Добрый день, уважаемые севастопольцы и гости читающие данный форум!
Я один из тех кто был приглашен из Москвы в этот город для оценки перспектив его развития, мониторинга цен, возможности инвестиций и т.д. Хотел бы поделиться с Вами впечатлениями о городе и затронуть наиболее больные темы его жизни из той области, которую изучал. Дабы не писать сочинения в 3-х томах, для этого форума я пойду путем тезисов и по возможности отвечу на вопросы тех, кто будет читать тему. После приведу выводы – пряники)
1. Севастополь город с великим и героическим прошлым, наряду с еще несколькими городами – героями росиии. Город русских моряков! Этим обуславливается его специфика и развитие. Без них город в течении 2-3 лет постиг бы коллапс, а население сократилось в несколько раз.
2. Приклоняюсь перед мужеством жителей города, которые после известных событий были готовы оборонять его в 3 раз от радикальных националистов.
Увы, на этом хорошие впечатление заканчиваются, и я перехожу к критике ибо пришел не дифирамбы петь, а рассказать о своих выводах какими бы горькими они не показались
3. Центр города очень симпатичный, но остальная часть города застраивалась из принципа «как Бог пошлет», особенно удручает застройка частного сектора, которая превращает город в некую деревню рядом с морем.
4. ИНФРАСТРУКТУРА находится в плачевном состоянии. Поддерживалась только та часть инфраструктуры, которая была под контролем военных, остальная имеет износ более 80% и требует огромных капиталовложений. Город имеет плохие дороги, качество медицины хромает. Город не имеет аэропорта (огромный минус) и на месте жителей я не возлагал бы надежды на Бельбек. Связь с материком по ж/д является ограниченной (надеюсь временно). Город находится в крайней точке общедоступности. Кроме того город не имеет хорошей сети общепита и в нем нет банального аквапарка, что странно для приморского города.
Город не курортный, но даже те редкие пляжи от Фиалента до Учкуевки и дальше к мысу Лукулл не являются легкодоступными, чистыми, обустроенными и больше напоминают «дикие» в плохом смысле этого слова. Ставка сделанная на исторический туризм верная, но сейчас все можно посетить за пару дней, а соответственно и доходы ограничиваются этим временем. Властям необходимо конкретно прорабатывать этот вопрос и «задерживать» туристов хотя бы на 5 дней.
5. ЦЕНЫ и ИНВЕСТИЦИИ в недвижимость. С точки зрения инвестиций город является крайне рискованным. Данные риски обусловлены несколькими показателями. 1. Не большая плотность населения. 2. Не развитая и изношенная инфраструктура. 3. Спекулятивные цены на недвижимость.
Если с 1-2 пунктом понятно все по умолчанию, остановлюсь подробно на 3. Часто видел изречения мы теперь федеральный город, мы всегда ориентировались на Киев, а теперь на Москву дорогие мои, не нужно сравнивать Киев и Москву. Пытаясь прыгнуть через несколько ступенек продавцы недвижимости надорвали себе связки и теперь предложение во много раз превышает спрос и дело тут даже не в кризисе. Есть рыночные, равновесные и спекулятивные цены. В Севастополе именно последний вид цен.
Пик продаж на недвижимости пришелся на весну 2014 г (несмотря на мораторий) и на лето 2014 г, дальше мы можем наблюдать только снижение таковой активности. Иначе говоря пик пришелся когда кв/м стоил 15-20 и 25-30 ты руб, сейчас его цена равна 70-80 ты руб, что сопоставимо с городами ЦФО, где развитая инфраструктура и где средний доход от 45-55 тыс руб, а не 15-17 тыс руб, как в Севастополе у обывателей не связанных с ЧФ РФ. Ориентация цен на служащих в армии и госчиновников не является состоятельной, т.к. начали федеральные программы. Ориентация на россиян с континента так же очень сильно переоценена, т.к. иметь «дачу» по московской цене при трудном доступе к морю и не развитой инфраструктуре мало кто захочет.
Еще более удивительной является продажа земли. Приведу один пример и продемонстрирую его в долларах к которому так привыкло местное население. Участки земли в районе Балаклавы во времена Украины итак не особо ценились и стоили 3000 за весь участок (8-10 соток), иначе говоря 300-350 долларов. Теперь их стоимость составляет 23000 -25000 долларов или 2300-2400 за сотку. Чудесным образом цена взлетела в долларах в 7-7,5 раз, а в рублях более, чем в 13 раз. При этом участки имеют туманные перспективы подключения к коммуникациям, не имеют асфальтовых подъездов, находятся на известняках, камнях или вообще на оползневых участках, которые еще к тому же и рекомендуют срыть, т.е. еще более ослабить по тех нормам, и вложить в это дополнительные средства. Такая ситуация не только в Балаклаве, но во многих пригородах города. Для сравнения плодородная земля в Краснодарском крае обойдется значительно дешевле. Выводы делайте сами, кто захочет таких инвестиций или перспектив «отдыха».
Тезис о том, что данная недвижимость «завтра» будет стоить дороже, является полностью несостоятельным. По все прогнозам такие капиталовложения не оправдают себя никогда, и в перспективе будут дешеветь в несколько раз до рыночной цены, кроме участков под ТЦ, срок окупаемости, которых тоже не один десяток лет. Что касаемо перспектив, то такая цена может быть в нескольких случаях: 1. Население города превысит 1-1,5 млн человек. 2. Ср з/п будет превышать 70-80 тыс на человека. 3. Севастополь вдруг станет крупнейшим курортным и логистическим центром, который не будет иметь конкурентов на всем побережье ЧМ. Увы, но все 3 варианта- сценария являются фантастическими.
6. ЦЕНЫ на полках. Цены на полках и количеству товара выше, чем по европейской части росиии, но по некоторым позициям ниже, чем в СФО и Дальнем востоке. Хотя если учесть доходы, то продуктовая корзина в лидерах по дорогивизне. Причин тому три: 1. Санкционная война. 2. Отсутствие нормального сообщения с материком. 3. Высокая стоимость на недвижимость и аренду. Все это вместе не способствует появлению конкуренции, насыщению рынка и как следствие снижении цен. Цены снизятся, но произойдет в несколько этапов и за несколько лет. При этом многие ждут моста, однако мост не принесет существенного снижения, поможет только комплекс мер.
Севастополь город хороший и займет достойное место среди городов росиии. Мы все любим Севастополь и желаем ему процветания!
а как пишут то сказочно! И как они клёво палятся - НА Украине
