Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

[Rutberg]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Но ремонт ~500$ за метр в квартире под сдачу однозначно превосходит стандартные цифры.

 

[Service2005]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Выглядит очень стильно. И качественно.
Но ремонт ~500$ за метр в квартире под сдачу однозначно превосходит стандартные цифры.

Спасибо !
Да согласен , но цены на материалы- работы так рванули за год что просто ужас , в данной квартире ремонт черновой от застройщика , думал на последующих секономить , сам решил поэтапно все делать и контролить - итог завершаю черновой ремонт в последующих прайс уже больше (
Пока радует что объекты взяты по более менее нормальной цене ( нужно было раньше )и общая доходность проекта ~9 % годовых меня вполне устраивает .
Плюс имею в портфеле качественный актив который всегда ликвиден - перейдёт в наследство и т.д.

 

[igorsi]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Плюс имею в портфеле качественный актив который всегда ликвиден - перейдёт в наследство и т.д.

Плюс за смелость, что не побоялись выставить свой объект на обсуждение публики и проявили интересный нестандартный подход к ремонту и локации.
По плитке, согласен, плитка очень вандало устойчивый вариант, но в долгую она также будет самой сложной с точки зрения последующего обновления ремонта.
Если стены под покраску или под обои быстро и в короткие сроки переклеят или перекрасят согласно веяний моды, то эта плитка здесь "прописалась" почти навсегда.

 

[mik12345]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Согласен , что вышло дороговато , но делал делаю все максимально качественно и по возможности антивандально, надеюсь частично окупится при эксплуатации - проще отмыть плитку на балконе - кухне - коридоре чем переклеивать каждый раз обои и ремонтировать сбитие стулом углы , + хороший ремонт даёт конкурентные преимущества при пересдаче и при падении рынка .

Чтобы получить максимальную отдачу, нужно как можно меньше вложить (за весь период эксплуатации) и как можно больше получить.
Плитка на стенах в жилых комнатах это дорого и не всем арендаторам понравится.
Сейчас стандарт в ремонтах выше эконома, где продолжают доминировать обойки, это стены под покраску (не обои под покраску). Очень часто с целью экономии применяют покраску по стеклохолсту. Недорого, красиво и позволяет в дальнейшем легко устранять любые дефекты без переклейки/перекраски всей комнаты.

 

[tola]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Чтобы получить максимальную отдачу, нужно как можно меньше вложить (за весь период эксплуатации) и как можно больше получить.
Плитка на стенах в жилых комнатах это дорого и не всем арендаторам понравится.
Сейчас стандарт в ремонтах выше эконома, где продолжают доминировать обойки, это стены под покраску (не обои под покраску). Очень часто с целью экономии применяют покраску по стеклохолсту. Недорого, красиво и позволяет в дальнейшем легко устранять любые дефекты без переклейки/перекраски всей комнаты.

Верно ли я понял что вы встречали стены под покраску но без стеклохолста?

 

[mik12345]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Верно ли я понял что вы встречали стены под покраску но без стеклохолста?

Да. Финишная шпатлевка (как правило полимерными шпатлевками), шлифовка и покраска.

 

[Service2005]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Чтобы получить максимальную отдачу, нужно как можно меньше вложить (за весь период эксплуатации) и как можно больше получить.
Плитка на стенах в жилых комнатах это дорого и не всем арендаторам понравится.
Сейчас стандарт в ремонтах выше эконома, где продолжают доминировать обойки, это стены под покраску (не обои под покраску). Очень часто с целью экономии применяют покраску по стеклохолсту. Недорого, красиво и позволяет в дальнейшем легко устранять любые дефекты без переклейки/перекраски всей комнаты.

В жилой комнате плитка лоджия-балкон , в плитке только входная группа где дверь в спальню .покраску просчитывал , но посмотрел стены после шпаклевки штукатурки в тех объектах где прошпаклевано оштукатурено - спустя время все трескается , только клеить холст . Возможно попробуем на одном из объектов , но не факт .
Плинтуса сделали из плитки со шпаклевкой и покраской сверху , вышло удобно и практично- не собьёшь пылесосом - мебелью и животина не отдерет+ защита стен от передвигаемой-сдвигаемой мебели плюс вышла симметрия с теневым натяжным потолком сверху .

 

[Service2005]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Да. Финишная шпатлевка (как правило полимерными шпатлевками), шлифовка и покраска.

Просчитывал по итогу как плитку положить , но может более ремонт пригодно для обновления .

 

[tola]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Да. Финишная шпатлевка (как правило полимерными шпатлевками), шлифовка и покраска.

Мои ремонтники выполняют всё это после поклейки стеклохолста. Что делают не так ?

 

[mik12345]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Мои ремонтники выполняют всё это после поклейки стеклохолста. Что делают не так ?

Вопрос нужен ли он внизу или нет оставим ремонтникам. Я лично не вижу от него никакого толка перед финишной отделкой, кроме как заработать ремонтникам больше денег.
Сейчас модно клеить стеклохолст поверх шпаклеванной поверхности и заливать сверху большим количеством краски. Это значительно снижает требования к качеству шпаклевки/шлифовки, уменьшает вероятность возникновения трещин.
Тот случай, когда проще переплатить за материалы и дополнительные работы, чем искать отделочников, которые могут идеально подготовить финишный слой под покраску.

 

[portik]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Вопрос нужен ли он внизу или нет оставим ремонтникам. Я лично не вижу от него никакого толка перед финишной отделкой, кроме как заработать ремонтникам больше денег.
Сейчас модно клеить стеклохолст поверх шпаклеванной поверхности и заливать сверху большим количеством краски. Это значительно снижает требования к качеству шпаклевки/шлифовки, уменьшает вероятность возникновения трещин.
Тот случай, когда проще переплатить за материалы и дополнительные работы, чем искать отделочников, которые могут идеально подготовить финишный слой под покраску.

по стеклохолсту не согласен, он облегчает жизнь малярам(при меньших энергозатратах хороший результат и профит) существенно, но от трещин он не защищает, трескается он будь здоров особенно на газике.

 

[mik12345]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

В жилой комнате плитка лоджия-балкон , в плитке только входная группа где дверь в спальню .покраску просчитывал , но посмотрел стены после шпаклевки штукатурки в тех объектах где прошпаклевано оштукатурено - спустя время все трескается , только клеить холст . Возможно попробуем на одном из объектов , но не факт .
Плинтуса сделали из плитки со шпаклевкой и покраской сверху , вышло удобно и практично- не собьёшь пылесосом - мебелью и животина не отдерет+ защита стен от передвигаемой-сдвигаемой мебели плюс вышла симметрия с теневым натяжным потолком сверху .

Только увидел, что в жилой комнате использовали обои. Они живут меньше чем покрашенные стены. Пачкаются, дерутся при перестановке мебели, эксплуатации, протираются от мебели. При потопе меняют цвет и отпадают. При повышении влажности (даже при интенсивном использовании увлажнителя) бывает что расходятся стыки. Менять это переклеивать всю комнату. Поэтому я стараюсь обои нигде не использовать.
Теневые швы, морока с плинтусами это хорошо, когда делаешь для себя. 90% арендаторов ничего в этом не понимают, не осознают сколько это стоит. Они проще относятся к ремонту - понравилось, заехали. Самое рентабельное решение это делать современный, стандартный, но максимально недорогой ремонт (но не муляж ремонта). Условная Хайба служит не меньше Грое, разницу увидят единицы, а стоит разные деньги. Еще и попадутся альтернативно одаренные арендаторы, которые железной щеткой решат от накипи почистить, а арендодатель не заметит. Даже если заметит, одно дело вычесть из залога за Хайбу, другое за Грое.

 

[mik12345]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

по стеклохолсту не согласен, он облегчает жизнь малярам(при меньших энергозатратах хороший результат и профит) существенно, но от трещин он не защищает, трескается он будь здоров особенно на газике.

От микротрещин защищает не стеклохолст сам по себе, а то, что на него наносится в несколько раз больше краски, которая достаточно пластичная, если нанесена толстым слоем и, естественно, если не дешевая.

 

[Service2005]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Только увидел, что в жилой комнате использовали обои. Они живут меньше чем покрашенные стены. Пачкаются, дерутся при перестановке мебели, эксплуатации, протираются от мебели. При потопе меняют цвет и отпадают. При повышении влажности (даже при интенсивном использовании увлажнителя) бывает что расходятся стыки. Менять это переклеивать всю комнату. Поэтому я стараюсь обои нигде не использовать.
Теневые швы, морока с плинтусами это хорошо, когда делаешь для себя. 90% арендаторов ничего в этом не понимают, не осознают сколько это стоит. Они проще относятся к ремонту - понравилось, заехали. Самое рентабельное решение это делать современный, стандартный, но максимально недорогой ремонт (но не муляж ремонта). Условная Хайба служит не меньше Грое, разницу увидят единицы, а стоит разные деньги. Еще и попадутся альтернативно одаренные арендаторы, которые железной щеткой решат от накипи почистить, а арендодатель не заметит. Даже если заметит, одно дело вычесть из залога за Хайбу, другое за Грое.

Спасибо за ответы и подсказки много перенял от Вас и Вячеслава в этой теме ! Грове крутовато , я брал Qtape

 

[Andre86]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

..

 

[Andre86]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Спасибо за ответы и подсказки много перенял от Вас и Вячеслава в этой теме ! Грове крутовато , я брал Qtape

Дабы не лепить стеклохолст, не было трещинок, используем хорошую латексную краску типа sadolin, у нее укрывистость бешенная и хорошо скрепляет поверхнсть, проверенно. Выходит гораздо дешевле стеклохолста и по работе шпаклевщика, мелкие дефекты на ней не видно. У хайбы в последнее время картриджи гамно, есть на барабане копеечные но живучие, меняем и как раз то что нужно. А вообще сдача квартир, как по мне, не очень то и бизнес.
И проще всего делать, купил по низу рынка, слепил ремонт чтоб симпатично и максимально дешево, далее два-три года по сдавал и слил очередным бизнесменам.

 

[0_0_0]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Сорян, но мне вообще не понравилось, обои в "петушках" это привет из 2000х ... так много разных цветов, вырвиглаз..

Плитка в таком обьеме напомнила времена когда кухни также снизу-доверху обклеивали плиткой, как в операционной, в больничке.

Шедевр в виде микро подрезки в 5 +\- см у окна и у двери говорит о супер охрененности и уровне исполнения, что мешано этот шов кинуть по середины стены разрезав две плитки пополам - ответ: либо уровень исполнителя, ибо жадность заказчика оплатить доп. работу.

Алюминиевый уголок на внешнем угле двери подтверждение тому.

 

[Service2005]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Сорян, но мне вообще не понравилось, обои в "петушках" это привет из 2000х ... так много разных цветов, вырвиглаз..

Плитка в таком обьеме напомнила времена когда кухни также снизу-доверху обклеивали плиткой, как в операционной, в больничке.

Шедевр в виде микро подрезки в 5 +\- см у окна и у двери говорит о супер охрененности и уровне исполнения, что мешано этот шов кинуть по середины стены разрезав две плитки пополам - ответ: либо уровень исполнителя, ибо жадность заказчика оплатить доп. работу.

Алюминиевый уголок на внешнем угле двери подтверждение тому.

Спасибо за отзыв)

 

[Service2005]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Дабы не лепить стеклохолст, не было трещинок, используем хорошую латексную краску типа sadolin, у нее укрывистость бешенная и хорошо скрепляет поверхнсть, проверенно. Выходит гораздо дешевле стеклохолста и по работе шпаклевщика, мелкие дефекты на ней не видно. У хайбы в последнее время картриджи гамно, есть на барабане копеечные но живучие, меняем и как раз то что нужно. А вообще сдача квартир, как по мне, не очень то и бизнес.
И проще всего делать, купил по низу рынка, слепил ремонт чтоб симпатично и максимально дешево, далее два-три года по сдавал и слил очередным бизнесменам.

Шпаклевка полимерная в один слой или нужно несколько .?

 

[tola]

Re: Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Вопрос нужен ли он внизу или нет оставим ремонтникам. Я лично не вижу от него никакого толка перед финишной отделкой, кроме как заработать ремонтникам больше денег.
Сейчас модно клеить стеклохолст поверх шпаклеванной поверхности и заливать сверху большим количеством краски. Это значительно снижает требования к качеству шпаклевки/шлифовки, уменьшает вероятность возникновения трещин.
Тот случай, когда проще переплатить за материалы и дополнительные работы, чем искать отделочников, которые могут идеально подготовить финишный слой под покраску.

Интересный способ. Но ведь качественная краска тоже недешевая.
Сколько слоев приходится наносить вместо двух которые по стандарту ?
И как маскировать стыки стеклохолста, если совсем без шпатлёвка поверх него ? Тоже краской ?