Ожидаем снижения цен на квартиры ?

[Orshansky]

ну я в общем то говорю об эконом классе который составляет 70-80% жилого фонда. 100+ м2 квартиры они конечно рынок тоже. но я их не считаю так же как ты не считаешь уделанные в хлам старые дома.

Т.е берем классический медианный ****из когда отметают 10% самых больших и 10% самых маленьких показателей.

А так нельзя считать.

У тебя 5-7% людей, живут в 30% НОВЕНЬКОГО жилого фонда. А 93-95% людей живет в 70% СТАРЕНЬКОГО жилого фонда из которых в год 5% приходит в негодность.

Я тут могу посчитать только то, что через 35 лет кризиса 93-95% населения Харькова будет жить в землянках. И это даже я не учитываю фактор переселенцев из АТО.

Как не крути, какой расчет не делай, но я прихожу только к выводу - ЭПИЧЕСКИЙ ДЕФИЦИТ.


Т.е. вот исходные данные для твоего расчета:
1. 70% СТАРОГО жилья по площади в городе (31 млн * 0.7 =21.7 млн (для справки на 91-й год в Харькове жилой фонд 25 млн м2 т.е. этим домам и их коммуникациям уже минимум! 27 лет без единого капитального ремонта) )
2. Приходится на 95% населения (1.5 млн * 0.95 = 1.423 млн жителей)
3. Имеем 15 м2 на солдата и матроса общей площади жилого фонда
4. Это соотв. 7.5-10м2 (кровать + шкаф) на солдата и матроса жилой площади домохозяйства
5. С каждым годом 3-5% переходит в аварийное состтояние, инвестиций в ремонт делать эти люди не могут
6. +20-30% к населению города из зоны АТО
7. 7.5-10м2 - 20-30% - 5-7м2 на солдата и матроса

Я же говорю, что 21м2 на Харьковчанина - это как средняя температура по палате.

P.S. Я не инвестирую и не зарабатываю на недвижимости. Но считаю, что если на этом и есть жаление зарабатывать, то покупать нужно только сейчас в преддефлтно-дефолтном состоянии.

 

[smawk]

Ну)) Тут есть очень много нюансов.

Вот ты как человек старающийся знать или найти информацию обо всем) Вот почему в Испании дешевая недвижка?

 

[Orshansky]

Ну)) Тут есть очень много нюансов.

Вот ты как человек старающийся знать или найти информацию обо всем) Вот почему в Испании дешевая недвижка?

Потому, что там нет ДЕФИЦИТА, а стоимость ее владения - ВЫСОКА. У нас ВСЕ наоборот. Есть ДЕФИЦИТ жилья, стоимость его владения НИЗКАЯ. Именно по этой причине у нас 5% населения владеет 25-30% жилого фонда, что создает эпический дефицит для остальных 95% на фоне приходящих в аварийное состояние времянок в виде малоэтажной застройки и хрущевок.

Именно на факте дефицита я и утверждаю, что в условиях затянувшегося кризиса, свертывании строительства более/менее пригодные для жизни хрущи в хорошем районе будут стоить под $1500-2000.

В любой другой ситуации, скажем:
- 100% домов до 5-ти лет
- на 95% неселения приходится 90% жилой площади
- нет переселенцев из АТО
... и тут кризис/война
то, цены бы просели в ДВА-ТРИ и те ссылки, что я давал - там бы были цены не $1000-1800 за м2, а были бы цены как раз ожидаемые $300-500-600. Но у нас расклад несколько иной.

 

[smawk]

1) как раз про ВЫСОКУЮ цену владения я и думаю в ближайшем будущем у нас. Как и везде в рыночных экономиках. Этот фактор 23 года не работал но думаю сейчас начнет работать.

По поводу того, что прям по 5% приходят в негодность в теории да - на практике никто оттуда не выезжает. Хрущи 61-70 года постройки они особо не рушатся и далее стоят и стоять скорее всего будут. Я уже не говорю про бараки 40х-50х годов.
А остальные дома строились в 72-91 годах. Так что у них еще больший запас.

 

[Boy Superstar!]

Ожидаем снижения цен на квартиры ?

Потому, что там нет ДЕФИЦИТА, а стоимость ее владения - ВЫСОКА. У нас ВСЕ наоборот. Есть ДЕФИЦИТ жилья, стоимость его владения НИЗКАЯ.

Дефицит есть везде, кроме вымирающих/пустеющих городов, где и даром жить никому не хочется. В Украине главная проблема мне видится в том, что кроме депозитов и недвиги другие инструменты инвестиций практически отсутствуют для частных лиц. В придачу к низкой стоимости владения недвижимостью это и порождает избыточный спрос. Введи власть налог по 3-5% стоимости жилья в год и оцени коммунальные по реальным тарифам, желающих просто "сидеть" в недвиге и ждать пока она подорожает сильно бы поубавилось.

 

[Skripkach]

Дефицит есть везде, кроме вымирающих/пустеющих городов, где и даром жить никому не хочется. В Украине главная проблема мне видится в том, что кроме депозитов и недвиги другие инструменты инвестиций практически отсутствуют для частных лиц. В придачу к низкой стоимости владения недвижимостью это и порождает избыточный спрос. Введи власть налог по 3-5% стоимости жилья в год и оцени коммунальные по реальным тарифам, желающих просто "сидеть" в недвиге и ждать пока она подорожает сильно бы поубавилось.

Из США виднее? Бред.

 

[Wowa]

- нет переселенцев из АТО

Вы этих переселенцев в каждый пост лепите.
Спросите себя, что останавливает продать тут все, пока еще хоть какие-то деньги дают, и переехать в приличное место? Правильно, семья, связи, работа... Так вот, у переселенцев уже ничего этого нет. Впался им Харьков с его Кернесом&Co и главной проблемой, которую они тут решают: бродячие кошки.

 

[Boy Superstar!]

Из США виднее? Бред.

А я на абсолютную истину и не претендую

 

[Orshansky]

Вы этих переселенцев в каждый пост лепите.
Спросите себя, что останавливает продать тут все, пока еще хоть какие-то деньги дают, и переехать в приличное место? Правильно, семья, связи, работа... Так вот, у переселенцев уже ничего этого нет. Впался им Харьков с его Кернесом&Co и главной проблемой, которую они тут решают: бродячие кошки.

Ну психологически для многих комфортнее Харьков. 50% донецка и луганска тут училось, у многих тут родственники. Даже просто отдать ребенка в школу, который говорит на русском? или в университет? где еще кроме Харькова?

Об этом говорит и официальная статистика, у нас больше всего % переселенцев (что-то около 200 000), а ведь это даже еще не экватор.

1) как раз про ВЫСОКУЮ цену владения я и думаю в ближайшем будущем у нас. Как и везде в рыночных экономиках. Этот фактор 23 года не работал но думаю сейчас начнет работать.

Да, так и есть, но как не парадоксально, в нашей ситуации, это еще больше ударит по застройщикам и увеличит дефицит. Да, там высокая стоимость владения, но там низкие % ****** кредитования , иппотека и стабильная валюта. А у нас?

По поводу того, что прям по 5% приходят в негодность в теории да - на практике никто оттуда не выезжает. Хрущи 61-70 года постройки они особо не рушатся и далее стоят и стоять скорее всего будут. Я уже не говорю про бараки 40х-50х годов.
А остальные дома строились в 72-91 годах. Так что у них еще больший запас.

Выезжают, еще и как. Выезжают обеспеченные люди, вот эти 5% актива, которые могли этот дом поддерживать в состонии. В итоге естественным образом дом постепенно превращается в гетто, а так и весь район. Это случилось с ХТЗ, сейчас это на Новых Домах, постепенно это ожидает окраины Салтовки.

Опять же это увеличит дефицит. Захочешь жить в гетто? Я это видел в Нью-Йорке, где цена недвижимости от района меняется +- ДВА десятичных порядка. Т.е. если там в Южном Квинсе хата стоит условно $500 за м2, то на Манхэттен - условно $50 000 м2

 

[Wowa]

Ну психологически для многих комфортнее Харьков. 50% донецка и луганска тут училось, у многих тут родственники. Даже просто отдать ребенка в школу, который говорит на русском? или в университет? где еще кроме Харькова?

Об этом говорит и официальная статистика, у нас больше всего % переселенцев (что-то около 200 000), а ведь это даже еще не экватор.

Больше всего просто потому, что ближе. Надеются вернуться, а многие и возвращаются, даже в войну - как самоселы в Чернобыль. Но, это контингент не покупателей квартир.

 

[Orshansky]

Больше всего просто потому, что ближе. Надеются вернуться, а многие и возвращаются, даже в войну - как самоселы в Чернобыль. Но, это контингент не покупателей квартир.

Покупателей как там так и у нас 5-7%. Остальное в лучшем случае аренда. Но даже на аренду! в Харькове - ДЕЦИФИТ предложения.

 

[Wowa]

Покупателей как там так и у нас 5-7%.

Правильно, но из этих 5-7% в Харькове купит один из сотни. Даже из тех, кто временно осел здесь - это же почти как в Мариуполе купить.

 

[smawk]

По поводу застройщиков. думаю будут строить. Может быть будет провал в объемах в 2015-16 годах, но в целом строить будут- думаю даже еще больше со временем будут.

Себестоимость выросла в эконом классе на 10-30% пока (пруф сегодняшняя статья на стройобзоре где говорится что доля импорта в экономе 5-10%) что в принципе не критично. Тем более у Жс-1 и 2 почти на 100% замкнутый цикл производства. Зато насколько же привлекательна стала недвижимость по 300-500 долларов за квадрат...
Они пораспродавали все что было и затарились деньгами, на которые по идее законтрактовали песок-кирпич-цемент итд по текущим же ценам....

В 90-х и 2000х гетто не возникло и дальше в нашей ментальности не возникнет. Наоборот ХТЗ и Новые Дома всё более привлекательными становятся для молодежи - тихо, парки, уютно, недорого метро рядом....

 

[Orshansky]

По поводу застройщиков. думаю будут строить. Может быть будет провал в объемах в 2015-16 годах, но в целом строить будут- думаю даже еще больше со временем будут.

Себестоимость выросла в эконом классе на 10-30% пока (пруф сегодняшняя статья на стройобзоре где говорится что доля импорта в экономе 5-10%) что в принципе не критично. Тем более у Жс-1 и 2 почти на 100% замкнутый цикл производства. Зато насколько же привлекательна стала недвижимость по 300-500 долларов за квадрат...
Они пораспродавали все что было и затарились деньгами, на которые по идее законтрактовали песок-кирпич-цемент итд по текущим же ценам....

Бред.

1. иппоеки нет
2. кредитования нет ни для населения ни для застройщиков
3. как инвестиция для 5-7% не интересно ВЫ ЖЕ САМИ тут орете, что будет цене падать и завтра прийдет Захарченко

За какие хуи застройщик тебе будет строить?

Я приводил конкретный пример. Когда цена котлована в 2012 - 5000 грн, в 2014 резко превратилась в 9 800 грн у ЖС2. Так что можете стройобзором подтереться. С каких делов удорожание в грн на 100%?

А в этом году ВСЕ новые обьекты привяжут к $ по курсу НБУ... все. ФИНИШ.

В 90-х и 2000х гетто не возникло и дальше в нашей ментальности не возникнет. Наоборот ХТЗ и Новые Дома всё более привлекательными становятся для молодежи - тихо, парки, уютно, недорого метро рядом....

В 90-х гетто не возникло, потому что не было прослойки 5-7% людей, которые держали 20-30% жилого фонда и 95% доходов в городе. Не было того элитного фонда. Сейчас формируются гетто в местах сосредоточения старого жилого фонда на окраинах города. ИМЕННО гетто. Куда отселяют всех наркоманов, алкашей, блатных и нищих, тем по кому ударила жизнь.

Если ты не заметил, то по районам у нас уже разброс в 3! раза по цене. От $400 на окраинах до $1200 в центре и этот разрыв будет только расти до разницы скажем на ХТЗ $200, а на Научной $3000. Причем чем быстрее падает на окраинах, тем быстрее будет расти в центре. Ибо в гетто жить не фонтан.

Это тебе не совок в 90-х, где все равны, это рыночная экономика, естественный отбор так сказать.

 

[smawk]

1) Ипотеки не было уже с 2008 года
2) Жс-2 котлован в 2012 году на какой объект был 5000? Жс-2 в основном бизнес класс строит. И на какой сейчас 10 000? Уже это проверить сложно. Да и в целом 5000 = 600 долларов по тому курсу. Ты хочешь сказать что в 2012 году у Жс-2 1ку можно было купить за 20 000 долларов? При том что на вторичке галимые хрущи были от 30 000. Ага конечно.
3) А вот то что можно проверить так это Рогань у ЖС-1. Там как раз в 2012 году было 5000 грн., а сейчас от 6300 грн. Доказательство - обратитесь в ЖС-1. Рост в 25% Как я и писал. При том что валюта на 250 % девальнула.
4) Изменения в цене привязывают к доллару, а не саму цену.
5) Понятие гетто и то что у нас происходит - это разные вещи. Ну не гетто Новые Дома или Салтовка. в гетто не строят дома бизнес класса.
6) Застройщики получили думаю рекордные доходы в гривне. Все материалы отечественные еще не подорожали. Наверняка они законтрактовали объемы материалов по текущим ценам -все у них ок в этом плане. Ну вот насколько кирпичи в конце 2014 года по сравнению с 2013 концом?
7) Зашел на сайт ЖС-2. От 8500 грн у них квартиры. Если учесть что у них квартиры были не по 5000 а по 6000 грн то рост в 40% что тоже не в 2 раза. При этом ЖС-2 строит из более качественных материалов и я бы предположил что у них там доля импорта 20% в экономе а не 5-10 как у ЖС-1
8) Порылся и таки да. Жс-2. Заречный март 2013 ( это фактически 2012 год). Стартовали продажи котлована по 7500 грн. Сейчас стартуют у них же котлованы бизнес по 10 000. 30% рост. И где в 2 раза?

 

[Orshansky]

1) Ипотеки не было уже с 2008 года
2) Жс-2 котлован в 2012 году на какой объект был 5000? Жс-2 в основном бизнес класс строит. И на какой сейчас 10 000? Уже это проверить сложно. Да и в целом 5000 = 600 долларов по тому курсу. Ты хочешь сказать что в 2012 году у Жс-2 1ку можно было купить за 20 000 долларов? При том что на вторичке галимые хрущи были от 30 000. Ага конечно.
3) А вот то что можно проверить так это Рогань у ЖС-1. Там как раз в 2012 году было 5000 грн., а сейчас от 6300 грн. Доказательство - обратитесь в ЖС-1. Рост в 25% Как я и писал. При том что валюта на 250 % девальнула.
4) Изменения в цене привязывают к доллару, а не саму цену.
5) Понятие гетто и то что у нас происходит - это разные вещи. Ну не гетто Новые Дома или Салтовка. в гетто не строят дома бизнес класса.
6) Застройщики получили думаю рекордные доходы в гривне. Все материалы отечественные еще не подорожали. Наверняка они законтрактовали объемы материалов по текущим ценам -все у них ок в этом плане. Ну вот насколько кирпичи в конце 2014 года по сравнению с 2013 концом?
7) Зашел на сайт ЖС-2. От 8500 грн у них квартиры. Если учесть что у них квартиры были не по 5000 а по 6000 грн то рост в 40% что тоже не в 2 раза. При этом ЖС-2 строит из более качественных материалов и я бы предположил что у них там доля импорта 20% в экономе а не 5-10 как у ЖС-1
8) Порылся и таки да. Жс-2. Заречный март 2013 ( это фактически 2012 год). Стартовали продажи котлована по 7500 грн. Сейчас стартуют у них же котлованы бизнес по 10 000. 30% рост. И где в 2 раза?

1. Была рассрочка в грн. от того же ЖС1,2
2. https://www.kharkovforum.com/showpost.php?p=18677447&postcount=22
Ротонды эконом (с паркингом): 5411
Дуэт эконом (без паркинга и без облицовки кирпичем): 9200
удорожание на 70%
3. Это "гетто"
4. Собираются привязать саму! цену, а не изменение!
5. Гетто - это естественное переселение малозащищенных слоев население в один или несколько районов с ветхим жилым фондом. Где на новых домах или на окраинах салтовки, рогани строят бизнес-класс?
6. Кирпич подорожал на 50-60%, но жс2 кирпич использует мало, а вот металл подорожал на 100%
7. 8505 Дуэт в 2012 соотв. 5153 Ротонды - удорожание на 65%
8. Бред. У ЖС2 сейчас нет котлована бизнес-класса.

 

[smawk]

Я понимаю что тебя не переубедить - нет у меня такого даже в принципе желания. Я понимаю что ты пытаешься подтянуть цифры и факты к своей правоте, но в 50% ты не прав по всем постам.

1) По Ротондам. Данная твоя ссылка. это март 2011 !!! года. Ротонды 5400 грн.
Сейчас почти март 2015. Дуэт - 3-комнатные квартиры - 8 505 - 9 205 грн/м².
Т.е 8500 против 5400. Рост 60%. Но за 4 ЧЕТЫРЕ ГОДА!!!! не за один не за 2 а за ЧЕТЫРЕ!!! Что равно инфляции. А гривна за год девальнула на 250 %

2) Рогань - гетто? Кто-то в Харькове так думает? Да никто так не думает. Да окарина. Но плять не гетто. В украине по определенным причинам не бывает гетто.

3) В какой это у нас район с ветхим жилым фондом массово бедные люди переезжают? Да нет такого и не будет. на Рогани один из самых молодых жилых фондов по Харькову.

4) На новых домах - оранжевая высотка от Тмм шла бизнес классом. На салтовке тоже пару варинатом считаются бюизнес классом.

 

[Skripkach]

На счёт гетто глупости полные. Никаких гетто и в помине нету. Недвижимость на сс,хтз, рогани дешевле в основном из-за транспортной развязки. Очень часто люди у кого есть машина, берут именно в таких районах из-за того что цены меньше, а с машиной без разницы откуда ехать. В любой стране, городе есть престижные районы, центр где цены значительно выше. И гетто тут совершенно не при чём.

 

[Orshansky]

Я понимаю что тебя не переубедить - нет у меня такого даже в принципе желания. Я понимаю что ты пытаешься подтянуть цифры и факты к своей правоте, но в 50% ты не прав по всем постам.

1) По Ротондам. Данная твоя ссылка. это март 2011 !!! года. Ротонды 5400 грн.
Сейчас почти март 2015. Дуэт - 3-комнатные квартиры - 8 505 - 9 205 грн/м².
Т.е 8500 против 5400. Рост 60%. Но за 4 ЧЕТЫРЕ ГОДА!!!! не за один не за 2 а за ЧЕТЫРЕ!!! Что равно инфляции. А гривна за год девальнула на 250 %

2) Рогань - гетто? Кто-то в Харькове так думает? Да никто так не думает. Да окарина. Но плять не гетто. В украине по определенным причинам не бывает гетто.

3) В какой это у нас район с ветхим жилым фондом массово бедные люди переезжают? Да нет такого и не будет. на Рогани один из самых молодых жилых фондов по Харькову.

4) На новых домах - оранжевая высотка от Тмм шла бизнес классом. На салтовке тоже пару варинатом считаются бюизнес классом.

Переубеди, но цифрами.

1) Я не понимаю, почему ты берешь цену за первый этаж и сравниваешь с ценой за средний.
Эквивалентно сравнивать 5400 (Ротонды) - 9200 (Дуэт) - 70%
Ну какая еще инфляция? Если цены на строймаериалы не менялись 3 года до того, как курс не упал на 250%

Но, это один застройщик!

ЖС1 поднял цену на 40%
ЖС2 на 70%
Авантаж на 200%
=======
среднее по палате удорожание ~90% (но это на существующие обьекты)

А например на новые, даже цен нет! Ну скажем на ЖС1 на Плехановской, ЖС2 на Квитки Основьяненко... и т.д.


2) Пока это район с минимальной ценой жилья, куда будут в силу обстоятельств или возможностей переселяться малообеспеченные слои населения. Этот процесс плавный.

3) См. картинку и разброс цен по районам. Если в районе цена квартиры в 3-4 раза ниже, чем в центре. Что это, если не гетто? Рогань, С.Салтовка, Песочин... туда же при кризисе улетят и НД и ХТЗ.

4) Это ЖК Эдельвейс он на Олимпийской в Окружении относительно свежей застройки. Под новыми домами и ветхим жильем - подразумеваются скопления хрущей 50-х годов. Да и то, ты там был? На этих Новых домах и на Олимпийской вечером? Пройдись погуляй вечерком Пацыки, семки...пивко.. все дела. Гандель "Под Липой" и гандель "Ива"...

На счёт гетто глупости полные. Никаких гетто и в помине нету. Недвижимость на сс,хтз, рогани дешевле в основном из-за транспортной развязки. Очень часто люди у кого есть машина, берут именно в таких районах из-за того что цены меньше, а с машиной без разницы откуда ехать. В любой стране, городе есть престижные районы, центр где цены значительно выше. И гетто тут совершенно не при чём.

Районы, где жилье существенно дешевле, где большое скопление заводских общаг, ветхого жилья... автоматически притягивают к себе малообеспеченные слои населения. Тебе так не кажется?

Тебе не кажется, что заходя в гандель, ты там не увидишь людей, которые посещают дорогой ресторан?

 

[smawk]

Ладно Оршанский. Давай лучше не спорить. а интересное обсудим. про богатых примерно понятно ситуацию мы пришли к выводу что они не являются решающими и заначимым фактором в эконом классе.

Давай обсудим 80% покупателей эконом класса первички и втоорички. Что с ними происходит сейчас. в финансовом плане и будет происходить и накладывать на рынок жилья.