Помогите оценить квартиру

[Гість 291704]

Помогите оценить квартиру

Уважамые форумчане, знатоки рынка недвижимости, риэлтеры и просто знающие люди. Помогите оценить квартиру. Исходные данные;
Новострой 2011 г. застройщик компания Авантаж.Он же и обслуживающая компания. Огражденная территория, видео наблюдение, своя детская площадка и парковка. До ст. метро им. Масельского 950 м. Или 10-12 мин.пешком. Однокомнатная. 4 этаж.
Площадь 45 м.2 Жилая 18 м.2 Кухня -12 м.2 Ремонт делался добротный, качественный, но без лишних наворотов. Продается со всей мебелью и техникой. Последние пару лет использовалась для сдачи в аренду.
Заранее спасибо всем отписавшимся.
П.С. Еще интересует Ваше мнение-продавать сейчас, или чуток подождать в надежде что цены вырастут.

 

[Гешефт 888]

Так не мы ж оценщики, а рынок.
Умножь на 14 свой годовой доход чистыми от аренды и получишь плюс минус ее стоимость.

 

[igorsi]

П.С. Еще интересует Ваше мнение-продавать сейчас, или чуток подождать в надежде что цены вырастут.

Какие задачи то?
Выручить максимальную сумму $ и (условно) свалить забугор? Или выручить сумму и купить другую недвигу? если купить потом, то котлован или вторичку?

С таким курсом цены действительно взлетели в $ (и сядут обратно при откате курса), но я сомневаюсь, что этим ценам есть много сделок.

 

[igorsi]

Масельского, Новострой 2011 г. застройщик компания Авантаж

Ремонт делался добротный, качественный, но без лишних наворотов. Продается со всей мебелью и техникой. Последние пару лет использовалась для сдачи в аренду.

Лендлордам и большинству разбирающихся в недвиге Масельского не интересно.
Переплачивать за добротный ремонт никто не будет, по-этому его можно и дальше убивать в пользу арендаторов.
Обыватели предпочтут не переплачивать и купить хату от ЖС1 (в котловане или уже готовую) и заказать ремонт под себя или купить готовую квартиру с "ремонтом под продажу" (который выглядит красиво, но не надёжный).

Обжитый новострой - дешеветь в ближайшее время не будет. Т.к. ремонт уже есть - то можно дальше сдавать в аренду, минимум ещё годик, пока все новострои-конкуренты (квартиры ЖС1 на Масельского и ХТЗ) получат право собственности (осенью 2020) и не смогут продаваться 3 года без штрафных 5% налога на перекупа.

 

[LuckуMe]

Гешефт 888, 14 как-то радужно. Прикинул свой хрущик. Сдача по 6к, 6000*12*14 мильон ваще. Чистыми скромно 4500, при 11 месяцах сдачи в году (что тоже скромно), на курс 25 и итогом 27,7куе. Я ее во столько при всей любви не оценю, думали летом за 25-24 скинуть, но оставили

По указанному дому, имею имху, что комплекс не коммерческий, не под аренду, а скорее для себя для жизни. Но тогда смущает однокомнатность , ЦА подобного комплекса имхо - благополучные семейники. Но это пальцем в небо по тому, что видел, проходя мимо

 

[Гешефт 888]

Гешефт 888, 14 как-то радужно. Прикинул свой хрущик. Сдача по 6к, 6000*12*14 мильон ваще. Чистыми скромно 4500, при 11 месяцах сдачи в году (что тоже скромно), на курс 25 и итогом 27,7куе. Я ее во столько при всей любви не оценю, думали летом за 25-24 скинуть, но оставили

Правильно сделали, что не продали!
У вас же ликвидный обьект- окупаемость 12 лет
А, если серьезно, то я ж написал чистыми-а вы налогов 19,5% не посчитали.

 

[Трололоша]

Гешефт 888, 14 как-то радужно. Прикинул свой хрущик. Сдача по 6к, 6000*12*14 мильон ваще. Чистыми скромно 4500, при 11 месяцах сдачи в году (что тоже скромно), на курс 25 и итогом 27,7куе. Я ее во столько при всей любви не оценю, думали летом за 25-24 скинуть, но оставили

По указанному дому, имею имху, что комплекс не коммерческий, не под аренду, а скорее для себя для жизни. Но тогда смущает однокомнатность , ЦА подобного комплекса имхо - благополучные семейники. Но это пальцем в небо по тому, что видел, проходя мимо

Я хз рано или поздно пиздюк будет комната нужна тело какое нить кинуть тоже иногда где то надо имхо если не под аренду то меньше трешки халупа есть бессмысленна

 

[Трололоша]

Гешефт 888, 14 как-то радужно. Прикинул свой хрущик. Сдача по 6к, 6000*12*14 мильон ваще. Чистыми скромно 4500, при 11 месяцах сдачи в году (что тоже скромно), на курс 25 и итогом 27,7куе. Я ее во столько при всей любви не оценю, думали летом за 25-24 скинуть, но оставили

По указанному дому, имею имху, что комплекс не коммерческий, не под аренду, а скорее для себя для жизни. Но тогда смущает однокомнатность , ЦА подобного комплекса имхо - благополучные семейники. Но это пальцем в небо по тому, что видел, проходя мимо

Та да у меня по этой формуле хрущик тоже лям а по факту за 20 бы кто взял

 

[Гість 291704]

Так не мы ж оценщики, а рынок.
Умножь на 14 свой годовой доход чистыми от аренды и получишь плюс минус ее стоимость.

Спасибо, классная формула. Правда у меня получается на пару тысяч меньше чем готовы заплатить.

 

[Гість 291704]

Какие задачи то?
Выручить максимальную сумму $ и (условно) свалить забугор?

Именно так.

Обжитый новострой - дешеветь в ближайшее время не будет. Т.к. ремонт уже есть - то можно дальше сдавать в аренду, минимум ещё годик, пока все новострои-конкуренты (квартиры ЖС1 на Масельского и ХТЗ) получат право собственности (осенью 2020) и не смогут продаваться 3 года без штрафных 5% налога на перекупа.

Самый делный совет.
Вот знать бы теперь что в этот год произойдет с курсом доллара и рынком не движимости (вещи во многом взаимосвязанные), да и вообще с обстановкой в стране.

 

[LuckуMe]

Так тебе, как живущему в не-гривне, не все-равно что там с курсом гривны? В твердых валютах твоя квартира только дорожает, если не будет форс-мажоров. Даже микрорайон ЖС-1 новостроек только облагородят твой район в перспективе 2-5 лет, что тоже потом прибавит к цене. ТАк что я за "ждать", если не давит необходимость

А про "дело в стране" - поменьше смотри в Черногориях всякие лайфньюзы и прочие кацапо-помойки. Все тут будет Украина

Если не секрет, подскажи цену аренды, можно в ЛС

 

[FESTIVAL N]

максимум 30, дешевле 25 отдавать смысла нет! вот и играйся в этой вилке!

 

[FESTIVAL N]

продавать сейчас, или чуток подождать в надежде что цены вырастут.

тут смотря какие цели?

 

[FESTIVAL N]

ЦА подобного комплекса имхо - благополучные семейники.

не забываем про пожилых! детям оставил большую квартиру, а сам отселился! вариант для местных будет интересный.

 

[Гешефт 888]

Спасибо, классная формула. Правда у меня получается на пару тысяч меньше чем готовы заплатить.

Если на пару тысяч меньше, то это говорит о том, что идет диспропорция окупаемости обьекта, то есть стоимость квартиры не соответствует оптимальному с нее выхлопу по аренде.
Например в примере хруща в коментарии выше-окупаемость обьекта 12 лет и он выгоднее, как инвестиция под аренду, чем ваш обьект, где окупаемость стремится к 16 лет.

 

[igorsi]

максимум 30, дешевле 25 отдавать смысла нет! вот и играйся в этой вилке!

Авантаж в соседнем сданном доме (2017г) на Александровском с предчистовой отделкой отдаёт 47м2 за 963к.грн (или 40 к. $)

Понятное дело, что цена неадекватна, но тоже как ориентир

 

[FESTIVAL N]

Авантаж в соседнем сданном доме (2017г) на Александровском с предчистовой отделкой отдаёт 47м2 за 963к.грн (или 40 к. $)

Понятное дело, что цена неадекватна, но тоже как ориентир

40к серьезная сумма сейчас, с такими деньгами можно уже и повыбирать

 

[Гість 291704]

Так тебе, как живущему в не-гривне, не все-равно что там с курсом гривны? В твердых валютах твоя квартира только дорожает, если не будет форс-мажоров. Даже микрорайон ЖС-1 новостроек только облагородят твой район в перспективе 2-5 лет, что тоже потом прибавит к цене. ТАк что я за "ждать", если не давит необходимость

А про "дело в стране" - поменьше смотри в Черногориях всякие лайфньюзы и прочие кацапо-помойки. Все тут будет Украина

Если не секрет, подскажи цену аренды, можно в ЛС

Да не секрет собственно. 6000+все коммунальные.

максимум 30, дешевле 25 отдавать смысла нет! вот и играйся в этой вилке!

Да ну нафиг, мне 32 тыс.у.е. дадают, я думаю что мало, прошу 35.

Авантаж в соседнем сданном доме (2017г) на Александровском с предчистовой отделкой отдаёт 47м2 за 963к.грн (или 40 к. $)
Понятное дело, что цена неадекватна, но тоже как ориентир

Вот-вот. А там еще лет пять ремонты будут делать. Перфораторы и все такое...

 

[FESTIVAL N]

Да ну нафиг, мне 32 тыс.у.е. дадают, я думаю что мало, прошу 35.

мало, прокурор добавит

 

[Гість 291704]

мало, прокурор добавит

Тьфу, тьфу. Да типун тебе на язык.