Букв много, но надеюсь, что данная статья кому-то будет полезной
Покупка-продажа квартиры
Считается, что продавец квартиры рискует меньше, чем покупатель. Главное для продавца – получить деньги за проданную недвижимость в полном объеме и вовремя. Покупателю же важен не только сам момент совершения сделки, но и то, чтобы она была «чистой»: чтобы были учтены все нюансы, обеспечивающие законность сделки.
Покупка квартиры в новом доме
Главный риск при покупке квартиры в новом (строящемся) доме – несвоевременность сдачи дома в эксплуатацию и отсутствие гарантии функционирования всех систем и технических служб после сдачи.
Инвестиционные договоры с застройщиком, которые предлагают подписывать покупателю как частному инвестору, зачастую составлены так, что фактически никаких гарантий и прав он не получает.
Договор о долевом участии в строительстве предусматривает равное партнерство инвестора и застройщика, следовательно – равную ответственность при проблемах со строительством. Такой вариант также маловыгоден покупателю.
РЕКОМЕНДУЕМ! Ознакомьтесь в строительной компании с лицензией на ведение строительной деятельности, а также с разрешением на строительство дома. Перед заключением договора обязательно проконсультируйтесь с юристом – покажите ему договор, который вам предлагают подписать. Требуйте включения в договор пункта о неустойке при несвоевременной сдаче дома.
Получите максимум информации о:
• степени готовности дома, сроках его сдачи и возможных отклонениях от этих сроков;
• фирмах, которые являются заказчиком, подрядчиком, инвестором строительства. Соберите информацию об этих фирмах (сколько лет они работают на рынке), о построенных ими объектах (вовремя ли были сданы дома и довольны ли жильцы качеством квартир в них);
• договорах, которые вам предложат заключить (долевого участия, инвестирования, переуступки прав требования). Узнайте, кто будет фигурировать в качестве второй стороны в договоре;
• том, какая организация примет дом на баланс (помните, что после сдачи дома все вопросы по технической эксплуатации дома вам придется адресовать к этой организации).
Попросите застройщика или продавца ознакомить вас с планом освоения территории. Проверьте сведения в райгосадминистрации. Не исключено, что, покупая квартиру с видом на парк, через несколько лет в ваши окна будут заглядывать соседи из нового дома напротив.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Выбирая б/у квартиру, покупатель имеет возможность ознакомиться с ее плюсами и минусами. Осмотр квартиры лучше проводить с риелтором – это надежнее и комфортнее.
• Помните, что в процессе оформления сделки вам придется неоднократно общаться с хозяином квартиры. Если вы не уверены, что можете доверять этому человеку в выполнении всех пунктов договора (о своевременном освобождении квартиры после заключения сделки и пр.), – стоит ли иметь с ним дело? Ведь впоследствии многие вопросы придется решать полюбовно. С упрямым или непорядочным человеком сделать это будет сложно.
• Обнаруженные вами существенные недостатки качества жилья – повод для торга. Пригласите независимого специалиста, который оценит состояние стен, труб и пр.
• Выясните, кто ваши соседи, познакомьтесь с ними (алкоголики, наркоманы, «притоны» наверняка вам не понравятся). Узнайте, исправно ли работает лифт в подъезде (если вы собираетесь покупать квартиру на верхних этажах).
Проверка документов
Идеальный вариант для покупки – первая продажа квартиры. Если же квартира перепродавалась много раз, проследить чистоту всех сделок практически невозможно. А в случае, если одна из сделок будет признана судом недействительной, аннулируются все последующие.
Какие документы необходимо проверить, выбрав квартиру
• Ознакомьтесь с личными документами продавца и документами, подтверждающими его право собственности на квартиру.
• Сверьте даты на штампах о браке-разводе с датами на документах, подтверждающих право собственности продавца на квартиру. Если продавец состоял в браке на момент вступления в права собственности, вторая половина может выступить против продажи и оспорить сделку в суде. Изучите документ о разделе имущества (вступил ли он в силу, не опротестован ли).
• Если квартира продается по доверенности, проверьте срок действия доверенности. Мошенники могут совершить сделку от имени уже умершего доверителя. Если доверенность выдана давно, потребуйте предоставить новую.
• К моменту заверения сделки у нотариуса настаивайте, чтобы из продаваемой квартиры все были выписаны. Не поленитесь проверить выписку в паспортном столе.
• Проверьте законность всех перепланировок (достройка балконов, перенос стен, кладовок). Их план должен быть согласован в БТИ. При самовольной перепланировке хозяина (и даже нового) могут обязать «вернуть все на место», уплатить штраф.
Перепланировка
Перепланировку можно проводить с разрешения исполнительного комитета местного совета согласно разработанному проекту. Оно должно быть подписано санэпидемстанцией, пожарными и автором проекта.
Начало строительных работ необходимо согласовать с ЖЭКом и ближайшими соседями.
После окончания строительных работ необходимо продемонстрировать результат эксплуатирующей организации, разработчику проекта, после чего получить разрешение на проведение отделочных работ.
После окончания всех работ по перепланированию составляется акт введения помещения в эксплуатацию. Акт утверждается распоряжением райгосадминистрации.
Собственник квартиры после полного окончания работ должен заказать в БТИ новый техпаспорт на помещение. Техпаспорт передается эксплуатирующей организации (ЖЭКу) вместе с исполнительными чертежами на перепланировку.
Финансовые «осторожности»
В договоре должны быть четко прописаны правила передачи денег. При расчете наличными, а не через банковский счет, лучше использовать банковскую ячейку (правила пользования можно узнать в банке). Совет продавцу: организуйте проверку денег с помощью профессионального кассира на специальном оборудовании.
Если деньги передаются «из рук в руки» – обязательно составляйте расписку.
Финансовые риски
• Обычно при покупке-продаже жилья, достигнув предварительного соглашения, стороны заключают договор о задатке: он является гарантией серьезности намерений. Если продавец откажется или не сможет заключить договор купли-продажи, он обязан вернуть двойную сумму задатка покупателю. Если передумает покупатель, он просто теряет свои деньги – уплаченный задаток.
• Если в договоре купли-продажи указана реальная сумма, заплаченная за квартиру, это является гарантией для покупателя: в случае признания сделки недействительной, он получит назад все уплаченные им за квартиру деньги. Но иногда в договоре указывают меньшую стоимость квартиры (или по оценке БТИ, которая гораздо меньше реальной). В указании заниженной суммы в договоре заинтересован продавец – в этом случае он платит меньшую сумму налога от продажи недвижимости и госпошлины.
Если сделка будет аннулирована, покупатель получит только указанную сумму. Кстати, если вы собираетесь купленную квартиру в будущем продавать, то учтите: с учетом положений Закона «О налоге на доходы физических лиц» налогом облагается разница между покупкой и продажей. Если сейчас вы «покупаете» по цене БТИ, а продадите с указанием реальной цены, сумма налога будет внушительной.
Если на покупку квартиры берется кредит, в договоре купли-продажи может быть указана только реальная сумма, за которую покупатель приобретает квартиру.
Оформление документов
Весь пакет документов можно разделить на две группы:
1. Документы, которые обязательно (!) нужны при заключении договора купли-продажи, то есть без которых нотариус не удостоверит любую сделку по отчуждению объекта недвижимости. Их предоставляет продавец.
2. Документы и сведения, которые нотариусу не нужны, но нужны покупателю, чтобы обеспечить свою безопасность. Об их сборе заботится риелтор.
Обязательные документы:
• правоустанавливающие;
• справка-характеристика БТИ;
• справка об отсутствии запрета на отчуждение квартиры.
Существует 17 видов правоустанавливающих документов, и все они подлежат государственной регистрации:
1. Договоры купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, удостоверенные государственными нотариальными конторами и частными нотариусами.
2. Свидетельства о праве собственности на часть в общем имуществе супругов, которые выдаются государственными нотариальными конторами и частными нотариусами.
3. Свидетельства о праве на наследство, выданные государственными нотариальными конторами.
4. Свидетельства о приобретении жилых домов с открытых торгов, выданные государственными нотариальными конторами и частными нотариусами.
5. Свидетельства о приобретении объектов недвижимого имущества на аукционах по реализации заложенного имущества, выданные государственными нотариальными конторами и частными нотариусами.
6. Свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, выданные органами местной исполнительной власти или местного самоуправления.
7. Свидетельства о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям квартир в государственном жилом фонде.
8. Свидетельства о праве собственности на наследство и свидетельства о праве собственности на часть в общем имуществе супругов, оформленные консульскими учреждениями Украины.
9. Договоры купли-продажи, мены, зарегистрированные биржей.
10. Договоры отчуждения между юридическими лицами негосударственной формы собственности.
11. Решения судов, арбитражных судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.
12. Акты о денационализации (демуниципализации) зданий.
13. Выдержки из нотариально удостоверенного договора, заключенного между жилищно-строительным коллективом или членом этого коллектива и исполкомом городского (районного) совета, о бессрочном пользовании отведенным земельным участком и о строительстве многоквартирного дома с правом собственности на отдельную квартиру, при наличии акта о принятии дома в эксплуатацию.
14. Решения товарищеского суда о распределении имущества бывшего колхозного двора.
15. Мировое соглашение, утвержденное постановлением суда.
16. Приказы органов Фонда государственного имущества с приложением – перечнем объектов недвижимого имущества о передаче в собственность этих объектов акционерным обществам.
17. Копия исполнительного листа относительно конфискации объекта недвижимого имущества и копия описания недвижимого имущества, утвержденного судьей.
(Приложение №1 к «Инструкции о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности юридических и физических лиц», утвержденной Приказом Госстроя Украины №12 от 9.06.99 г.).
Дополнительные ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ документы
Они необходимы нотариусу для конкретной сделки в зависимости от «статуса» участников:
• вступившее в силу разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости;
• доверенность (или доверенности);
• решение суда о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным;
• вступившее в силу решение суда о признании лица без вести отсутствующим;
• брачный контракт;
• разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который является их совместным имуществом;
• заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки доли в общей собственности;
• комплект документов (достаточно большой), если в сделке участвуют юридические лица;
• некоторые документы, если в сделке участвуют иностранцы.
Дополнительные необходимые документы
• технический паспорт;
• справка из ЖЭКа по форме №3;
• справка из психо- и наркодиспансеров;
• справка об отсутствии или наличии задолженностей, связанных с объектом недвижимости.
СОВЕТЫ
• Помните, что телефон – собственность оператора, а не владельца квартиры. Поэтому узнайте, какая компания предоставляет телефонные услуги, и поинтересуйтесь, на каких условиях вы сможете переоформить телефонный номер на себя.
• Приобретая квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние, учтите – оформление документов в опекунском совете займет около месяца.
• Выставленные на продажу квартиры в большинстве случаев имеют завышенную цену – на 10–15%. Торгуйтесь в разумных пределах.
Посилання видалено
