться и с треском и шумом и скрипом и тд но в определенный момент она просто перестаёт ехать. Так же и квартира, можно тянуть до не жилого состояния потом просто или избавляться от объекта или уже капиталить по полной

 

[vitekua]

Просто последние покупки квартир и ремонты были в новостроях. И за 3-4 года не возвращались к ним ни с ремонтами, ни с мебелью/техникой - практически никаких расходов. А вот квартиры во вторичках (7-10 лет с момента покупки) - постоянно трубы, стояки , электрика, обои/плитка - всё уже ползет, сыпется и т.д. И да, за 3000 сдавать уже глупо, а дороже - не то оформление... Вот и вложились в эти две - и пусть отрабатывают вложения, за то лет 10-ть к ним не возвращаться.

Понял, спасибо

это знаешь как в машине, можно долго её не ремонтировать и мириться и с треском и шумом и скрипом и тд но в определенный момент она просто перестаёт ехать. Так же и квартира, можно тянуть до не жилого состояния потом просто или избавляться от объекта или уже капиталить по полной

ничего не понял )))) в авто что ты должен делать по регламенту, то ты должен делать. Потом ездишь, ты просто что-то другое добить можешь. Но если на 60к нужно поменять что-то, то ты 70 доедишь, но поменяешь еще деталь.

Тут я понял, что это больше рассматривалось как капитальная инвестиция, которую не сделали при покупке и по сути квартира на нее наработала и пора ее прокачать.

 

[Vяcheslav]

Тут я понял, что это больше рассматривалось как капитальная инвестиция, которую не сделали при покупке и по сути квартира на нее наработала и пора ее прокачать.

Практически так. Мы когда начинали, брали только с ремонтом. То есть не "жилое состояние", а реально год-два капитальному ремонту, пусть даже квартиры были на пару тысяч дороже средней цены. А некоторые продавались "СРОЧНО" выезжающими, вместе с мебелью и техникой. Покупали и сразу вселяли квартирантов. Вот за 7-10 лет такие квартиры и пришли в негодность. В прошлом декабре одну "дальнюю" продали. А эти на прямой дороге к метро - их отреставрировали.

 

[mik12345]

Тут я понял, что это больше рассматривалось как капитальная инвестиция, которую не сделали при покупке и по сути квартира на нее наработала и пора ее прокачать.

Нет. Ремонт это расходник со эффективным сроком службы лет 5-6.
Сначала первая сдача по максимальной цене. Потом вторая с дисконтом от цены аналогичной квартиры, где еще "муха не сидела", и с каждым годом, по мере тускнения ремонта дисконт будет расти. Потом добавится фактор морального старения - запросы, мода меняются. Сразу видно, свежий ремонт или 10-летней давности. Может через 10 лет советские панельки без утепления, поквартирных счетчиков тепла с пенсионерами и без работающего ОСМД будут для бедных и не будет большой разницы капитальный ремонт или косметика. Вот среднее арифметическое и дает эквивалент 5-6 лет на которые нужно раскидывать амортизацию. То есть стоимость ремонта с учетом простоя, пока идут работы, должна приносить 18-20% годовых или 1,5% в месяц. На самом деле даже чуть больше, так как чем выше стоимость и качество жилья, тем больше экспозиция. На 100 тыс это 1500 в месяц. Сдать получилось на 2000 дороже, чем можно было сдать после легкого марафета, так как в преддверии повышения цен из-за роста тарифов, 3800-4000 можно было из нее вымучить просто отмыв и подмазав. Итого реальный выигрыш 500-700 гривен. Тоже неплохо. 6-7% годовых чистыми.

 

[p3]

Ремонт безусловно нужен. Стояки, разводка воды и канализация- пластик, замена проводки, МПО. железная дверь, пол прочный керамо-гранит(коридор, ванна. кухня), сан узел и кухня плитка на стены, подвесной потолок- все это прослужит ООООООчень долго. Текущая замена- обои, мебель, техника,( столярка - иногда) раз 6-10 лет и квартира в высшей лиге. Мебель и технику Б У можно продать 20-30% от стоимости новой.

 

[инженер гарин]

Может через 10 лет советские панельки без утепления, поквартирных счетчиков тепла с пенсионерами и без работающего ОСМД будут для бедных

харьковская жилая недвижимость представляет из себя грустное и душещипательное зрелище.
это и довоенные квартиры и хрущи и панели которым по ходу местами уже лет под 50. современного ккачественного жилья на самом деле не так и много. так что жить придется в том что есть. по любому.

Ремонт безусловно нужен. Стояки, разводка воды и канализация- пластик, замена проводки, МПО. железная дверь, пол прочный керамо-гранит(коридор, ванна. кухня), сан узел и кухня плитка на стены, подвесной потолок- все это прослужит ООООООчень долго. Текущая замена- обои, мебель, техника,( столярка - иногда) раз 6-10 лет и квартира в высшей лиге.

знакомая успешно сдает сталинку с 25 летним ремонтоми и единичку с 9 летним. и ремонт делать не собирается обе квартиры в хороших районах метро под окнами.

 

[mik12345]

Вариант максимальной прибыли это когда состояние соответствует качеству и расположению жилья.

Ремонт безусловно нужен.

Никто не собирается селить людей в квартиру "после бабушки". Исходите из того, что какой-то ремонт уже есть. Тут как раз обсуждается когда, в каких случаях его менять и какая экономическая эффективность.
Я считал, что сейчас при дорогом долларе и, следовательно, бедных людях делать ремонт не выгодно, так как рынок насыщен квартирами с хорошими ремонтами еще с жирных времен, что в ремонте много импортных составляющих, поэтому если его цену включит в аренду, то получится неподъемная сумма.
Но вот появляются две цифры. 5000 и 6000 на Тракторах. Я ничего не могу про это сказать, так как давно не делал ремонтов и не пересдавал квартир с хорошим ремонтом. Интуитивно я считал до этого, что это будет 8000 вложений и 5000 аренды максимум в этом месте.
Может кто-то прокомментировать реальность вложиться в 5000 уе в приличный ремонт и технику?

 

[timon3.08]

У меня товарищ делал ремонт после бабушки,все полностью-110 грн с мебелью-техникой,но там не было разводняков с демонтажем,обдиркой,электрикой.Вообщем накручиванием цен от рабочих-прорабов не было.

 

[mik12345]

Он делал сам? То есть к этой сумме по хорошему нужно приплюсовать еще 50 тыс рабочим?
Проводку менял?

Добавлю.
Из соседней темы.

Ну вот и подтверждение. дозовнился наконец то в ЖС-1.

В сданных домах квартир нет.
Но есть в тех что сдаются через 3 мес в декабре. Т.е люди в них реально смогут въехать в течении ну ок пусть года.

Ньютона 34м2 по 8900 = 302 600 грн = 11 500 дол.
Салтов Шоссе 34м2 по 10 400 = 350 000 = 13 500 дол
Искринская 56м2 по 14 000 = 30 000 дол.

Еще интересный вопрос про целесообразность ремонта на вторичке.
Предположим есть квартира 500 метров до метро со старым ремонтом. Ее можно продать за 28-30. Можно вложить в ремонт 5. Получится 33-35 ее капитализация и целевой уровень аренды 6-7,5 тыс со скрипом и простоями.
Можно продать, купить две на Салтовском Шоссе по 13,5, вложить в ремонт по 4 так как без демонтажа, окон, дверей, проводки. Плюс потерять на лишнем простое 500+ долларов за 3 мес. Итого получаем две за 36. Сдаем по 4,5-5, получаем 9-10, плюс рост цены квартиры по мере обживания дома.
Кто что скажет?

 

[krolic]

Никто не собирается селить людей в квартиру "после бабушки".

Вы за всех не расписывайтесь. Я селю.

 

[ТоЯматоКанава]

Поломался входной замок в квартире? Кто платит, если не оговаривалось?
Вопрос к вячеславу, дада и мику.

 

[Qanzaz]

Никто не собирается селить людей в квартиру "после бабушки". Исходите из того, что какой-то ремонт уже есть.

У меня такая квартира - "бабушкина" и какой-то ремонт был. Просто там после бабушки почти 8 месяцев никто не жил. Пришлось только, на кухне особенно, от пыли и от жира почистить. Ну, и кухонная сантехника канализация в порядок была приведена.

 

[le desin le]

Он делал сам? То есть к этой сумме по хорошему нужно приплюсовать еще 50 тыс рабочим?
Проводку менял?

Добавлю.
Из соседней темы.

Еще интересный вопрос про целесообразность ремонта на вторичке.
Предположим есть квартира 500 метров до метро со старым ремонтом. Ее можно продать за 28-30. Можно вложить в ремонт 5. Получится 33-35 ее капитализация и целевой уровень аренды 6-7,5 тыс со скрипом и простоями.
Можно продать, купить две на Салтовском Шоссе по 13,5, вложить в ремонт по 4 так как без демонтажа, окон, дверей, проводки. Плюс потерять на лишнем простое 500+ долларов за 3 мес. Итого получаем две за 36. Сдаем по 4,5-5, получаем 9-10, плюс рост цены квартиры по мере обживания дома.
Кто что скажет?

а что на Салтовском шоссе за 13,5?на сайте жилстроя однушек уже нет,и цена выходит выше,опять же вы имели ввиду уже сданый дом?

 

[Vяcheslav]

Поломался входной замок в квартире? Кто платит, если не оговаривалось?
Вопрос к вячеславу, дада и мику.

Если в процессе эксплуатации - платим мы.

Но был случай: квартирант потерял ключ, поменял секретку на дешевую-китайскую, она у него заклинила. Медвежатники-покупка нового замка-установка - сам всё оплатил.

Предположим есть квартира 500 метров до метро со старым ремонтом. Ее можно продать за 28-30.

Изначально расчет не верен, говорю о Салтовке. Пару месяцев назад я описывал ситуацию (друзья искали две однушки под аренду, нас звали "на просмотры за компанию"):

Убитая однушка в 522 м-не - 100 метров до метро ГТ, первый дом - просили 26 и агент "задолбался" показывать.
Убитая однушка в 520 м-не - 50 метров до метро Студенческая, первый дом - купили за 24.
Убитая однушка в 524 м-не - 100 метров до метро ГТ (за Познанью), первый дом - купили за 24.
Этажи не первый и не последний.

Так что "500 метров от метро" будет изначально стоить не 28-30, а 22-23. Но опять же, говорю о Салтовке. Алексеевка может чуть дороже. Остальные районы вообще...

Плюс потерять на лишнем простое 500+ долларов за 3 мес.

Если сдадут в декабре, то ремонт начинать не раньше апреля-мая, закончить к концу августа. Вот Вам и ГОД простоя...

 

[ТоЯматоКанава]

Если в процессе эксплуатации - платим мы.

спасибо.
жду ответов от креативного и рассудительного

 

[timon3.08]

Он делал сам? То есть к этой сумме по хорошему нужно приплюсовать еще 50 тыс рабочим?
Проводку менял?

Как можно делать ремонт и оставить старую проводку?Интересные вы квартиросдаватели на салтовке.Стояки,батареи,окна менял .
Что он сам делал-мог на своей машине привезти стройматериалы и бытовую технику и мебель.Все .

 

[mik12345]

а что на Салтовском шоссе за 13,5?на сайте жилстроя однушек уже нет,и цена выходит выше,опять же вы имели ввиду уже сданый дом?

Я привел цитату из соседней темы, где человек позвонил в ЖС-1 и узанал, что есть и почем.

Поломался входной замок в квартире? Кто платит, если не оговаривалось?
Вопрос к вячеславу, дада и мику.

Если есть следы механического наслия - перепутал ключ в нетрезвом виде и сломал, тогда арендатор. Если естественный износ, или изначально поставили дешевый замок тогда арендодатель.
Если сдаете дешево, то за все платит арендатор, что бы хозяин не подумал "зачем мне этот головняк и не выселил его или не поднял цену". Если очень дорого, лучше сделать за свой счет по тем же, но зеркальным причинам.
Вообще лучше сдавать за такие деньги, что бы 200 гривен на новую личинку были текущими мелочами.

Так что "500 метров от метро" будет изначально стоить не 28-30, а 22-23.

Тогда не имеет смысла. То на то и выходит. Новострой отработает когда-то свое за счет подорожания и обжитости, но 9 месяцев простой (считаем от момента покупки до момента пока зайдут рабочие, так как собственно ремонт будет делаться и там и там) это прямые убытки здесь и сейчас.
Потенциал роста цены квартир возле метро не велик что в продаже, что в аренде. Когда цены высокие люди лучше лишние деньги на такси потратят. Разница в цене ощутима только во время кризиса.
Потенциал роста новостроев на окраине тоже не велик, так как рядом будут клепать такие же коробки с ценами от застройщика.
Если брать новострой, то в местах точечной застройки или в комплексах, где рядом не будут дальше строить.

 

[Да-Да!!]

спасибо.
жду ответов от креативного и рассудительного

Арендодатель платит
Я с таким не сталкивался
Но если учесть стоимость секретки и время и деньги на выяснения то плачу я, ибо квартира без замка это угроза для моих материальных ценностей


У меня была другая ситуация. Вкрутили лампочку не той мощности и начал херится патрон. Кто платит? Квартирант перестал пользоваться верхним светом. Дождался пока он съедет и поменял патрон

 

[Дмитрийтар]

А как вам такие новости

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

 

[Vяcheslav]

Здесь вопрос рассматривается подробнее:

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Ну, думаю, время еще есть. Что нибудь придумают...