Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

[Консильерри]

Я пригород никогда не рассматривал, потому что пригород, есть пригород. 15 минут это фикция. Дойти до маршрутки 10 минут, 10-30 минут подождать или постоять в очереди, 30-40 минут ехать в час пик, потом полчаса на метро и потом, пусть 20 минут еще от метро до работы. 2 часа жизни в одну сторону за пределом порога терпения большинства людей, поэтому пригород сдается плохо и дешево. Плюс большое предложение аренды, так как в новостроях много выкупается инвесторами. Барахло легко купить, трудно продать. Если уже вкладываться, то в ликвидный вариант.
Вот-вот сдается, тоже нужно быть осторожным, особенно в Киеве, где проверенные застройщики в пригороде не строят. Можно оказаться без коммуникаций, даже, если сдадут.
В Харькове я лазил по Дуэту, который вот-вот сдадут (и цена была больше 500 за метр), а по факту сдали через полтора года. И это ЖС-2, а не шарашкина контора.

**********
Абсолютно всё верно. Но не все пригороды и не все застройщики.
Из многих районо Киева - добраться до центра дольше чем из некоторых пригородов

в Киеве оооочень все решает место ну и естественно застройщик...

у меня у саомго много знакомых влетели в Киеве с квартирами... много квартир не поулчили люди

так что нюансы знаю не по наслышке

 

[mik12345]

А по поводу Киева - как Вы из Харькова будете делать ремонт? как будете сдавать, вселять, выселять? и осуществлять мелкие ремонты? у нас уже вся семья крутится. Именно мелочь ломается - смесители, краны, замки, мебель... мы именно по этой причине мы не рассматриваем другие города.

Сейчас делаю - полет нормальный. Тут ехать 4,5 часа.
У Вас семья крутится, потому что слишком много объектов, второе, Вы слишком ответственно ко всему относитесь. Я даже в Харькове этой текучкой не занимаюсь. Проблемы с соседями - решайте сами, соседям говорю, люди снимают по договору, поэтому они ваши соседи, а не я. Вызывайте полицию, бейте морду, я ничего не могу сделать, даже выселить до конца года. Если что-то ломается, даю телефон человека, который все купит и починит. Ломается не часто даже в старых домах. В новострое, если сделать все нормально и практично, ничего ломаться лет 20 вообще не должно.
Заселение, выселение, показы - сейчас арендуют очень надолго, к тому же, учитывая этот момент, я брал в основном двушки - чуть меньше рентабельность, но стабильней арендаторы. Всегда можно привлечь агентов или за небольшое вознаграждение соседей. Судя по группе в Вайбере основной контингент жильцов это доброжелательная молодежь.
Кстати, по поводу двушек. Люди по привычке скупают под сдачу однушки. Конкуренция бешеная. Снизу сильно давят гостинки. При этом семье однушка неудобна. Раньше аренда была временным состоянием. Сейчас возникает слой профессиональных арендаторов, которые будут жить в аренде до пенсии, поэтому я надеюсь, что двушки дадут не меньшую рентабельность, чем однушки, при намного меньших затратах на администрирование.

 

[Гешефт 888]

В недвижимости, как и в бизнесе, нужно уметь вовремя войти и вовремя выйти.
Войти в 2014-2015, а выйти надо было этим летом, хоть в Харькове, хоть в Киеве, хоть во Львове.
Кстати с 2015 по 2018 цены в долларах в Варшаве поднялись на 30%, говорят, что рынок там уже тоже перегрет.

 

[mik12345]

Из многих районо Киева - добраться до центра дольше чем из некоторых пригородов

Если рассматривать пригороды, то мне больше нравится не раскрученные Ирпень с Бучей, а Крюковщина. Как в Харькове, деловой центр сместился с Сумской-Пушкинской на Научную-Ботсад, так и в Киеве смещается из старого центра на юг, поэтому синяя ветка метро рулит.

 

[vv77]

2 случая за последние несколько недель:
1) квартирант вышел в 9 вечера на пробежку, потерял ключи. Сидел ждал под подъездом в шортах, майке, с телефоном, когда мы подъехали с запасной связкой. А если бы мы были в другом городе?
2) квартирантка звонит: у меня заклинило раздвижные дверцы в шкафу-купе, я собираюсь на работу, не могу достать одежду. Муж сразу же приехал, ему удалось немного приоткрыть двери, оказалось, внутри упал зонт-трость и уперся в двери, заблокировав их движение. А мы уже планировали мебельщика дергать на ремонт, хорошо, что сначала сами решили посмотреть.

 

[vv77]

мы, кстати, как раз не стремимся, чтобы квартиранты жили годами (это по поводу Ваших двушек). До года идеально.
Во-первых, с трудом воспринимается любое поднятие цены, при пересдаче это проще скорректировать, а при пересдаче в сезон, можно и лишнее заработать.
Во-вторых, после квартирантов, живущих 3-5 лет, приходится делать чуть ли не капиталку и полнейшую уборку. Отскребание жира с печки, вытяжки, кухонной мебели, выдраивание швов на плитке.
При частых пересдачах намного легче поддерживать квартиру в порядке, обходиться мелкими починками, уборками.

 

[TRUE]

2 случая за последние несколько недель:
1) квартирант вышел в 9 вечера на пробежку, потерял ключи. Сидел ждал под подъездом в шортах, майке, с телефоном, когда мы подъехали с запасной связкой. А если бы мы были в другом городе?
2) квартирантка звонит: у меня заклинило раздвижные дверцы в шкафу-купе, я собираюсь на работу, не могу достать одежду. Муж сразу же приехал, ему удалось немного приоткрыть двери, оказалось, внутри упал зонт-трость и уперся в двери, заблокировав их движение. А мы уже планировали мебельщика дергать на ремонт, хорошо, что сначала сами решили посмотреть.

А если бы эти люди жили в собственных квартирах? Как бы они решали эти вопросы?
Тут всё просто: они звонят вам - вы прогибаетесь. Дополнительные сервисы несомненно плюс для клиента. Но сдать со старта дороже вряд ли получится, потому что никто не поймет. Возможно они влияют на срок сдачи.

 

[vv77]

А если бы эти люди жили в собственных квартирах? Как бы они решали эти вопросы?

не знаю)) это как раз прослойка профессиональных арендаторов, не имеющих в квартире даже отвертки.
Все бытовые вопросы - на арендодателе. Они спрашивают, что у них с интернетом, и я регулярно советую перегрузить роутер, прежде чем звать мастера из Триолана, что у них с водой, светом и я звоню в аварийки, а иногда мне отвечают, что плановый ремонт и на подъезде есть объявление с какого до какого числа ремонт, и я приезжаю в очередной раз, а оно, действительно, есть, но они не читали.
Спрашивают, дали ли им горячую воду и можно ли уже переключиться с бойлера и я звоню спрашиваю у соседей, дали ли.

 

[TRUE]

не знаю)) это как раз прослойка профессиональных арендаторов, не имеющих в квартире даже отвертки.
Все бытовые вопросы - на арендодателе. Они спрашивают, что у них с интернетом, и я регулярно советую перегрузить роутер, прежде чем звать мастера из Триолана, что у них с водой, светом и я звоню в аварийки, а иногда мне отвечают, что плановый ремонт и на подъезде есть объявление с какого до какого числа ремонт, и я приезжаю в очередной раз, а оно, действительно, есть, но они не читали.
Спрашивают, дали ли им горячую воду и можно ли уже переключиться с бойлера и я звоню спрашиваю у соседей, дали ли.

Вы сами погружаете себя в рутину. Неэффективное использование времени

 

[vv77]

Ну это уже как вторая работа, но стараемся решать удаленно по максимуму.
Просто люди не перестают удивлять.
В какой-то степени даже лучше, когда о поломках говорят сразу. А то уехал квартирант на отдых, причем за границу, не доступен вообще, залили соседей, мы приехали, оказалось, смеситель подтекает. Починили, компенсировали (он потом возместил). Оказалось, уже год подтекает, он просто не говорил. Но и сам не чинил.
Были такие, которые месяцами унитаз сливали из ковшика вместо того, чтобы сказать, что фурнитура в бачке испортилась.

 

[vv77]

Или люстра в санузле или коридоре сломалась. Так и жили, с фонариком в ванну ходили, одевались.

 

[mik12345]

2 случая за последние несколько недель:

А если бы вы улетели отдыхать, как бы решались эти проблемы?
Вы не обязаны этим заниматься. По человечески по месту можно подъехать помочь, если есть желание. Это больше похоже на отель или посуточную.
Человек идет всегда по пути наименьшего сопротивления. Ему проще привлечь арендодателя, но он может решить эти проблемы сам. У меня в договоре указано, что поддержание и текущие ремонты осуществляются силами арендатора.
В первом случае переночевал бы у знакомых, потом получил бы ключи НП.
Во втором я не ехал бы и в Харькове. Я же не мастер мебельщик по вызову.

Все бытовые вопросы - на арендодателе. Они спрашивают, что у них с интернетом, и я регулярно советую перегрузить роутер...

И Вы берете за это как за долгосрочную аренду? Тогда Вам сели на голову. Или это посуточники?

мы, кстати, как раз не стремимся, чтобы квартиранты жили годами

Если относиться к этому как к активному бизнесу, тогда нужно сдавать посуточно, если как к пассивному доходу, то сдавать на 5% дешевле рынка и не иметь головной боли с пересдачами. Кстати, простой в две недели в году это как раз 4% потерь.

 

[vv77]

Это все долгосрочная аренда.
Посуточно - нет, не хотим уходить в этот сегмент, несмотря на бОльшую прибыль. Мне кажется, тогда вообще придется целыми днями с неадекватами общаться.

 

[vv77]

то сдавать на 5% дешевле рынка и не иметь головной боли с пересдачами.

да никак это не отразится ни на количестве пересдач ни на количестве ситуаций с мелкими поломками.
Вот недавно был прикол: пересдача. Все хорошо, уже рассчитались со мной, с агентом, арендатор вникает, как включать-выключать технику и т.п., открываем холодильник - лампочка не горит. Как он расстроился...

 

[vv77]

В первом случае переночевал бы у знакомых, потом получил бы ключи НП.

Да, возможно, но, повторюсь, в 9 вечера он был на улице в шортах, майке, хорошо хоть с телефоном. Ни денег ни документов. Да, сам виноват. Но мы не могли просто послать.

 

[vv77]

Еще прикол, 6 утра - звонок от квартирантки - передайте, мне пожалуйста, ключи от квартиры через такси. Я не могу найти свои в квартире. Пришла домой уставшая в 3 утра, в квартиру зашла, куда-то положила, не могу найти, а сейчас мне надо срочно ехать на вокзал, в командировку, и я не могу закрыть квартиру.

Это все разные люди, это не одни и те же, кто-то живет уже год и более, кто-то только вселился. То есть нельзя сказать, что мы дали повод сесть себе на голову, просто они безалаберные.

 

[timon3.08]

Ну это уже как вторая работа, но стараемся решать удаленно по максимуму.
Просто люди не перестают удивлять.
В какой-то степени даже лучше, когда о поломках говорят сразу. А то уехал квартирант на отдых, причем за границу, не доступен вообще, залили соседей, мы приехали, оказалось, смеситель подтекает. Починили, компенсировали (он потом возместил). Оказалось, уже год подтекает, он просто не говорил. Но и сам не чинил.
Были такие, которые месяцами унитаз сливали из ковшика вместо того, чтобы сказать, что фурнитура в бачке испортилась.

У меня девочка 2 месяца чайником воду грела для купания, воду горячую перекрыла ,а бойлер не смогла включить.

 

[vv77]

бойлеры - вообще отдельная история. У нас этим летом двое неправильно включили, в результате один 1500 грн., а второй 2000 грн. накрутили электричества. А иностранцам вообще приходится самим ехать включать и выключать, стоимость такси к их оплатам потом добавляем.
Сейчас есть свободная квартира на Студенческой, не выставляем в рекламу, потому что завтра в 20.00 должны горячую воду включить. Не хотели, чтобы кто-то вселился, а это наверняка будет иностранец, а через 3-4 дня идти ему бойлер выключать.

 

[Vladislove88]

Да, возможно, но, повторюсь, в 9 вечера он был на улице в шортах, майке, хорошо хоть с телефоном. Ни денег ни документов. Да, сам виноват. Но мы не могли просто послать.

Был аналогичный случай.
200 грн за моё время и бензин на подвоз ключей.

 

[Консильерри]

Если рассматривать пригороды, то мне больше нравится не раскрученные Ирпень с Бучей, а Крюковщина. Как в Харькове, деловой центр сместился с Сумской-Пушкинской на Научную-Ботсад, так и в Киеве смещается из старого центра на юг, поэтому синяя ветка метро рулит.

Буча далеко. Даже Ирпень не весь близко.

Мне все такие нравится Ирпень на въезде - там где парк. От академгордка до своих знакомых квартиры еще ни разу не добирался больше 15-20 минут. И это я в попутки не прыгал как делают большиство местных.

Соф Борщага, ПП Борщага - давно раскрученные. Насколько я вижу там будет оооочень большая проблема с пробками. Потому что все стриотся и строится и заселяется и заселяется.
Крюковщина рядом находится. Думаю будет аналогично.