Покупка недвижимости
Условия Оплаты
Почти все компании-застройщики требуют депозит 10% для резервирования собственности. Во многих странах мира компании-застройщики требуют оплаты большей части покупной цены на момент завершения строительства. Однако в Дубае большинство строительных компаний предполагают выплату стоимости покупки в рассрочку, при этом последняя выплата осуществляется, когда покупатель заселяет объект. Большинство проектов Emaar требуют до 30% оплаты в первые 8 месяцев с платежным балансом, подлежащим погашению после заселения. Другие застройщики, например, Nakheel, развивающий множество проектов включая проект the Palm, Jumeirah, требуют выплат регулярных взносов в течение строительства.
Регистрация недвижимости
Для обеспечения регистрации себя в качестве владельца собственности покупателю необходимо представить в Земельный департамент следующие документы:
копию контракта о продаже
копию паспорта покупателя (при условии, что покупатель – физическое лицо)
письмо-разрешение от разработчика на регистрацию
соответственно легализованную доверенность, если он не представлен лично
регистрационный взнос в размере 2 % от покупной цены, который обычно платится в размере 0,5 % продавцом и 1.5 % покупателем
при регистрации какого-либо кредита отдельный дополнительный взнос (0,25% от суммы ссуды)
Тем не менее, в Дубае отсутствует гербовый сбор, налог с продажи или какой-либо платежный эквивалент на недвижимость, как в других странах.
В Дубае пока относительно мало финансовых предприятий, готовых ссудить необходимые суммы на приобретение недвижимости (особенно иностранным инвесторам). Это является результатом отсутствия формальных законов о недвижимости и отражением традиционных трудностей, с которыми сталкиваются финансовые учреждения, занимающиеся ипотекой. К тому же, инвесторы, берущие кредит в Дубае, не застрахованы от закрытия банков и права продажи без вмешательства в судебные тяжбы, что может превратиться в очень долгий процесс.
Более того, зарегистрировать ипотечный кредит в Земельном департаменте могут только финансовые компании, аккредитованные в ОАЭ. Также могут возникнуть проблемы в случае, когда финансовое учреждение, ссудившее деньги, не зарегистрировано в качестве держателя ипотеки (например, когда ссуда зарегистрирована на имя агента, что может произойти в случае, если иностранный инвестор хочет получить гарантии на недвижимость, под которую была взята ссуда). Ко всему прочему, существуют трудности, когда финансовые учреждения пытаются использовать ипотечные кредиты, взятые в Дубае, в качестве гарантии займов, на случай если клиенты берут кредит не с целью покупки недвижимости. В результате, процентная ставка на ипотечные кредиты в Дубае сравнительно выше, чем в других странах, и особенно, когда взносы за подачу заявления на кредит входят в счет, расценки оказываются на уровне расценок по займам без гарантий. Все может измениться с появлением конкуренции на рынке, но вряд ли это осуществимо до появления лояльной правовой основы в этой области.
Покупка собственности иностранными инвесторами
В настоящее время, когда в Дубае осуществляется множество новых проектов в области недвижимости и активно продается за рубежом, следует обратить внимание на некоторые ключевые юридические и практические вопросы приобретения собственности в ОАЭ, с которыми столкнётся иностранный инвестор. За отсутствием какого-либо федерального закона, касающегося собственности на землю, согласно конституции Объединенных Арабских Эмиратов каждый эмират имеет право разработать собственный закон и инструкции относительно вопросов недвижимого имущества. Появление закона ожидается в ближайшем будущем, хотя Дубаю еще предстоит сформулировать категории прав собственности, пользования, аренды и пройти одобрение законодательных органов. Предположительно данный закон будет подтверждать права иностранных инвесторов на владение недвижимостью определенных строительных компаний. Также будет сформулировано безусловное право на собственность и внесены поправки в закон об общем владении частей жилых зданий, в которых квартиры проданы на основании безусловного права собственности. Закон, возможно, также сформулирует категории видов собственности. На страницах данного издания встречается дискуссия относительно вопроса по различным видам землевладения.
Пока мы отметили отсутствие федерального закона относительно вопросов недвижимого имущества вообще, важно подчеркнуть, что, поскольку множество компаний-застройщиков предлагает покупателям вид на жительство, согласно Конституции окончательное решение по данному вопросу лежит на МВД Объединенных Арабских Эмиратов.
Согласно существующим законам и практике в Дубае основная цель с точки зрения покупателя состоит в том, чтобы иметь право собственности на недвижимость, зарегистрированную в Земельном департаменте Дубая. Регистрация в Земельном департаменте служит подтверждением права собственности владельца, зарегистрированном на его имя во всем мире (хотя регистрация таким способом принимается не во всех странах, например, в Великобритании, где регистрация служит 'гарантией' права на компенсацию в случае ошибки, приведшей к предъявлению претензий по земельным вопросам). Учитывая, что до недавнего времени купля-продажа недвижимого имущества в Дубае разрешалась главным образом подданным Объединенных Арабских Эмиратов, сделки имели тенденцию строится частично на доверии и частично на способности обеих сторон прослеживать процедуру Регистрации в Земельном департаменте. Теперь с увеличением существенного числа сделок на вторичном рынке, вовлекающем международных продавцов и покупателей, Дубай должен развить более гибкую систему законов так, чтобы сделки могли заключаться быстро, а также легко из-за границы.
Существующая ныне система купли-продажи собственности несколько не похожа на знакомую многим инвесторам систему, принятую во всём мире. Инвесторы из большинства стран, где правовая система создавалась на базе некодифицированного права Англии (например, США, Австралия, Новая Зеландия и др.), привыкли к тому, что каждая сторона представлена адвокатом, который решает все вопросы, ведет переговоры по контракту купли-продажи, отвечает за перевод денег и присутствует на всех регистрационных мероприятиях после завершения сделки. Возможно, инвесторы привыкли к европейской системе гражданского права, где обычно нотариус выступает в качестве независимого лица от обеих сторон. Система в Дубае несколько отлична. Международные инвесторы будут на данном этапе главным образом покупать 'вне плана' и иметь дело непосредственно с застройщиком (обычно коммерческие представители, иногда юридические представители компании), который будет представлять контракт, по большому счету не подлежащий изменению. В большинстве случаев клиент обязан заплатить депозит от покупной цены (обычно 10% или больше) и затем осуществить дальнейшие выплаты на различных стадиях строительства.
Не существует никакого юридического закона, который бы ограничивал компанию в требовании от покупателя оплаты в период строительства (в отличие от Австралии, где применяется 10%-ый максимум).
При выплате суммы инвестор не защищен в случае неплатежеспособности компании-застройщика и незавершении строительных работ. Но не следует падать духом, так как большинство застройщиков, предлагающих недвижимость иностранным инвесторам, являются достойными корпорациями, и, более того, в Дубае зафиксировано сравнительно маленькое число инцидентов подобного характера.
Еще одной особенностью большинства контрактов купли-продажи в Дубае является то, что уступка прав запрещена в период строительства. По сути дела это предотвращает перепродажу собственности до того момента, пока покупатель не завершит сделку и не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. Перепродажа может быть осуществлена сразу после завершения вышеуказанной сделки. Неясно, почему застройщики настаивают на этом положении, хотя, в общем, это может помочь избежать нежелательных спекуляций цен на недвижимость. Это в свою очередь может привести к подрыву продаж компаний-застройщиков. Тем не менее, право на перепродажу собственности, несомненно, появиться в Дубае в связи с растущим числом инвесторов и компаний-застройщиков на рынке недвижимости. Однако стоит отметить существование «серого рынка» и то, что одна крупная компания-застройщик уже сдалась под натиском рынка и разрешила перепродажу своей недвижимости до завершения строительства, но с условием получения определенной суммы за внесение изменений в документы о регистрации владельца.
Еще один вопрос, связанный с правом собственности особенно на квартиры, состоит в том, что компании вынуждают покупателей вступать в ассоциацию совладельцев для поддержания порядка в общественных зонах зданий, и это притом, что формально закон о совладении еще в Дубае не существует. Также в контрактах некоторых компаний отсутствуют упоминание об обязательствах фирм передать владение общественных зон зданий ассоциациям совладельцев. Без сомнения, с течением времени такие недостатки сгладятся, но это может доставить беспокойство потенциальному покупателю при подписании контракта. Некоторые компании-застройщики позволяют покупателям выйти из соглашения, заплатив штраф (обычно штраф составляет 1% от стоимости покупки). Клиент, который не в состоянии довести соглашение до конца, может потерять деньги, которые он вложил на стадии строительства, частично или целиком.
Как было упомянуто выше, в большинстве случаев потенциальным покупателям придется иметь дело непосредственно с сотрудниками отдела продаж компании-застройщика. Редко, когда покупателей представляет юрист на той или иной стадии процесса покупки, и еще реже застройщик обращается к независимому юридическому лицу для проведения процесса продажи. Таким образом, в момент совершения последней выплаты клиент полностью зависит от обещания компании зарегистрировать его в качестве нового владельца собственности в Земельном департаменте в течение определенного срока, чтобы не затягивать вопрос. В ряде стран это происходит между юристами обеих сторон, а в Дубае требуется присутствие обеих сторон в Земельном департаменте в соответствии с традиционным правилом. Как только вторичный рынок получит большее развитие, для обеих сторон станет более естественным иметь своих юристов, представляющих их в период проведения сделки.
