ст.12 Закона "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей"
4. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав та інтересів дітей при наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна, яке належить дітям.
Разрешение опеки нужно обязательно, тем более если Вы покупатель. Это 100% основание признания недействительной сделки по иску органа опеки, например. Или папы этого мальчика.
Так как квартира находится на территории Украины, то применяется именно украинское законодательство к сделке.