Это понятно, не понятно в чем "гешефт". Почему вместо мистера Х, который имеет возможность купить кооп, совет директоров выбирает "мутного" мистера Y?
Жулики ищут слабые советы директоров.
Таких советов больше, чем думают.
Вообще "хороших" кооперативов не бывает по нескольким причинам.
Маленькую простыню нахуярю шас под настроение.
Кооперативы делятся на "оригинальные" и "не оригинальные" в зависимости от способа формации.
"Оригинальный" кооператив строит целевая корпорация, купившая землю и изначально заточенная на прибыль от продажи и эксплуатации акций.
Строится, естесственно, если и не из говна и палок, то как можно дешевле.
"Не оригинальный" кооп ещё хуже, поскольку корпорация организуется домовладельцем, который в дальнейшем именуется "спонсором".
Естественно для этого хороший дом из своих он не выбирает.
Спонсор делает т.н. резервный фонд на непредвиденные нужды, допустим $250К
Спонсор пишет уставные документы "bylaws" и "proprietary lease" и имеет легальный голос в совете,
пока количество его акций со 100% не упадет ниже 10%
Как правило менеджмент тоже принадлежит спонсору, прямо или косвенно.
Как правило большинство голосов в совете тоже обеспечивается спонсору мелкими взятками или угрозами или идиотизмом.
И таким образом спонсор доит корпорацию нещадно, надо же начальный резервный фонд быстро отбить и дальше накручивать.
Далее идут налоги на собственность - это то, где город подбирает свой кусочек.
В хитром налогообложении Нуёрка сушествуют 4 класса собственности.
Нас интересуют 1 и 2.
Класс 1 - частная резиденция (дом), где налоговая ставка - 20.085%
Кооп считется класс 2 - коммерческая собственность (можно ведь получать дивиденды, хотя их никто не видел) - где налоговая ставка 12.2355%
Казалось бы, но тут и собака порылась:
Класс 1 налог начисляет на 6% оценочной стоимости.
Класс 2 налог начисляет на 45% оценочной стоимости.
Таким образом скромный владелец дома за $1 миллион платит налогов чуть больше,
чем несчастный из односпаленной квартиры в коопе за $250К
Естественно всё это похоронено накрепко в месячных счетах за обслуживание.
И наконец - самое главное - совет директоров.
Для успешного совета в нем должны быть как минимум:
- юрист по собственности
- корпоративный финансист
- очень желательно инженер по строительству
Подобные профессионалы хорошего уровня в коопах практически не встречаются.
Иногда коопу везет и в совет попадает просто здраво мыслящий и в меру неленивый индивид (ну почти как я).
Они могут какое-то время держать дело в руках и не давать дому приходить в упадок или розорятся.
Но, как правило, в связи с закономерным улучшением своего финансового и/или семейного положения, они оттуда уходят.
Tак или иначе, коопы существуют, поскольку они, как ни крути, пока что - по ценовой шкале лучшая альтернатива сьёму.
