Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

[Консильерри]

Аркада, Укрбуд - это же супер-надежные застройщики...были
выходит новострой сейчас вообще ВСЕ очень очень рисковано ?

Аркада и Укрбуд - не совсем корректно сравнивать с КГС. не вникал в детали прям глубоко глубоко - но аркада и укрбуд - были частные лавочки с непонятными собственниками.

когда интересовался покупкой у них. там хрен разобрать было какие гарантии, кто собственник итд

Стратегический акционер ЧАО «ХК «Киевгорстрой» — Киевская городская община, которой принадлежит 80% акций Общества.

Т.е. теоретически КС - городу принадлежит и побольше гарантий.

+ у КГС как и у нашего ЖС-1 есть фактически полный цикл всего для стройки - включая производственную свою базу. И жс-1 и КГС на 90% сами могут все произвести для постройки дома и сами же построить.

в этом и есть ключ их устойчивости.

КГС даже понадежнее ЖС-1 выглядит. потому что структура акционеров ЖС-1 неизвестна особо. Харченко - мажоритарный акицонер а другие неизвестный.

Т.е решит харченко или кто за ним стоит - кинуть кого то, никто особо не помешает этому

 

[igorsi]

в новострои в Киеве от например КГС

ценник там стартует от 17 000

Не задумывался почему их по такой цене не очень то и раскупают? Может потому что стройка расположена в лютых ипенях? И под аренду такие дома не пригодны, т.к. строится будущее гетто

 

[Crafft]

все равно выгоднее взять жс1
берем 200т.дол
идем в жс птичку, хорошее место, есть метро/студенты, 400 т.грн за полноценную однушку на 35кв - купим почти 14 штук
идем в кгс медовый, *****, нет метро зато есть гаражи 800т.грн. за ущербную студию на 30кв - купим только 7 штук

шо аренда(после вычета комуналки) в киевских *****х в 2 раза дороже харькова?
неть, харьков выгоднее

Забыли в Медовом кладбище под боком и летающие над домом самолеты )).
Это так для полноты картины .

 

[mik12345]

ну как бы в феварле 3ку там за 36 купили знакомые. а недавно тут писали однушку там продадли за 20.

так что думаю за 200 000 особенно щас легко можно 3 однушки купить на героев

ну я думаю если купить за 20 однушку то 5-10 тысяч вполне хватит привести ее в хороший в вид.

Открываем ОЛХ. Смотрим под ремонт
более ликвидный 608

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

524 начало Бучмы

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Не забываем добавлять 5%.
Если ремонт, а не косметика, то не думаю, что в 5 тыс можно вложиться - это самый-самый минимум, а еще мебель и техника. Итоговая цифра 10 тыс выглядит более реальной.
Потом вы сдадите ее за 8 тыс, если очень постараетесь, и минус тысяча среднегодовых коммунальных. В результате выйдете на среднерыночную рентабельность в 8%.
Цены покупки и аренды докарантинные.

 

[Консильерри]

Не задумывался почему их по такой цене не очень то и раскупают? Может потому что стройка расположена в лютых ипенях? И под аренду такие дома не пригодны, т.к. строится будущее гетто

и это тоже.

но по моему мнению это происходит изза перенесыщения рынка. в Агломерации Киева за последние 15 лет построили ну наверное миллионов 30 - 40 млн. м2 жилья.

это больше чем весь жилой фонд Харькова.

+ строят человейники как в расеи. тем самым снижая привлекательность гетто.

в пригородых проекты комфортнее дешевле качественней есть. с природойо а не в каменных джунглях.

 

[mik12345]

все равно выгоднее взять жс1
берем 200т.дол
идем в жс птичку, хорошее место, есть метро/студенты, 400 т.грн за полноценную однушку на 35кв - купим почти 14 штук
идем в кгс медовый, *****, нет метро зато есть гаражи 800т.грн. за ущербную студию на 30кв - купим только 7 штук

шо аренда(после вычета комуналки) в киевских *****х в 2 раза дороже харькова?
неть, харьков выгоднее

Я не владею информацией по этим комплексам.
Добавляем и туда и туда 300 тыс на ремонт и технику, учитываем, что коммуналка в Киеве считается отдельно, а в Харькове входит в цену. Получаем одинаковый процент рентабельности по этим комплексам, но Харьков имеет меньший потенциал роста цены.

 

[mik12345]

Аркада, Укрбуд - это же супер-надежные застройщики...были
выходит новострой сейчас вообще ВСЕ очень очень рисковано ?

Если под новостроем считается вкладываться в котлован, то очень рискованно. Не имеет смысла. Даже если достроят, то сроки так затянут, что прирост цены будет не больше, чем принесет аренда, если купить готовое. Если не достроят, потеряешь все.
У КГС большие проблемы, затягивают сроки. Рост себестоимости в гривне и рост цен оттолкнул покупателей на вторичку. После последних банкротств застройщиков нести деньги на Поле Чудес будет еще меньше желающих.
Один ЖС-1 выглядит колосом, но стройка вещь не быстрая. Пока достроится, может и упасть.

 

[Консильерри]

Если под новостроем считается вкладываться в котлован, то очень рискованно. Не имеет смысла. Даже если достроят, то сроки так затянут, что прирост цены будет не больше, чем принесет аренда, если купить готовое. Если не достроят, потеряешь все.
У КГС большие проблемы, затягивают сроки. Рост себестоимости в гривне и рост цен оттолкнул покупателей на вторичку. После последних банкротств застройщиков нести деньги на Поле Чудес будет еще меньше желающих.
Один ЖС-1 выглядит колосом, но стройка вещь не быстрая. Пока достроится, может и упасть.

согласен со всем )

Ну ЖС-1 тоже апасно канеш)) Харченко не молод.

ну пока да. пока не закончится карантин - рисковать нигде и никак не стоит я думаю.

В нашей местности вся **** обычно в августе-сентябре проихсодит...

 

[igorsi]

рисковать нигде и никак не стоит я думаю.

Уже с год читаю посты Консильерри и не помню, чтобы он говорил: "сейчас время для покупки, можно рискнуть". Когда покупать то?
А за этот год ЖС уже построил и сдал дома, и сейчас выдаёт ордера

 

[igorsi]

Один ЖС-1 выглядит колосом, но стройка вещь не быстрая.

mik12345, посмотрите фотки строек ЖС, у них значительное кол-во домов которые ещё не поступили в продажу, но там уже выкладывают 3-8 этаж из 9. Есть дома уже на этапе кровли. Насколько я понимаю, с прибыльностью у них всё гуд (по крайней мере до карантина), иначе не строили бы столько домов наперед.

Это не 25 этажки киевских застройщиков, которые объективно строить в разы дольше. Плюс, у застройщика в 25 этажке значительно больше риск встрять с стояками неходовых квартир, которые не продаются и тормозят темпы финансирования стройки

 

[Консильерри]

Уже с год читаю посты Консильерри и не помню, чтобы он говорил: "сейчас время для покупки, можно рискнуть". Когда покупать то?
А за этот год ЖС уже построил и сдал дома, и сейчас выдаёт ордера

последний год я пишу - что для себя лучше брать. а для инвестиций - сомнительно что хороший способо инвестиования щас.

ожидал **** на лето - осень.но прилетел вирус и **** настала раньше

 

[mik12345]

Пока лазил по олху увидел вариант в Журавлях. Посмеялся. 38200 на 19-ом этаже 35 метров.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

Тогда как у застройщика эта же квартира на этаж выше 33500

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

 

[igorsi]

В 2013 - Майдан, в 2014 - война на Донбасе, в 2015 - доллар по 38 и почти дефолт, в 2016-2017 качели с национализацией Привата, в 2018 был значительный риск, что Юля станет новым президентом и всё пойдет по п***е, в 2019 - дорогая первичка из-за аномального курса гривна/доллар, в 2020 - карантин.
И почти все эти годы тянулись суды между Нафтогазом и Газпромом с исками на ярды баксов. Которые нам пришлось бы платить в случае проигрыша в суде.

 

[Vago]

Открываем ОЛХ. Смотрим под ремонт
более ликвидный 608
**** нет /obyavlenie/likvidnaya-1k-kvartira-u-poroga-metro-geroev-truda-k-IDHHOiV.html#d3bcdd713c[/URL]
524 начало Бучмы
**** нет /obyavlenie/vnimanie-goryachee-predlozhenie-geroev-truda-4-min-sw-IDHycpP.html#d3bcdd713c[/URL]
**** нет /obyavlenie/27000-torg-prodam-1k-kv-vblizi-m-geroev-truda-na-saltovke-k-IDHyF6x.html#d3bcdd713c[/URL]
Не забываем добавлять 5%.
Если ремонт, а не косметика, то не думаю, что в 5 тыс можно вложиться - это самый-самый минимум, а еще мебель и техника. Итоговая цифра 10 тыс выглядит более реальной.
Потом вы сдадите ее за 8 тыс, если очень постараетесь, и минус тысяча среднегодовых коммунальных. В результате выйдете на среднерыночную рентабельность в 8%.
Цены покупки и аренды докарантинные.

27 за единичку без ремонта, Ваши объявления? просмотры накручиваете?
Так здесь в теме залетных мало, не порьте себе репутацию

 

[angram]

mik12345, посмотрите фотки строек ЖС, у них значительное кол-во домов которые ещё не поступили в продажу, но там уже выкладывают 3-8 этаж из 9. Есть дома уже на этапе кровли. Насколько я понимаю, с прибыльностью у них всё гуд (по крайней мере до карантина), иначе не строили бы столько домов наперед.

Это не 25 этажки киевских застройщиков, которые объективно строить в разы дольше. Плюс, у застройщика в 25 этажке значительно больше риск встрять с стояками неходовых квартир, которые не продаются и тормозят темпы финансирования стройки

Ну на пороге кризиса покупать точно не стоит. Шансы, что цены упадут на много больше, чем вырастут.

 

[Консильерри]

mik12345, посмотрите фотки строек ЖС, у них значительное кол-во домов которые ещё не поступили в продажу, но там уже выкладывают 3-8 этаж из 9. Есть дома уже на этапе кровли. Насколько я понимаю, с прибыльностью у них всё гуд (по крайней мере до карантина), иначе не строили бы столько домов наперед.

Это не 25 этажки киевских застройщиков, которые объективно строить в разы дольше. Плюс, у застройщика в 25 этажке значительно больше риск встрять с стояками неходовых квартир, которые не продаются и тормозят темпы финансирования стройки

Особенности технологии ЖС-1 в том

1) у них коробка - это думаю 20-30-35% всех затрат.
2) Весь почти материал - собственного производства. низкая себестоимость в гривне
3) дешевые строители. насколько я понимаю там 70-80% строителей получают 7-10 тыс грн. и только каменщии как в рекламе 20ку.
4) они вводят в эксплуатацию дома без окон дверей лифтов итд))) и потом еще год полтора приводят его в в порядок.

итд...

 

[igorsi]

Ну на пороге кризиса покупать точно не стоит.

Этот "кризис на пороге" уже сколько лет? Не надоело жить в ощущении перманентного кризиса?

В 2013 - Майдан, в 2014 - война на Донбасе, в 2015 - доллар по 38 и почти дефолт, в 2016-2017 качели с национализацией Привата, в 2018 был значительный риск, что Юля станет новым президентом и всё пойдет по п***е, в 2019 - дорогая первичка из-за аномального курса гривна/доллар, в 2020 - карантин.
И почти все эти годы тянулись суды между Нафтогазом и Газпромом с исками на ярды баксов. Которые нам пришлось бы платить в случае проигрыша в суде.

Шансы, что цены упадут на много больше, чем вырастут.

Теоретическая экономия на взять котлован "намного дешевле" будет почти гарантировано съедена удорожанием (на ~20%) квартиры на этапе когда дом будет сдан.
А если котлован дешевле не станет, то останется выбирать - либо покупать котлован и снова ждать, либо переплачивать и брать готовую

 

[igorsi]

2) Весь почти материал - собственного производства. низкая себестоимость в гривне
3) дешевые строители.

Что и требовалось доказать: ЖС спокойно достроит дома, т.к. для них умеренная девальвация пойдет на пользу

 

[BAV_Lug]

Народ если вы начинаете сравнивать новостройки эконом класса Киева и Харькова, то не забывайте о таком моменте как качество строительства. На фото во вложении благоустройство закрытого двора (на три дома, одна из очередей большого ЖК) - озеленение, автополив, детские площадки, тренажеры, фонтан. Своя крышная котельная, все счетчики от застройщика (в т.ч. и на тепло). И это эконом. Люди на этапе котлована платили по 12500 за метр (2017 год).
А теперь сравните с Харьковским экономом.

 

[Консильерри]

Скажем так - кто не рассматривает политические и военные риски Харькова - думаю вложение в ЖС-1 в дома в нормальных районах и которые сдаются в 2020м году - думаю нормальный ход.

С одной стороны.

С другой стороны не просто ж так все гуру планеты говорят что очень может быть что будет **** сравнимая с Великой Депрессией....

Но даже при такой **** ЖС-1 думаю строить не перестанет)) Ибо они строили и при цене в 250-300 баксов за квадрат в 2015-16х годах.

А в то что ликвидная вторичка подешевеет до 300 баксов за квадрат - не особо верится.