Обсуждение цен на недвижимость

[Оценщик]

Мои семь пунктов написаны быстро и почти в шутку. (я там писал про смайлик). Но в каждой шутке - "доля правды". Но поверьте, стремно перелистывать бумагу, на которой написано, что где-то у тебя есть сумма, больше 40 000 долларов. Это все таки бумага.

Последние несколько месяцев правительству не дают покоя большое кол-во депозитов населения с одной стороны, и дороговизна кредитов с другой. Те кто у власти хотят кредиты под 0-%, а где их взять, если депозиты - 20-%. Вот одна из статей:

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Кроме того, хотят обложить их налогом и никак не решатся.

А еще один фактор. Сейчас большинство несет деньги на депозит. Их уже очень много. Когда-то все покупали недвижимость. Что у нас происходит, когда все (большинство) покупают или продают: недвижимость, доллары, деньги и т д.? Вопрос риторический. Ответ очевиден.

 

[Оценщик]

я не за белых и не за красных
просто не вижу ни одного ******* плюса ни там ни там.
хотя и могу поспорить с вами о написанном выше

я то же самое. и мне все равно, спорить не будем

везде есть риски, плюсы и минусы. Но все-таки интересно Ваше мнение: чему бы отдали предпочтение: депозит или недвиж? сейчас, имея 40 000 у.е.

 

[Оценщик]

отвечу как политик
у каждого в зависимости от приоритета на данном этапе будет и соот ветственное вложение....бла.бла.
надеюсь вы меня поймете, ежели нет, обьясняю. к примеру у одного есть 2-3-4 квартиры, но нет свободной налички, у другого есть и то и это, у третьего траблы с недвижем но есть наличка, у четвертого есть квартира и наличка но нет дома и т.д. ситуации разные и каждый подгоняет под себя

Вам пора в депутаты

 

[epic-komp]

ну про 40000 - это хорошо. а есть допустим 20? депозит выгодней - ибо лезть в кредит и покупать хоть что-то, чтоб потом сдать и частично платить проценты за счет сданного - мало интересно, имхо...

 

[Арагорн]

Оценщик, ну вы загнули.
Имею опыт работы с депозитными инструментами более 10 лет.
Суммы были и свои, и в управлении, бывало и более 40К, но в основном меньше.
Обслуживался наверное в 20 разных банках.
Ни один депозит не "завис".
Что я делаю не так?

epic-komp, за 20К можно взять гостинку с удобствами возле метро. И сдавать в аренду за 1200-1300 грн.

 

[Оценщик]

Ни один депозит не "завис".

И слава богу

Что я делаю не так?

Вы все делаете правильно.

 

[epic-komp]

epic-komp, за 20К можно взять гостинку с удобствами возле метро. И сдавать в аренду за 1200-1300 грн.

зачем??? с депозита те же 1300грн. в долларе, "чистыми". и нет поиска адекватных жальцов, оплаты коммунальных, страха налоговой или уплаты налогов и т.п. жить мне есть где...
в случае "Крызы" квартиры подешевеют на энную сумму и за 20= немного процентов можно будет взять однушку...или не так???

 

[Арагорн]

epic-komp, я всего лишь предложил вариант.

В случае "крызы" может быть всё что угодно, но гостинка и так экономное жильё, куда ей дальше дешеветь.

Я считаю, что намного сильнее на цену квадратного метра жилья повлияют новые тарифы на отопление. Думаю существенное повышение тарифов не за горами.

 

[Папаня 1975]

И депозитником был лет 8 и продолжаю быть и арендодателем стал - поэтому могу и есть с чем сравнивать. Мелочь пару десятков тысяч гривен не рассматриваю, например от 50 штук баксов
1. Гривна депозит сейчас сладкий - но не понимаю как можно например 100 штук баков перевести в гривну????? Надо быть экстремалом- мазохистом. Поэтому реально депозит тока в долларе - тут до 10 % и то не везде - это соизмеримо с доходом от сдачи недвиги.
2. Думаю многие уже поняли, что и вечнозеленый бакс не хило теряет в покупательной способности. Лет еще 7 назад зарплата 300 баксов с головой на питание семьи хватало - теперь надо около 500, что бы равноценно было. Поэтому депозит в реале - поддержание покупательной способности изначальной суммы денег
3. Если я накупил от 5 до 10 квартир я не парюсь где будут жить мои дети и какая у меня будет пенсия. А если у меня например 300000 баксов - то это еще ничего не значит. Не понятно хватит ли этих денег ваще на квартиры детям, когда они вырастят и самое главное - деньги пыль, они в виде бумаги очень быстро тратятся. Человек слаб своими неумными желаниями понта и развлечений - сегодня бабки есть, а завтра напился увлекся и прогулял или проиграл, за раз или постепенно, думаешь еще заработаешь - а зась поезд ушел,рельсы закончились... Живая наличность очень расслабляет .
4. Когда денег становится нескольо больше 50 штук баксов начинаешь особенно понимать, что все очень нестабильно в том числе потому, что бакс обесценивается. И вместо того, что бы тратить % с депозита - их начинаешь складировать - что бы подстраховаться, то есть деньги есть а тратить их впадлу. Квартиры проще - она есть и стоить например двушка будет так как стоит двушка - это всегда дорого, и не важно больше цены или меньше - это фундамент - приносящий деньги и эти деньги "чистый доход" может тратить ( если конечно сразу с аренды откладываешь на ремонты и поломки, тогда затраты на содержание хат незаметны)- квартира уже есть и завтра еще принесет бабла . Надеюсь мне удалось правильно донести этот пункт.
5. Думаю сейчас когда цены присели и есть деньги в системе депозит-недвига, процентов 80 лучше вложить в квартиры, а 20% оставить в виде налички в банке. Конечно квартиры морока, но по своему опыту чувство хоть какой то уверенности в будущем я приобрел после покупки квартир, деньги лежащие на депозите на эти квартиры уверенности в будущее никакой не приносили. Грели душу конечно - но уверенности особо не прибавляло - наоборот больше страхов было - а что если не вернут, если инфляция и прочее и прочее.
6. За окружной работы нет. Может население страны и уменьшается, но в городе оно не уменьшается, а наоборот - все село и вся иноземщина в город ломятся - тут бабки крутятся и так будет всегда - а Харьков по темпам строительства нового жилья на последнем месте из городов миллионников и уже не один год - вывод -нехватка жилья будет еще долго и аренда будет долго выгодна и дорогостоящей. А вот с депозитами все очень загадочно, хотя и красиво. Как говорят - гладко было на бумаге, но забыли про овраги. Так и депозит - год, два пять - все ок - а потом как ****ет - что вся прибыль в минус. Если в гривне все лежало.

В случае "крызы" может быть всё что угодно, но гостинка и так экономное жильё, куда ей дальше дешеветь.

Земетте с осени 2011 года после 3 лет с начало кризиса цены почему то выросли на 20 а местами больше процентов. При том абсолютно нелогично, в ситуации мертвого кредитования. Так что могут и опуститься. Сейчас гостинка 17000-18000 нормальная цена. При том что в 2009-2010 я квартиры пусть малогабаритные ( 27 метров вместо 32), но квартиры за эти деньги покупал. Так что падать есть куда. Кстати гостинки 22 кв.м со своим санузлом по 13-14 тысяч - выбор был - по крайне мере на Новых домах.

 

[Оценщик]

Не понятно хватит ли этих денег ваще на квартиры детям, когда они вырастят и самое главное - деньги пыль, они в виде бумаги очень быстро тратятся.

мало того, что сами деньги - это бумага, а в случае с депозитом, у Вас бумажка, по которой в будущем Вы должны получить другую бумагу.

 

[Арагорн]

Папаня 1975, хороший пост, спасибо что не поленились расписать.

Верно сказано, бакс обесценивается. На примере с автомобилями - как стоил в 2002 году опель вектра 1991 года 4000 у.е., так он стоил и в 2012 году, разве что стал на 10 лет старше.

Теперь насчёт повышенного доверия к доллару.
Как вы успели заметить, в Украине прослеживается тенденция на перевод расчётов крупными суммами в безналичный вид, и только в грн. Одновременно пытаются ввести "сбор" при продаже валюты - не важно, это будет 5, 10 или 15% от суммы - всё равно дофига. И в ближайшей преспективе может получиться, что ваш наличный бакс "обеспценится", всё равно придётся продавать его, чтобы получить грн. и расчитаться за автомобиль или квартиру.

Мысль не закончил, нет времени.

 

[Папаня 1975]

И в ближайшей преспективе может получиться, что ваш наличный бакс "обеспценится", всё равно придётся продавать его, чтобы получить грн. и расчитаться за автомобиль или квартиру.

Почему и советую недвигу + депозит в баксе - Недвига - постоянный приток наличной гривны, депозит - бакса. А дальше оперируй как тебе выгодно.

 

[slavny]

Если я накупил от 5 до 10 квартир я не парюсь где будут жить мои дети и какая у меня будет пенсия.

Не забывайте о налоге на недвижимость и ожидаемом повышении коммунальных платежей.

Конечно квартиры морока, но по своему опыту чувство хоть какой то уверенности в будущем я приобрел после покупки квартир, деньги лежащие а депозите на эти квартиры меня в будщем никакой уверенности не приносили.

Это исключительно психологический момент, не имеющий ничего общего с экономикой.

 

[Арагорн]

Папаня 1975, если цель - обеспечить приток наличных гривен, то депозит в грн. в режиме текущего счёта под 16-17% как раз предпочтительнее А вот зафиксировать арендаторам цену аренды в баксе - более правильно, чтобы не повышать гривневый эквивалент арендной платы каждый месяц, одновременно с обесцениванием грн.

имхо

 

[Папаня 1975]

А вот зафиксировать арендаторам цену аренды в баксе - более правильно, чтобы не повышать гривневый эквивалент арендной платы каждый месяц, одновременно с обесцениванием грн.

Согласен, так и было до кризиса. Но после кризиса резко все перешли на гривну в аренде. Может кто и в баксе но более 90% аренды в гривне. Но еще раз говорю - что сравнивать недвигу и депозит неконкретно с точки зрения голых цифр. Тут на первый план выходят не цифры, а психология. Примерно как выбор между средней, но стабильной прогнозируемой на годы вперед зарплатой или возможно большей, но бонусной но нестабильной. Кто выбирает стабильность и прогнозируемость, а кто риск и бонус. По мне так стабильность должна быть в большей степени - это позволяет планировать и прогнозировать( это в свою очередь запускает механизм кредитования ( речь даже не о банковском, а просто деньги в долг например у родственников и знакомых) как огромный локомотив достижения своих целей), но и бонус должен присутствовать - как новогодний подарок - для души. Поэтому 80% недвига - 20% депозит.
Конечно если на руках 10-50 тясяч гривен, то играться с депозитом предпочтительнее. Покупать гостинки без санузла - наверное неразумно. Так что соглашусь, выбор инструмента инвестиции зависит еще и от суммы, которую хочешь инвестировать.

 

[Папаня 1975]

Не забывайте о налоге на недвижимость и ожидаемом повышении коммунальных платежей.

Все повышение за счет арендатора - так было и всегда будет. А налог на недвигу с однухи - 300 грн в год - 25 грн в месяц добавка к аренде - согласитесь не принципиально

Это исключительно психологический момент, не имеющий ничего общего с экономикой.

Но мы люди, а не роботы и психологический комфорт нам важнее сухих цифр. Поэтому чувство психологического комфорта для человека важнее логики цифр. Например, что лучше любима женщина но с обычной семьи или страшная толстая и отвратная но с зажиточной. С точки зрения цифр, страшная лучше, но как то по жизни лучше то оно не получается.

Кто будет нами править через 10-20 лет мы не знаем и этот правитель может выведет темпы строительства жилья на уровень 60-80 годов прошлого столетия, и где будут те у которых с десяток квартир которые станут неликвидом?

Окупаемость в недвиге 10- 12лет, то есть за 20 лет - двойная окупаемость и что то стоить будут квартиры и через 20 лет, особенно хрущевки - там стены неубиваемые - перфоратором хрен дырку пробъешь, а трубы и поменять можно. Вот современные дома это да, пару лет без обслуживания и кирдык. Как минимум можно перейти в сектор дешевой аренды, которая всегда востребована, т.к. в основном снимают молодые, которым лучше дешевле чем комфортнее. К тому же на западе до 60 % населения арендаторы, при том что там темпы строительства не хилые, а ставка ипотеки не в пример нам. Но почему то аренда тоже растет и количество арендаторов при низких % кредитования и высоких зарплатах только увеличивается. Аналитика взята буквально из последних новостей.

"В крупнейших городах Германии число жителей-квартиросъемщиков значительно превышает число владельцев собственного жилья.

Рынок съемного жилья, сложившийся за последние 30 лет, показывает стабильную тенденцию к росту числа жителей-квартиросъемщиков, особенно в крупных городах. Несмотря на низкие процентные ****** по ипотеке, немецкие граждане не стремятся обзаводиться собственным жильё"
И так же в Англии, Франции и т.д. Понятно что у них другая немного аренда, и они легче на подьем с переездами за новой работой. Но факт и суть даже - даже в тепличных условиях кредитования и нормальных темпах строительства - в основном аренда. А у нас если чудо произойдет и начнут интенсивно строить то лет 10 тока будем догонят 80 годы - 20 лет ниче толком не строилось, ну кроме элитного. Так это же еще начать надо. А никто и в ус не дует начинать.

в принципе все очень просто и понятно на первый взгляд,но...
к примеру когда началась крыза, тех товарищей которые из-за окружной из города сдуло как ветром и квартиры под аренду стояли пустые

Никогда не стояли, если цена была адекватная - максимум сутки простаивала. Согласен в конце 2008 и 2009 году аренда просела и сильно, но серьезно отбила свои позиции последние пару лет - примерно 30% ростом от цен 2009 года. И это не предел...
Все идет к тому что начнут прессовать на налог с аренды, В Харькове пока этого нет - а Киев штормит - ну эт понятно бабла там побольше на рынке аренды, но и к нам волна придет, но доп расходы с уплаты налогов лягут, как вы понимаете опять таки на арендаторов. По крайней мере на квартирах в средней и низкой ценовой категории. Дорогие хоромы могут поглотить налоги без поднятия цены.

 

[Папаня 1975]

короче постановкам вопроса проще не бывает - в ближайший год - два квартиры дорожать будут ? Нет

Помнится в 2009 году тока и обсуждали в инете (думаю тут на форуме можно почитать мнения 2009 года, все как один говорили с доводами, в принципе разумными- падать будет и без вариантов)и прессе- как цены еще упадут , как кредитов нет, как денег нет у людей, что хрущи морально устарели и никому не нужны и ля-ля -ля и что вот вот и рухнут они вообще и дома и цены на старые квартиры. А глянь они на 30% поднялись. И ни хрена себе подьемчик цены за последние 2-3 года. Так что тут уверенности быть не может. Хотя согласен цены выросли на столько, что опять становятся не серьезными. 35-40 за двушку в хруще? В начале 2009 было много вариантов по 25 штук двушек. И это при мертвом кредитовании цены растут, что на дрожжах. Бред какой то - хотя страна такая - умом не понять. Ну или все толкает теневой рынок - много черного нала в стране, а недвига идеальна для его легализации, отмывания и главное инвестирования. Во время кризиса бабки всегда вкладывают в реальные и материальные вещи, а не в мнимые сулящие прибыль...

 

[Папаня 1975]

в кризис минимум месяц стояли квартиры, соответственно просела и цена

был переходный период. До кризиса сдавали в основном в баксе ну или цены в баксе указывали, а когда с 5 до 8,5 бакс скаканул, по привычке пересчитали и цены в гривне стали нереальные ( зарплаты то не сильно подняли и платили большинству в гривне). Вот был период адаптации арендодателей к новым ценам. Тогда и пришла мода на аренду в гривне, а не в баксе ну и конечно корректировка в цене произошла. Ну может пару месяцев такое было, когда все утряслось аренда по средней и чуть нижесредней цены на рынке, опять стала мгновенносдаваемой.

 

[Папаня 1975]

2009 г 2ка в 9этажке на астрономической (пос Жуковского) средний этаж без ремонта куплена за 42+агентские.

Ну эт вы явно старались подороже купить. Не спорю картиры стоимостью больше 50 штук практически не поднялись в цена а дешевый сегмент однушек и двушек стремительно взлетел. Просто каждый год плотно отслеживаю динамику. Возможно недорогое просто выкупили уже - а кажется что цены выросли - спорить не буду. Но небольшие квартиры прибавли до 20-30% в цене. Скорее всего - небольшие квартиры больше инвестиционнопривлекательны. Возможно я не заморачивался местом хат и влазил в рвущиеся цепочки с серьезными скидками и мне казалось, что цены дешевле гараздо вами озвученных. Не агент спорить не буду. Высказал свои наблюдения.

без вопросов
но и то что многие заробитчане рванули по своим домивкам тоже факт

Конечно рванули, тем более кризис прямо перед морозами, стройка стала, но быкам хвосты покрутили, ******* попили и вернулись обратно. Денег за окружной практически негде заработать.

 

[Папаня 1975]

просто не надо сравнивать заманухи 2009 с хотелками до торга на сегодня

Дай то бог, присматриваюсь на новую покупку, надеюсь вы правы и реальные цены не изменились. Начал неделю назад опять мониторить и чет ваще ничего и близко цен двухгодичной давности не увидел. Ну буду искать конечно. Я только "за" неизменность цен))))