Конфликт собственников приватизированной квартиры

[Игорь Вл.]

Конфликт собственников приватизированной квартиры

Очень часто в разных темах всплывает вопрос о конфликте между собственниками приватизированной квартиры. Причем в основном все рекомендации даются той стороне, которая стремится продать квартиру и поделить деньги в соответствующих собственности долях.Оно может и понятно, основная масса советчиков (думаю не меньше 90 %), люди связанные с бизнесом на недвижимости и заинтересованы в ее покупке-продаже, отсюда и однобокость советов.Во многих случаях конфликт искусственно подогревается недобросовестными юристами, нотариусами и агентами, которые в погоне за прибылью рекомендуют всевозможные афероподобные мероприятия. сам нахожусь в подобной ситуации, поэтому говорю основываясь на своем опыте, а не со слов "дяди". Особенно много рекомендаций и страшилок поступает, когда конфликт доходит до крайней точки и одна из сторон готова продать свою долю. Мне тоже поставили ультиматум, либо продаем квартиру и делим деньги пополам, либо я продаю(меняю, дарю и т.п.) свою долю со всеми вытекающими последствиями.
Да, коротко о своей ситуации. Квартира трехкомнатная в шестнарике (65,6 кв.).Собственников 4: я и моя дочь, сестра и ее дочь. Все в равных долях. Все совершеннолетние. Сестра с дочкой живет в России, здесь не прописаны. На моей площади прописаны еще жена и несовершеннолетний сын.
Теперь о страшилках. После каждого посещения агенств, нотариусов и т.п., сестра приходит со свеженькими идеями по поводу того, что будет если я не соглашусь продавать квартиру. Многие из этих идей я нашел и на ХФ.
Все они сводятся к основным трем.
1.Продажа своей доли. Поскольку вариант осложняется необходимостью получения отказа от права первоочередной покупки и возможностью оспорить его в суде, если доказать, что квартира продана за меньшую сумму, чем предложена изначально, то рассматривается редко.
2.Дарственная на долю.Не нашел особых сторонников этого варианта на ХФ. Причина-возможность оспорить в суде, особенно если дарят не родственникам.
Что интересно, когда речь заходит о первых двух методах решения конфликта, обычно подчеркивается, что новыми собственниками будут цыгане, алкаши-наркоманы, лица кавказской национальности (нужное выбрать), последние в дополнение ко всему пропишут на своей доле десяток земляков из родного аула.Все это вынудит упертого владельца буквально через полгода мечтать о продаже своей спорной недвижимости, чтобы только вырваться из этого ада. Несложно догадаться сколько ему предложат денег за этот кусок жилья.
3.Обмен на какую-нибудь ерунду.Модный на ХФ вариант.Очевидно прижился в Харькове. Вот лишь несколько советов, найденных в других темах
Vajs

Проводили такие договора мены, например, части квартины на бытовую технику. На бытовую технику нужно сделать экспертную оценку, для этого иметь тех паспорт быт техники, отметку на гарантийном таллоне, и чек из магазина. При мене облагается 13% налогом быт техника от стоимости оценки. Для меня этот договор более приемлем, чем дарение, что указаны суммы реальные квартиры части, техники и доплаты.

Clefana

обменять эту красоту - хоть на недвиж, хоть на авто, хоть на холодильник с едой. Его (соседа)согласия никто и спрашивать не обязан.
подарить, конечно, можно, но для "одариваемого" возможны нюансы впоследствии

Еще один вариант встречал на российских форумах : А и В-собственники. В дарит часть своей собственности С, буквально несколько кв. метров (кладовка там, кусок коридора, не знаю что еще- нотариусы в курсе). С этого момента С становится таким же собственником части жилья, как А и В.
Теперь В спокойно продает С свою оставшуюся собственность (А теряет право первоочередной покупки, так как он теперь такой же собственник как и С). Говорят в Москве прокатывает.
Ну и собственно вопрос. Насколько реальны эти страшилки, кто на практике сталкивался с подобным решением спорных вопросов, каковы последствия?
И последнее, за какую сумму реально захочет человек купить эту долю, учитывая все вышеперечисленное.Наша квартира сейчас оценивается в 65-70 тыс.у.е.Это по объявлениям о продаже подобных квартир в газетах и на сайтах. Алексеевка.

 

[clefana]

Н-да, понятно.
Дело в том, что все описанные ситуации реально исполнимы, юридически законны и очень эмоционально тяжелы.
Но успешность таких "военных действий" возможна только в ситуации, когда сторона, уклоняющаяся от обоюдовыгодного раздела-размена-разъезда, в квартире не живет. Т.е. приходящие "потенциальные покупатели" (которые планируют хоть метр, но свой) не чувствуют в воздухе опасности и ненависти со стороны будущих соседей. Если не попадется некто, кто покупает просто официальный аргумент для прописки - эта та самая группа риска о которой Вы сказали выше. Эти т.н. жилье даже не смотрят.
Из опыта подобных операций - это тяжелая и очень длительная схема.

см. ЛС

 

[Игорь Вл.]

Спасибо за бурное обсуждение. Братство риэлтеров свято хранит тайны своего бизнеса. И все-таки, может кто-то хотя бы ответить на последний вопрос? Реально сталкивался кто-то с продажей долей и какой % от рыночной стоимости готов предложить покупатель? Я просматривал информацию на разных сайтах, более менее конкретные цифры можно найти только на российских и то они сильно разнятся.
Вот примеры расчетных формул:
1.

Долю возможно продать за 50-70% рыночной стоимости соответствующего по площади жилья в изолированной квартире.

Это самых оптимистичный прогноз.
2.

По оценке специалистов стоимость доли квартиры зависит от следующих факторов:

размер доли;
срочность продажи;
площадь квартиры и количество комнат в ней;
отказ сособственников от преимущественного права выкупа вашей доли;
возможность бесприпятственного доступа в квартиру;
проживание недееспособных лиц или несовершеннолетних детей;
судебные решения по жилищным спорам;
количество собственников, зарегистрированных лиц и фактически проживающих;
состояние квартиры, долги, обременения.

Расчет стоимости доли квартиры:

(Стоимость квартиры Х Размер доли : 2) X Коэффициент учета всех факторов = Стоимость доли.

3.

Так вот доля в квартире, как правило, может стоить от 20 до 30 процентов от той цены, которую можно было бы выручить, если бы продавалась квартира целиком.

Возьмём эту же самую двухкомнатную квартиру, которая целиком стоит 6.000.000 рублей. Продаётся её половина. Так вот цена составит:
6.000.000 / 2 х 30% = 900.000 рублей.
Это практически потолочная цена. Дороже продать бывает очень трудно и долго.

Если применить эти цифры к вышеописанной ситуации, то получается, что стоимость доли может быть от 10.5 тыс.у.е.(по третьему примеру-причем потолочная) до 22,5 тыс. у.е.
Повторяю-это формулы для российской недвижимости. Хотелось бы верить, что это тему посетит практик, который знает тонкости Харьковского рынка.

 

[Игорь Вл.]

Мелко плаваете, пан pospishaiko. Я знаком с ситуациями, когда в подобных ситуациях одна из сторон просто дарила свою часть пребывающей в более трудном материальном положении родственной душе.

 

[clefana]

Если настаиваете, извольте:
Максимум - эквивалент стоимости 1-комн. квартиры в доме таких же характеристик, как и спорное жилье.
16-этажки довольно дороги, 1-комн. квартира в таком доме (в зависимости от района расположения - Вы не указали) 30-35000$.

Расчетные формулы есть, но все имеют довольно сильные погрешности. россияне их вывели на основе вала расселений центральных районов столичных городов-миллионников (Москва, СпБ). Всегда есть к формуле добавка - договорной коэффициент.

С уважением,

 

[кольраби]

Мелко плаваете, пан pospishaiko. Я знаком с ситуациями, когда в подобных ситуациях одна из сторон просто дарила свою часть пребывающей в более трудном материальном положении родственной душе.

А ваша родственность закончилась сразу же, как только понадобилось делиться... Красиво

Есть еще вариант-ваша сестра берет кредит под залог своей доли. Не платит, и дальнейшие вопросы решает банк.

 

[clefana]

А ваша родственность закончилась сразу же, как только понадобилось делиться... Красиво

Есть еще вариант-ваша сестра берет кредит под залог своей доли. Не платит, и дальнейшие вопросы решает банк.

предложенный вариант не корректен, т.к. неисполним на практике (см. стартовые положения ТС)

 

[Игорь Вл.]

Максимум - эквивалент стоимости 1-комн. квартиры в доме таких же характеристик, как и спорное жилье.

Я конечно не Станиславский, но, извините, не верю...С большим трудом можно вообразить себе здравомыслящего человека, который имея деньги на 1-комн. кв. , вдруг решает взять долю в 3-комн. Да, кстати, юрист описавший третью формулу прямым текстом показывает нелогичность такого поступка

Вот представьте себя покупателем, у которого есть три миллиона рублей. Вам предлагают, например, однокомнатную квартиру где-нибудь в Капотне за три миллиона, а ещё Вам предлагается для покупки одна вторая доля в квартире, где две комнаты, которая находится в более хорошем районе, а вся эта квартира стоит шесть миллионов рублей. Купите ли Вы охотнее долю в квартире за те же деньги, что и цена однокомнатной квартиры, т.е. за три миллиона? А если ещё при этом в двухкомнатной квартире проживает какой-нибудь грубый дядя с вредной тётей, которым как раз принадлежит другая доля в квартире? Согласитесь, что глупо покупать такую половину квартиры за половину её рыночной стоимости.

Обратите внимание, абсурдным считается даже покупка доли в гораздо лучшем районе, чем покупка изолированной 1-комн. квартиры.

А ваша родственность закончилась сразу же, как только понадобилось делиться... Красиво

У меня с сестрой великолепные отношения. Как говорится, дай бог каждому. Вопрос с оплатой жилья решается без малейших конфликтов, одна из комнат с ее вещами закрыта, ключ только у нее. Никаких разногласий с ремонтами и т.п.
Поэтому и пытаемся решить вопрос цивилизованно. Если я задаю здесь какие-то вопросы, то не для того чтобы как то ее надуть, кинуть или ввести в заблуждение. Просто я предлагаю ей не торопиться делить квартиру, у нее другой взгляд на этот вопрос. Пообщавшись 3 месяца с местными юристами и АН она решила, что если я не хочу продавать всю квартиру, она продаст свою долю-делов то. Возможно ей даже рассказывали нечто подобное описанному Clefana, т.е. 30-35 000у.е. Смысл морочиться с продажей-дележкой, когда те-же деньги принесут на блюдечке. Я же с помощью этой темы хотел показать ей, что не все так красиво, как расписывают заинтересованные люди. Конечно глупо было поместить эту тему в данном разделе, т.е. фактически прийти за советом как не продавать квартиру к людям, которые живут за счет продаж квартир. Но, как говорится, на ошибках учатся.

 

[valt1961]

Я конечно не Станиславский, но, извините, не верю...С большим трудом можно вообразить себе здравомыслящего человека, который имея деньги на 1-комн. кв. , вдруг решает взять долю в 3-комн. Да, кстати, юрист описавший третью формулу прямым текстом показывает нелогичность такого поступка

Обратите внимание, абсурдным считается даже покупка доли в гораздо лучшем районе, чем покупка изолированной 1-комн. квартиры.




У меня с сестрой великолепные отношения. Как говорится, дай бог каждому. Вопрос с оплатой жилья решается без малейших конфликтов, одна из комнат с ее вещами закрыта, ключ только у нее. Никаких разногласий с ремонтами и т.п.
Поэтому и пытаемся решить вопрос цивилизованно. Если я задаю здесь какие-то вопросы, то не для того чтобы как то ее надуть, кинуть или ввести в заблуждение. Просто я предлагаю ей не торопиться делить квартиру, у нее другой взгляд на этот вопрос. Пообщавшись 3 месяца с местными юристами и АН она решила, что если я не хочу продавать всю квартиру, она продаст свою долю-делов то. Возможно ей даже рассказывали нечто подобное описанному Clefana, т.е. 30-35 000у.е. Смысл морочиться с продажей-дележкой, когда те-же деньги принесут на блюдечке. Я же с помощью этой темы хотел показать ей, что не все так красиво, как расписывают заинтересованные люди. Конечно глупо было поместить эту тему в данном разделе, т.е. фактически прийти за советом как не продавать квартиру к людям, которые живут за счет продаж квартир. Но, как говорится, на ошибках учатся.

Не думаю,что следует считать чужие деньги и финансовые возможности( Я о сестре)Попробуйте поставить себя на ее место.У нее своя семья,дети,муж,заботы и траты.Поэтому целостность Вашей общей квартиры при нахождении ее в России теряет всякий смысл .Равно как и предложение : не торопиться.С точки зрения справедливости и законности у вас с ней равные доли,т к прописанные - собственниками не являются.К тому же разнятся и законодательства наших соседних стран.Как таковой у нас есть институт регистрации, а не прописки с о всеми вытекающими...Поэтому, кроме Вашей сособственицы дочери остальные члены Вашей семьи прав на эту квартиру не имеют,хотя там прописаны и проживают.Исходя из выше изложенного (Законности и справедливости) Вашу квартиру нужно продать иденьги поделить,или Вы выплачиваете сестре половину оценочной стоимости.Возиожны иные варианта,но все они дурно пахнут,имхо

 

[apella]

Насолько я понимаю продажа части данной квартиры вашей сестрой 3-му лицу довольно тяжелое дело (мягко говоря). Но если вы не хотите этого - то надо предложить свой вариант с четкими сроками (которые не будут запредельными).
У меня сестра с своим бывшим мужем делила квартиру , тот ве предлагал варианты , откладывал - длилось долго - более 3-х лет, но продали, когда уже сестра пошла на принцип и не вышло выплатить половину суммы и остаться жить в квартире ( а идея БМ была потянуть как можно дольше).
Возьмите сами кредит на пол-суммы и отдайте сестре ее половину, поставьте себя на ее место и посмотрите сколько бы вы стали ждать своей доли.

 

[Wheels]

Возьмите сами кредит на пол-суммы и отдайте сестре ее половину

К этому можно попросить у сестры родственную скидочку, что также избавит ее от всех телодвижений и расходов связанных с продажей своей доли

 

[Игорь Вл.]

С точки зрения справедливости и законности у вас с ней равные доли,т к прописанные - собственниками не являются.К тому же разнятся и законодательства наших соседних стран.Как таковой у нас есть институт регистрации, а не прописки с о всеми вытекающими...Поэтому, кроме Вашей сособственицы дочери остальные члены Вашей семьи прав на эту квартиру не имеют,хотя там прописаны и проживают.Исходя из выше изложенного (Законности и справедливости) Вашу квартиру нужно продать иденьги поделить,или Вы выплачиваете сестре половину оценочной стоимости.Возиожны иные варианта,но все они дурно пахнут,имхо

Не понимаю, как можно законность и справедливость ставить рядом, ведь это совершенно разные понятия. Например, если бы у моей сестры был муж Абрамович, а у меня 8 детей, то законно было бы продать квартиру, взять половину, а на вторую купить мне домик в Дергачах. А справедливо было бы подарить свою половину племянникам. В свое время мой отец, имея возможность совершенно законно получить половину квартиры своих родителей, справедливо решил, что у младшего брата гораздо меньше шансов получить свое жилье в будущем и справедливо отказался от своих притязаний. И т.д. и т.п.
И почему это желание остаться в квартире где все напомнает о твоих родителях, в доме где ты знаешь всех и все знают тебя, наконец в районе, где живут твои друзья, где ты работаешь, где твои дети ходят в школу и где ты знаешь каждую тропинку-«дурно пахнет». И, наоборот, сомнительные операции с обменом доли на холодильник, вселение цыган и алкашей по соседству с твоими племянниками естественно законно, а потому справедливо и благородно.

поставьте себя на ее место и посмотрите сколько бы вы стали ждать своей доли.

А зачем ждать то , приезжай и пользуйся, никто же не оспаривает твое право. Не получается жить постоянно, приезжай летом отдохнуть, не хочешь платить за отопление комнаты когда тебя нет-открой её и платить буду я. Деньги закончатся через полгода, а жилье всегда будет с тобой.

 

[День Добрый]

А зачем ждать то , приезжай и пользуйся, никто же не оспаривает твое право. Не получается жить постоянно, приезжай летом отдохнуть, не хочешь платить за отопление комнаты когда тебя нет-открой её и платить буду я. Деньги закончатся через полгода, а жилье всегда будет с тобой.

вам конечно пох. но мое имхо-
нехорошо так поступать.
если

желание остаться в квартире где все напомнает о твоих родителях, в доме где ты знаешь всех и все знают тебя, наконец в районе, где живут твои друзья, где ты работаешь, где твои дети ходят в школу и где ты знаешь каждую тропинку

то нужно просто найти вариант в соседнем подьезде. если потратить достаточно времени и не спешить он обязательно найдется.
или найти способ выплатить деньгами долю.
. Прятать голову в песок-глупо. Жизнь длинная. Действующие лица конфликта или ситуация вполне могут поменятся и тогда добром такой конфликт не кончится. Надо спокойно разруливать пока все в адеквате.
Если будуте решать когда все будут "на ножах" то убытки понесут все. Серьезные. И вместо одинарки кто-то поедет жить в общежитие.... Гораздо выгоднее по мирному.

 

[Геката]

Не понимаю, как можно законность и справедливость ставить рядом, ведь это совершенно разные понятия. Например, если бы у моей сестры был муж Абрамович, а у меня 8 детей, то законно было бы продать квартиру, взять половину, а на вторую купить мне домик в Дергачах. А справедливо было бы подарить свою половину племянникам. В свое время мой отец, имея возможность совершенно законно получить половину квартиры своих родителей, справедливо решил, что у младшего брата гораздо меньше шансов получить свое жилье в будущем и справедливо отказался от своих притязаний. И т.д. и т.п.
И почему это желание остаться в квартире где все напомнает о твоих родителях, в доме где ты знаешь всех и все знают тебя, наконец в районе, где живут твои друзья, где ты работаешь, где твои дети ходят в школу и где ты знаешь каждую тропинку-«дурно пахнет». И, наоборот, сомнительные операции с обменом доли на холодильник, вселение цыган и алкашей по соседству с твоими племянниками естественно законно, а потому справедливо и благородно.


А зачем ждать то , приезжай и пользуйся, никто же не оспаривает твое право. Не получается жить постоянно, приезжай летом отдохнуть, не хочешь платить за отопление комнаты когда тебя нет-открой её и платить буду я. Деньги закончатся через полгода, а жилье всегда будет с тобой.

Потому что все ваши варианты удобны вам, а не вашей сестре. А вашей сестре удобно иметь пусть не 30-35000, что не реально, а 20000 долларов и как она ими распорядится - купит мебель, заплатит за обучение ребенка, за свой отдых на Канарах или подарит уличному бомжу,вас не касается в принципе, это ее деньги и ей решать. А вы предлагаете варианты, которые очень симпатичны для вашей семьи, потому что конечно жить вчетвером в однушке будет не комильфо.
И кстати, муж Абрамович сегодня есть, а затра нету его, и некторые жены мужей-Абрамовичей живут в жестких финанасовых рамках и лишние деньги свои, не мужа, тоже не помешают

 

[кольраби]

предложенный вариант не корректен, т.к. неисполним на практике (см. стартовые положения ТС)

Почему? Выделить доли в натуре, разделить лицевые счета-что невозможного?

А зачем ждать то , приезжай и пользуйся, никто же не оспаривает твое право. Не получается жить постоянно, приезжай летом отдохнуть, не хочешь платить за отопление комнаты когда тебя нет-открой её и платить буду я. Деньги закончатся через полгода, а жилье всегда будет с тобой.

А вы арендовать не хотите у сестры вместо бомжей с циганами? Долларов 150-200 в месяц и пользуйтесь на здоровье еще двумя комнатами. Или кредит возьмите, вы сестре деньги-она вам дарственную. Какой-нибудь вариант кроме "подари мне убогому" и "мне больше надо" вы рассматриваете?

 

[Wheels]

А справедливо было бы подарить свою половину племянникам

Это не справедливо, это вы так думаете что справедливо.

В свое время мой отец, имея возможность совершенно законно получить половину квартиры своих родителей, справедливо решил, что у младшего брата гораздо меньше шансов получить свое жилье в будущем и справедливо отказался от своих притязаний. И т.д. и т.п.

В те далекие времена жилье не покупали, а как вы правильно заметили - получали от государства. У вашего отца была перспектива получить жилье, у брата такой перспиктивы не было. Ваш отец тогда поступил не справедливо, а благородно. Сегодня все измеряется денежным эквивалентом и бесплатная перспектива получения жилья исчезла.
Более успешное материальное положение вашей сестры не является аргументом для таких вот подарков.

 

[valt1961]

Не понимаю, как можно законность и справедливость ставить рядом, ведь это совершенно разные понятия. Например, если бы у моей сестры был муж Абрамович, а у меня 8 детей, то законно было бы продать квартиру, взять половину, а на вторую купить мне домик в Дергачах. А справедливо было бы подарить свою половину племянникам. В свое время мой отец, имея возможность совершенно законно получить половину квартиры своих родителей, справедливо решил, что у младшего брата гораздо меньше шансов получить свое жилье в будущем и справедливо отказался от своих притязаний. И т.д. и т.п.
И почему это желание остаться в квартире где все напомнает о твоих родителях, в доме где ты знаешь всех и все знают тебя, наконец в районе, где живут твои друзья, где ты работаешь, где твои дети ходят в школу и где ты знаешь каждую тропинку-«дурно пахнет». И, наоборот, сомнительные операции с обменом доли на холодильник, вселение цыган и алкашей по соседству с твоими племянниками естественно законно, а потому справедливо и благородно.


А зачем ждать то , приезжай и пользуйся, никто же не оспаривает твое право. Не получается жить постоянно, приезжай летом отдохнуть, не хочешь платить за отопление комнаты когда тебя нет-открой её и платить буду я. Деньги закончатся через полгода, а жилье всегда будет с тобой.

Откровенно улыбнулоНо на сколько я понял ,муж Вашей сестры не Абрамович(Не имею ввиду однофамильцев),да и у Вас не 8 детейДурно пахнет не Ваше благородное желание "остаться в квартире где все напомнает о твоих родителях, в доме где ты знаешь всех и все знают тебя, наконец в районе, где живут твои друзья, где ты работаешь, где твои дети ходят в школу и где ты знаешь каждую тропинку",а ее невозможность или нежелание,не суть важно,проживать в этой квартире и ЕЕ ДЕТИ здесь в школу не ходят.Приезд же летом "на отдых" - комментировать и вовсе не хочетсяГде отдыхать и отдыхать ли вообще - только ее выбор! По сему не корысти ради ,а справедливости для - отдай и не греши и топчите дальше свои тропинки ностальгии,не навязывая своего мнения пока еще родному и близкому Вам человеку

 

[apella]

А зачем ждать то , приезжай и пользуйся, никто же не оспаривает твое право.

Право на имущество подразумевает возможность не только пользоваться а и распоряжаться - т.е дарить, продавать, сдавать в аренду . А вы как раз ее в этом ограничиваете. раз так, что ждите когда терпение у сестры лопнет и она начнет действовать - а там варианты от сдать в аренду семье таджиков , до продать кому-то (хотя продать таки тяжело).

 

[vania]

Право на имущество подразумевает возможность не только пользоваться а и распоряжаться - т.е дарить, продавать, сдавать в аренду . А вы как раз ее в этом ограничиваете. раз так, что ждите когда терпение у сестры лопнет и она начнет действовать - а там варианты от сдать в аренду семье таджиков , до продать кому-то (хотя продать таки тяжело).

Сдать она не сможет, продать-подарить тоже, т.к. как минимум нет разделения в натуре... Тут получается ничего сестра не сможет сделать (законно)...

 

[valt1961]

Такие случаи не единичны.Растут себе Маша с Витей - сестра с братом,играют вместе ,помогают,защищают,ходят в одну школу и топчат те же тропинки...Но родители не вечны...вот из-за дележа имущества и перестают братья и сестры быть родными.Да еще влияние своих близких - жен ,детей...Что говорить?!.. Метаморфоза