Вложения в недвижимость, как альтернатива пенсии

[Капитан Смоллетт]

Во всем мире есть паевые фонды, которые собирают средства и вкладывают их в недвижимость, в качестве долгосрочных вложений. Называются Real Estate Investment Trust (REIT).

Было что-то подобное и у нас, правда, больше 100 лет назад, называлось доходные дома. Сейчас же, существует современная схема - пайщики собирают средства на депозите одного из банков, средствами которого фонд может распоряжаться только по достижению определенной суммы, когда на депозите собирается такая сумма, покупается недвижимость, с целью сдачи в наем или перепродажи. При чем, в каждой стране есть свои особенности вложений и заработка в этой области. В некоторых выгодно покупать "убитое" жилье где-то на красной линии, делать современный ремонт и зарабатывать исключительно на дорогом ремонте, в других выгодно инвестировать только в строящуюся недвижимость новых поселков или исключительно в коммерческую недвижимость.

Преимущества таких фондов в том, что мелкие инвесторы, которые сами не могут приобрести дорогую недвижимость, покупают ее в складчину и соответственно, распределяют прибыль, пропорционально вложению, после выплаты комиссии фонду. Например, в Латвии такие фонды привлекают средства от 100 евро, в других странах от 500-1000 евро, в США от 5000 долларов. Обычно, портфели таких фондов содержат недвижимость в курортных зонах, коммерческую недвижимость в активных жилых зонах (супермаркеты, салоны красоты, медицинские центры, продуктовые магазины), в некоторых странах владеют целыми домами и даже кварталами. А с учетом глобализации, находясь в Украине, можно вкладывать деньги в недвижимость Греции, Турции, Испании, Грузии и т.п., естественно Украины, тем самым перестраховываясь от колебаний цен на одном рынке.

Так вот, в свете того, что тем кому сегодня 40-55 лет, какой-то вменяемой пенсии, скорее всего, не светит, если они не работники прокуратуры, госструктур или депутаты, а что с их бизнесами будет через 20 лет никто сегодня уверенно не скажет, то почему бы самим, пока есть возможности, силы, здоровье и небольшие капиталы, не побеспокоиться о своей пенсии и создать подобный фонд?!

Что думаете по этому поводу? Выссказывайтесь, интересно услышать ваше мнение. Вы бы стали пайщиком такого фонда?

Это интересное капиталовложение, но нужно считать доходность. Без конкретных цифр - это всё демагогия. У Вас есть информация по доходности, пусть даже в ЕС?- её можно будет легко сравнить с доходностью других инвестиционных инструменов. Ввиду наличия очень ограниченного инструментария в Украине, данным фондам придётся конкурировать на внутреннем рынке фактически только со ставками депозитов и если в ЕС это от 0,02% до 2% в Евро, то у нас в гривне это до 16,5%... Если вы хотите у нас в валюте вкладывать, то, опять же, будет у вас доходность выше 7% годовых, по сравнению с депозитами в банках?

К примеру, если сегодня человек покупает условную квартиру в Харькове (пусть будет в Дзержинском районе) за 800 000 грн. для сдачи в аренду. Сдаст он её ну пусть даже за 10 000 грн./мес. Получаем доходность 15% годовых "грязными" (без затрат на обслуживание квартиры и др. риски). Вынесем за скобки тот факт, что человек принял такое решение и "заморозил" 800 000 грн. на длительный срок.
Сколько должна быть доходность такого инвестиционного инструмента, чтобы человек, имеющий условные 50 000 грн. отнёс их в такой фонд? Думаю, что больше 8% такой фонд не даст.

Всё нужно считать.

 

[Майорка]

Это интересное капиталовложение, но нужно считать доходность. Без конкретных цифр - это всё демагогия. У Вас есть информация по доходности, пусть даже в ЕС?- её можно будет легко сравнить с доходностью других инвестиционных инструменов. Ввиду наличия очень ограниченного инструментария в Украине, данным фондам придётся конкурировать на внутреннем рынке фактически только со ставками депозитов и если в ЕС это от 0,02% до 2% в Евро, то у нас в гривне это до 16,5%... Если вы хотите у нас в валюте вкладывать, то, опять же, будет у вас доходность выше 7% годовых, по сравнению с депозитами в банках?

К примеру, если сегодня человек покупает условную квартиру в Харькове (пусть будет в Дзержинском районе) за 800 000 грн. для сдачи в аренду. Сдаст он её ну пусть даже за 10 000 грн./мес. Получаем доходность 15% годовых "грязными" (без затрат на обслуживание квартиры и др. риски). Вынесем за скобки тот факт, что человек принял такое решение и "заморозил" 800 000 грн. на длительный срок.
Сколько должна быть доходность такого инвестиционного инструмента, чтобы человек, имеющий условные 50 000 грн. отнёс их в такой фонд? Думаю, что больше 8% такой фонд не даст.

Всё нужно считать.

Такие фонды работают на комиссии! Они не дают, не предлагают проценты, они обычно зарабатывают 10% от полученной прибыли всего портфеля недвижимости. Фонды могут работать в связке с управляющими компаниями, которые зарабатывают отдельно.

Опять таки, вариантов заработка несколько (только 75% таких компаний зарабатывают на сдаче в аренду), даже сейчас, на нашем рынке, вложения на первичном этапе строительства приносят 25-30-40% по финалу, когда квартира продается уже в новострое, на условиях бери-и-заезжай. Кроме того, выше я уже писал, для диверсификации рисков, можно/нужно инвестировать в недвижимость не одной страны.

В каждой стране свои подходы и свои проценты заработка, у одних 6% на такие инвестиции считается нормой, иначе налоговая интересуется сверхприбылями, другие приносят 8-15% в год, у нас порядок цифр моет быть другим, 15-20%, в зависимости от портфеля недвижимости.

 

[ujn]

Это интересное капиталовложение, но нужно считать доходность. Без конкретных цифр - это всё демагогия. У Вас есть информация по доходности, пусть даже в ЕС?- её можно будет легко сравнить с доходностью других инвестиционных инструменов. Ввиду наличия очень ограниченного инструментария в Украине, данным фондам придётся конкурировать на внутреннем рынке фактически только со ставками депозитов и если в ЕС это от 0,02% до 2% в Евро, то у нас в гривне это до 16,5%... Если вы хотите у нас в валюте вкладывать, то, опять же, будет у вас доходность выше 7% годовых, по сравнению с депозитами в банках?

К примеру, если сегодня человек покупает условную квартиру в Харькове (пусть будет в Дзержинском районе) за 800 000 грн. для сдачи в аренду. Сдаст он её ну пусть даже за 10 000 грн./мес. Получаем доходность 15% годовых "грязными" (без затрат на обслуживание квартиры и др. риски). Вынесем за скобки тот факт, что человек принял такое решение и "заморозил" 800 000 грн. на длительный срок.
Сколько должна быть доходность такого инвестиционного инструмента, чтобы человек, имеющий условные 50 000 грн. отнёс их в такой фонд? Думаю, что больше 8% такой фонд не даст.

Всё нужно считать.

с одной стороны да, с другой есть момент, а именно потеря времени на накопление. грубо говоря время 1-2-5 лет пока не накопишь на объект целиком имеешь 0 доход. в случае с общим фондом на накопление средств нужно меньше времени. то есть сумма вложенная в первый год к концу классического накопления принесет 7-14-35%%%.

если брать 30к и 5 лет, то к моменту когда ты только покупаешь квартиру ты уже заработал на процентах, около 10к. кстати так же и с депозитом относительно квартиры. нужно учитывать период накопления, или также пользовать депозит.

 

[ujn]

скорее из за дисбаланса между спросом и предложением. а вот почему предложение упало, это вопрос более интересный

зная жлобов которые на газе катают, ну не стали они меньше ездить, а тем более лить бенз вместо газа, потребление осталось на том же уровне.

 

[mik12345]

В идее вложиться в пенсионный фонд, специализирующийся на недвижимости, нет ничего плохого. Только это должен быть фонд с мировым именем и столетней историей, а не Рога и Копыта - мы накупили неликвид на ваши денежки за хороший откат, а дальше долбайтесь, как хотите. Фонд, акции которого котируются на вторичном рынке и торгуются на ведущих биржах, а не бегать, в случае нужды за совладельцами/администрацией фонад "купите мою долю хоть за сколько-нибудь".
Таким образом в Украине эта идея пока нежизнеспособна, так как некому доверять. Да и альтернатив хватает - покупай комнату/гостинку/квартиру на себя и сам сдавай или отдавай в управление. Да, есть некоторый порог входа, но про пенсионное дополнительное обеспечение думают не бедные.

 

[Майорка]

В идее вложиться в пенсионный фонд, специализирующийся на недвижимости, нет ничего плохого. Только это должен быть фонд с мировым именем и столетней историей, а не Рога и Копыта - мы накупили неликвид на ваши денежки за хороший откат, а дальше долбайтесь, как хотите. Фонд, акции которого котируются на вторичном рынке и торгуются на ведущих биржах, а не бегать, в случае нужды за совладельцами/администрацией фонад "купите мою долю хоть за сколько-нибудь".
Таким образом в Украине эта идея пока нежизнеспособна, так как некому доверять. Да и альтернатив хватает - покупай комнату/гостинку/квартиру на себя и сам сдавай или отдавай в управление. Да, есть некоторый порог входа, но про пенсионное дополнительное обеспечение думают не бедные.

Я, конечно, понимаю, что 30 лет накопления капитала показали "оскал дикого капитализма", но так 30 лет никто не вернет, а дальше будет еще 10-20 лет и вот она...

Еще раз, деньги накапливаются на депозите в банке (давайте абстрогируемся от местных банков, пусть это будет Дойче банк, то есть гарантии мирового уровня), фонд к ним не имеет никакого отношения, кроме как просто организует мелких инвесторов и помагает собрать общий капитал на депозите. Далее появляется объект... предположим, что у нас не пять-десять инвесторов по 100 баксов, а скажем, тысяча по тысяче, то есть миллион баксов на депозите. Дальше фонд (вернее, он называется траст), предлагает несколько объектов, стоимостью по 100-200-300 тысяч. Ну для примера, квартира на первой линии у моря в Черногории, коттедж в Греции, еще одна квартира в Батуми и даже на инвестиции в новострой Харкова останутся. И получается, что три объекта приносят прибыль на сдаче в аренду, один на продаже после постройки. Деньги от сдачи в наем поступают ежемесячно, с объекта по продаже по финалу продажи. Все(!) объекты регистрируются на собственников либо на управляющую компанию, если все пайщики решат не выделять доли в конкретную недвижимость, а иметь общий портфель.

Управляющая компания может быть зарегистрирована где угодно, в ЕС, США, Британии, Украине и ее владельцами являются инвесторы, между которыми разделены доли компании, в зависимости от их капиталов. Продажа доли в имуществе происходит путем продажи не недвижимости, а именно доли в компании, что упрощает и налогооблажение и скорость продажи/вывода денег из такой недвижимости.

Кроме того, такая недвижимость актив, под который можно получить долгосрочные кредиты под минимальные проценты для покупки дополнительной недвижимости, таким образом происходит реинвестиция. Выплата процентов, по договоренности, может идти с тех денег, которые поступают с аренды. Опять таки, все это по договоренности сторон и общего согласия.

В общем, при грамотном совместном управлении, через несколько лет капитал можно увеличить и обеспечить себя пассивным доходом, куда большим, чем обещаемая государством пенсия.

 

[mik12345]

На вполне конкретную причину, почему нормальные люди не понесут туда деньги, вы ответили простыней воды.
Все это хорошо на бумаге, а в реальности, когда ты отдал деньги этому трасту, ты сказал им до свидания. Нет возможности выйти, когда нужно. Я представляю, как доверитель дает объявление на олх "продам долю в Рога и Копыта". Нет контроля. Ты один из десятков и твой голос ничего не значит. Купили виллу в три цены у связанных лиц, сдали в аренду за копейки, оформили покупку на траст, а потом директор продал ее, деньги в карман и в бега. И так далее.
Как я сказал, вопрос в доверии. В фонд, существующй сто лет и торгующийся на мировых биржах, я, может, и вложил. Хотя нет, своя гостинка ближе к телу.

Еще интересен вопрос, есть ли смысл вкладываться пенсионеру в недвижимость вообще. Срок окупаемасти с учетом ремонтов, износа и других расходов больше 20-30 лет. Не проще ли пенсионеру раскидать деньги по банкам, матрасам и спокойно их тратить до конца жизни вместо головной боли с арендой самому или мутных схем с отдай деньги дяде?

 

[Майорка]

На вполне конкретную причину, почему нормальные люди не понесут туда деньги, вы ответили простыней воды.
Все это хорошо на бумаге, а в реальности, когда ты отдал деньги этому трасту, ты сказал им до свидания. Нет возможности выйти, когда нужно. Я представляю, как доверитель дает объявление на олх "продам долю в Рога и Копыта". Нет контроля. Ты один из десятков и твой голос ничего не значит. Купили виллу в три цены у связанных лиц, сдали в аренду за копейки, оформили покупку на траст, а потом директор продал ее, деньги в карман и в бега. И так далее.
Как я сказал, вопрос в доверии. В фонд, существующй сто лет и торгующийся на мировых биржах, я, может, и вложил. Хотя нет, своя гостинка ближе к телу.

Еще интересен вопрос, есть ли смысл вкладываться пенсионеру в недвижимость вообще. Срок окупаемасти с учетом ремонтов, износа и других расходов больше 20-30 лет. Не проще ли пенсионеру раскидать деньги по банкам, матрасам и спокойно их тратить до конца жизни вместо головной боли с арендой самому или мутных схем с отдай деньги дяде?

Вы так и не разобрались в написанном... никто никому деньги не отдает, траст (с англ. доверие, доверительное общество) только помогает оформить сделку на совладельцев. Вы же когда к риелтору обращаетесь, не считаете, что риелтор ваши деньги возьмет и сбежит... вы ему просто их не отдаете, риелтор работает за комиссию. Вот так и здесь. И да, на земле нет таких REIT трастов, которые существуют 100 лет, нигде нет, от слова вообще, как нет интернет-компаний со столетней историей. Почему не нести в банк,... потому что банк дает меньший доход. Кроме того, банки только за последние пару лет падали десятками, скандалов с невозвратов депозитов хватает на ФГВФЛ, почитайте. И опять же, вопрос не для пенсионеров, а скорее для предпринимателей или людей с небольшими сбережениями, которые еще работают, предпринимательствуют или ведут бизнес, но понимают, что если сегодня ничего не делать, то через 10 лет будут сидеть с минимальной пенсией.

 

[Анри_Ле_Блан]

Все эти трасты - это схемы, где нужно хорошо разбираться. В нашей стране - 99% это пирамиды, по-этому нет доверия ни к чему.

ЧТобы сделать себе пенсион, не обязательно вкладываться в недвижимость. Можно вкладываться в землю. Она у нас сейчас ничего не стоит, и если вложить в 10 участков и через 10 лет один из них сильно пойдет в цене - вы будете в наваре большем, чем от недвиги. + земля позволяет оперировать начальным капиталом в 10 куе на все про всё!

Тут надо понимать и анализировать: куда пойдет центр событий и что будет нужно через 10 лет! Тонкий расчет

 

[VOLAT]

Все эти трасты - это схемы, где нужно хорошо разбираться. В нашей стране - 99% это пирамиды, по-этому нет доверия ни к чему.

нефиг там и разбираться

Можно вкладываться в землю. Она у нас сейчас ничего не стоит, и если вложить в 10 участков и через 10 лет один из них сильно пойдет в цене - вы будете в наваре большем, чем от недвиги. + земля позволяет оперировать начальным капиталом в 10 куе на все про всё!

Тут надо понимать и анализировать: куда пойдет центр событий и что будет нужно через 10 лет! Тонкий расчет

Это *******. Помню до кризиса 2008 мой знакомый искал куда вложить $40k, ездил смотрел землю в ближайшем пригороде. Хватало на участок в Циркунах, 15 соток в чистом поле. В итоге он взял однушку в строящемся новострое. Теперь однушку сдаёт, хоть шото капает, хотя рыночная цена её сейчас вдвое меньше чем он платил на этапе строительства.

Хорошо хоть он не взял участок в поле, потому что сейчас они вобще ничо не стоят. Продавцы пытаются продать подороже, но объявы висят годами. А если срочно нужны бабки - только скидывать за бесценок...

 

[tola]

Ну и быть морально готовым платить налог на землю, в разы отличающийся от действующего. По примеру других стран.

 

[Анри_Ле_Блан]

нефиг там и разбираться



Это *******. Помню до кризиса 2008 мой знакомый искал куда вложить $40k, ездил смотрел землю в ближайшем пригороде. Хватало на участок в Циркунах, 15 соток в чистом поле. В итоге он взял однушку в строящемся новострое. Теперь однушку сдаёт, хоть шото капает, хотя рыночная цена её сейчас вдвое меньше чем он платил на этапе строительства.

Хорошо хоть он не взял участок в поле, потому что сейчас они вобще ничо не стоят. Продавцы пытаются продать подороже, но объявы висят годами. А если срочно нужны бабки - только скидывать за бесценок...

Тот кто владел землей за Эпицентром на Алексеевке - стал долларовым миллионером. Это пассив в чистом виде, не тебе так внукам повезет )

А про стоимость недвиги в Украине в 2006..08 году - это вообще молчу! Тот кто покупал хрущи на Полях, по цене полноценной квартиры с обстановкой и мебелью в Испании - делали как минимум неразумно. Частный дом стоил боле-мене 200..250 куе. Сейчас он стоит 80 куе, а вилла в Испании как стоила 150 куе так и стоит )))

 

[Lloyd]

Ну и быть морально готовым платить налог на землю, в разы отличающийся от действующего. По примеру других стран.

Ну на недвижимость тоже ведь могут подвезти налог. Насколько я знаю в некоторых других странах (Штатах например) налог на дом-квартиру это +\-5% от ее реальной стоимости в год.

 

[VOLAT]

Тот кто владел землей за Эпицентром на Алексеевке - стал долларовым миллионером. Это пассив в чистом виде, не тебе так внукам повезет )

А тот кто владел землёй в пригороде Донецка - кем стал? Тожеж думали что это пассив в чистом виде....

 

[alon4ik]

Во всем мире есть паевые фонды, которые собирают средства и вкладывают их в недвижимость, в качестве долгосрочных вложений. Называются Real Estate Investment Trust (REIT).

Было что-то подобное и у нас, правда, больше 100 лет назад, называлось доходные дома. Сейчас же, существует современная схема - пайщики собирают средства на депозите одного из банков, средствами которого фонд может распоряжаться только по достижению определенной суммы, когда на депозите собирается такая сумма, покупается недвижимость, с целью сдачи в наем или перепродажи. При чем, в каждой стране есть свои особенности вложений и заработка в этой области. В некоторых выгодно покупать "убитое" жилье где-то на красной линии, делать современный ремонт и зарабатывать исключительно на дорогом ремонте, в других выгодно инвестировать только в строящуюся недвижимость новых поселков или исключительно в коммерческую недвижимость.

Преимущества таких фондов в том, что мелкие инвесторы, которые сами не могут приобрести дорогую недвижимость, покупают ее в складчину и соответственно, распределяют прибыль, пропорционально вложению, после выплаты комиссии фонду. Например, в Латвии такие фонды привлекают средства от 100 евро, в других странах от 500-1000 евро, в США от 5000 долларов. Обычно, портфели таких фондов содержат недвижимость в курортных зонах, коммерческую недвижимость в активных жилых зонах (супермаркеты, салоны красоты, медицинские центры, продуктовые магазины), в некоторых странах владеют целыми домами и даже кварталами. А с учетом глобализации, находясь в Украине, можно вкладывать деньги в недвижимость Греции, Турции, Испании, Грузии и т.п., естественно Украины, тем самым перестраховываясь от колебаний цен на одном рынке.

Так вот, в свете того, что тем кому сегодня 40-55 лет, какой-то вменяемой пенсии, скорее всего, не светит, если они не работники прокуратуры, госструктур или депутаты, а что с их бизнесами будет через 20 лет никто сегодня уверенно не скажет, то почему бы самим, пока есть возможности, силы, здоровье и небольшие капиталы, не побеспокоиться о своей пенсии и создать подобный фонд?!

Что думаете по этому поводу? Выссказывайтесь, интересно услышать ваше мнение. Вы бы стали пайщиком такого фонда?

Рассматривать недвижимость как один из множественных источников пассивного дохода - довольно здравая идея, как по мне, но (далее тезисно):

- вкладывать в траст созданный в Укрине я бы не стал, слишком велика вероятность кидалова/банкротства/слива и т.п. по любой причине (финансовая/политическая/другая нестабильность крайне велика).

- вкладывать в подобные мероприятия в Европе можно, но больше телодвижений и пороги входа могут быть там выше.

- по моим соображениям, средняя стандартная доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду будет составлять около 12% годовых (в гривне) для объектов стоимостью от $20К до тех же $100К.
Пример. Купили гостинку за $20К (500.000 грн), сдаем ее за 5500 грн/мес из них 500 грн на амортизацию. Доходность 1% в месяц. А вот если мы купим 3к кв за $100K (2.500.000 грн), сдаем ее за $550 - те же 10% амортизация и доходность будет и того меньше - 0.5% чистого дохода в мес.

- повысить доходность до 15-20+% годовых от сдачи недвижимости в аренду можно разного рода способами (разбиение квартиры на студии, сдавать квартиры посуточно, организовать хостел, покупка и сдача коммерческой недвижимости и т.п.). Но прийдется больше заморачиваться.

- как вариант - организация небольших групп людей (по 3-5-7 человек в группе), каждый из которых скидывается по $2-5-10К, вкладывать общий капитал (на примере траста в ту же недвижимость) и выплачивать дивиденды согласно доли участия. Но тут тоже есть моменты (законодательное оформление, а что делать, если кто-то захочет выйти или продать свою 1/7 долю квартиры и т.п.), поэтому данный вариант может больше подойдет для группы хорошо знакомых людей (что не обязательно по сути), главное определить правила игры заранее.

- использовать "кредитное плечо" для покупки недвижимости при текущих процентных ставках в нашей стране (в среднем 20% годовых) и суммах первоначального взноса (не менее 30%) не получится. Это случай, когда "накопить 10% от стоимость объекта, использовать его как первый взнос, взять ипотеку на максимальное кол-во лет с минимальным ежемесячный платежем, сдавать в аренду и чтобы арендаторы по сути платили по кредиту" - не получится. Так, к примеру, взять студию за $20K (500.000 грн) из примера выше будем получать с нее 5000 грн в мес, а по кредиту надо будет платить около 7500 грн в мес.). При таких изначальных условиях схемы Кийосаки не работают. В России там процентная ставка по ипотеке около 10-12% годовых, поэтому при очень грамотном подходе можно при такой схеме уходить в ноль или даже немного зарабатывать, но следует учитывать риски простоя и т.п.).

 

[Анри_Ле_Блан]

А тот кто владел землёй в пригороде Донецка - кем стал? Тожеж думали что это пассив в чистом виде....

а кто говорит покупать землю в одной стране или даже в одном городе? Угадайте кем скуплены побережья Франции и леса Германии?

Земля - это долгосрочное, а должно быть и насущное )

 

[Анри_Ле_Блан]

Я что-то не понял твой коммент по поводу земли, если ты про меня - то на землю я еще не заработал ))). А про Испанию - берётся западэнец в дом с бабой своей. Она - горничная и ключница, а он мастер на все руки. Товары стоят одинаково

 

[Анри_Ле_Блан]

Агрессивный какой-то, бухой чтоли?

 

[tatbel]

Пока постареете эта локация может перестать быть актуальна ,- в итоге просто потеряете бабло.

Не только, цена на недвигу (во всяком случае в Харькове) циклична и только на моей памяти однушка на салтовке стоила 6, 3, 5, 15, 40, 60, 30, 20, 30, 20 тыс дол. Аренда, слегка стабильнее (и обычно равна месячному доходу харьковчанина), но в "вечных" деньгах - это тоже качели еще те, от 50 до 300 дол.

Агрессивный какой-то, бухой чтоли?

Не, он всегда такой, может бабы не дают.

 

[Анри_Ле_Блан]

Пока постареете эта локация может перестать быть актуальна ,- в итоге просто потеряете бабло.

люди пещеры в Англии под жилье продают за 60 тыс. евро ), кто сказал что надо мыслить стандартами? )))

наеборот ), покупать надо откровенный неликвид, когда все орут "фууу. га..но" - а тызнаешь для чего это нужно )

З.Ы. Это я к тому, что пахотную землю все равно скупить не дадут из КИева )), они уже все скупили