Обмен квартир

[Камелия]

Обмен квартир

Занимаются ли сейчас агентства обменом относительно равноценных квартир?
Если занимаются, то как это происходит?
Спасибо

 

[Ferox]

через деньги

 

[Камелия]

Значит не занимается или занимается по цене купли-продажи...
Тогда надо пытаться самим найти обмен.

 

[clefana]

Занимаются ли сейчас агентства обменом относительно равноценных квартир?
Если занимаются, то как это происходит?
Спасибо

Единицы.
Уже несколько лет отслеживаю развитие этой темы в Харькове.

Привыкнув к относительно быстрым деньгам по обычной сделке купи-продай, ни одно АН не пойдет на трату времени и средств на раскрутку этого сегмента (спецы такого класса - уникальны! готовых - практически нет, т.е. надо искать-отбирать-учить-хранить-помогать ) .
Удивительно, но АН сидят без работы и денег, но наклониться и поднять с пола очевидное решение - лень //не по зубам

Сейчас, например, только около меня в поиске находятся:

2-к.из.кв. (Салтовка,604) + доплата → дом бл. Пригород (киевская трасса)
4-к.из.кв.(Рогань) → 2+1 (разъезд отцы-дети)
ЗУ 48с., трасса Харьков-Белгород → офисное помещение Дзержинский/Киевский р-н
3 к.из.кв. (Днепропетровск)+дача → дом Х/обл.
Дом (Песочин) → 2-3 к.из.кв. (смена района проживания)
а/м → ЗУ etc.

 

[Ferox]

"Обмены" это глупости которые существовали в СССР когда было запрещено продавать. В условиях разрешенной купли-продажи недвижимости, никакого смысла в обменах нету.

А уговаривать клиентов подвинуться и взять не то что нужно, а то что есть - это приходится делать не только в обменах, но и в обычных продажах на вторичке. Так что опять никакой особой специфики.

 

[clefana]

"Обмены" это глупости которые существовали в СССР когда было запрещено продавать. В условиях разрешенной купли-продажи недвижимости, никакого смысла в обменах нету.

А уговаривать клиентов подвинуться и взять не то что нужно, а то что есть - это приходится делать не только в обменах, но и в обычных продажах на вторичке. Так что опять никакой особой специфики.

Странное высказывание, тем более неожиданное от Вас.

Обычная операция отчуждения, а по многим параметрам и намного более спокойная для всех контрагентов по сделке, нежели купля-продажа.
"Чистых" продаж и покупок можно по пальцам перечесть. Обычная сделка РН - мена, т.е. изменение в желаемую сторону метража, географии, технич.состояния, статуса.
Практически каждый продавец-покупец на умело поставленный вопрос дает ответ: "да, фактически меняем. Продав ЭТО, покупаем ТО (или наоборот)".

Поэтому, не горячитесь. Тут есть о чем, не спеша - подумать и чем, не торопясь, заняться

 

[vania]

Странное высказывание, тем более неожиданное от Вас.

Обычная операция отчуждения, а по многим параметрам и намного более спокойная для всех контрагентов по сделке, нежели купля-продажа.
"Чистых" продаж и покупок можно по пальцам перечесть. Обычная сделка РН - мена, т.е. изменение в желаемую сторону метража, географии, технич.состояния, статуса.
Практически каждый продавец-покупец на умело поставленный вопрос дает ответ: "да, фактически меняем. Продав ЭТО, покупаем ТО (или наоборот)".

Поэтому, не горячитесь. Тут есть о чем, не спеша - подумать и чем, не торопясь, заняться

Да операция-то такая есть, но практически нереально найти человвека, которому нужно то, что есть у вас , и одновременно у него есть то, что нужно вам... Только такая прямая операция и есть реальный обмен, а всякие цепочки - это всё перепродажи, не будет человек брать у вас взамен то, что ему ненужно, чтоб потом поменяться с кем-то на то, что ему нужно, но есть у другого человека... большой шанс остаться с тем, что ненужно совсем

 

[clefana]

Да операция-то такая есть, но практически нереально найти человвека, которому нужно то, что есть у вас , и одновременно у него есть то, что нужно вам... Только такая прямая операция и есть реальный обмен, а всякие цепочки - это всё перепродажи, не будет человек брать у вас взамен то, что ему ненужно, чтоб потом поменяться с кем-то на то, что ему нужно, но есть у другого человека... большой шанс остаться с тем, что ненужно совсем

Прямой обмен - редкий случай. Практически всегда это цепочка. В этом и трудность и красота такой цепочки - в четкости и завершенности.
В этой трудности и скрывается настоящая причина отсутствия таких операций на РН Харькова.
То, чем сейчас так истово занимаются все АН - это купи-продай, который всё равно сводится к т.н. "одномоментности".

Какое кол-во одномоментных сделок Вы представляете возможным в прохождении за один день?
Мне вот посчастливилось видеть 13 звеньев, 2 из которых - в других городах. Красивая работа и одномоментный выдох у всех участников : ну, Вы даете!
Редкость, диковина? Нет, просто четко работающие мозги, умеющие работать с информацией и людьми

 

[vania]

Прямой обмен - редкий случай. Практически всегда это цепочка. В этом и трудность и красота такой цепочки - в четкости и завершенности.
В этой трудности и скрывается настоящая причина отсутствия таких операций на РН Харькова.
То, чем сейчас так истово занимаются все АН - это купи-продай, который всё равно сводится к т.н. "одномоментности".

Какое кол-во одномоментных сделок Вы представляете возможным в прохождении за один день?
Мне вот посчастливилось видеть 13 звеньев, 2 из которых - в других городах. Красивая работа и одномоментный выдох у всех участников : ну, Вы даете!
Редкость, диковина? Нет, просто четко работающие мозги, умеющие работать с информацией и людьми

Красиво, эффект "ух ты, ну, Вы даете!!!", и всё, и не более, т.к. мало кому нужно, много лишней работы и разных заморочек, а всё это ради чего? Кому от этого легче станет? Если более простым путем купи-продай можно достигнуть нужного результата... Вот и не занимается никто практически...

 

[Redf]

Вот и не занимается никто практически...

Потому что сразу встает вопрос об оплате.
При купле-продаже есть некий денежный эквивалент, от которого пляшут все от налоговой, до АН и нотариуса.
При обмене имеем человека, у которого нет денег ни на квартиру, ни на агента. Как и сколько он будет платить за услугу?

А просветите.
В Союзе прав собственности не было. Фактически, был обмен договорами аренды ( ордерами).
А как сейчас при обмене появляется право собственности? И если потом покажется что неправильно поменял?

 

[clefana]

Потому что сразу встает вопрос об оплате.
При купле-продаже есть некий денежный эквивалент, от которого пляшут все от налоговой, до АН и нотариуса.
При обмене имеем человека, у которого нет денег ни на квартиру, ни на агента. Как и сколько он будет платить за услугу?

А просветите.
В Союзе прав собственности не было. Фактически, был обмен договорами аренды ( ордерами).
А как сейчас при обмене появляется право собственности? И если потом покажется что неправильно поменял?

1. По вопросу оплаты:
При мене уплачивается только госпошлина в размере 1% от стоимости более дорогого объекта недвижимости (по справке-хар БТИ) и услуги нотариуса. Плата в пенсионный фонд отсутствует.
Что касается налогообложения, то его размер составляет:
- 2,5% от стоимости объекта недвижимости в том случае, если у стороны сделки возникает обязанность по уплате налога.
- налог в размере 5%, который уплачивается сторонами в равных частях при условии, если это не первая сделка отчуждения в текущем году и размер обмениваемого помещения превышает 100 кв. м.

По поводу неплатежеспособности какой-то из сторон: сделка мены предполагает изменение в лучшую сторону для каждого участника, т.е. вопрос задан неверно (расписывать выгоду каждого - лень , но можно, если это нужно)

2. по поводу права собственности:
Мена - это сделка, где обе стороны являются собственниками своего жилища. Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации. В основном регулируется Гражданским кодексом Украины (ст. 715,716 ГК Украины).
Обмен – это когда обе или одна из сторон не являются собственниками своего жилища, а всего лишь его нанимателями. То есть, по сути, это обмен ордерами между нанимателями. Оформляется такая сделка в органе местного самоуправления.
«смешанный» обмен. Это обмен приватизированной квартиры или квартиры, полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена), на неприватизированную.
«чистый» обмен, когда происходит обмен двух неприватизированных квартир.
«чистая» мена. Такой способ предполагает мену приватизированных квартир. Или квартир, полученных ранее по любой из гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена.

Получилось длинновато, но, каков вопрос - таков и ответ

 

[serser]

Спасибо, емко!

 

[clefana]

Кстати, если уж темку подняли, только сегодня с утра прозвучало:

2-к.из.кв, 4/5,классическая сталинка, Московский пр.(маг-кафе Балу) в средневзвешенном состоянии без ремонта хотят уменьшение площади в этом же районе (по возможности), квартира более свежая по состоянию. Реально? - вполне

1-к.из.кв.,6/10, Руднева 14 (сданный в 2006 новострой), пл.54кв.м. хотят аналог в Севастополе.

1-к.из.кв, 4/9, Сосновая Горка, 2 балкона + доплата нужно 3-к.из.кв. Алексеевка... и т.д.

Все адекватны, мену понимают и предпочли бы именно такой вариант.

Сижу вот и думаю, может заняться всё-таки? Маклера, никто мозгами покрутить не хочет? Интересная ж тема-то

 

[Камелия]

Меня обмен интересует.
Наверное, надо просто базу желающих сделать, но не суетиться, не бегать, а ждать пока сложится. Да? Я могу долгооо ждать, но только чтобы полностью устраивал обмен.
А какие в принципе могут быть условия обмена, оплата?

 

[clefana]

Меня обмен интересует.
Наверное, надо просто базу желающих сделать, но не суетиться, не бегать, а ждать пока сложится. Да? Я могу долгооо ждать, но только чтобы полностью устраивал обмен.
А какие в принципе могут быть условия обмена, оплата?

Вы правы, надо сначала систематизироваться, провести не торопясь 3-4 цепочки, потом ОБС поможет
Подумаю ещё пару-тройку дней, если буду стартовать я Вам напишу в личку.

Условия обмена простецкие:
1. что есть, на каких основаниях
2. что нужно, возможность маневра
3. максимально возможное время состыковки
4. расчет доплат (в случае необходимости) по среднерыночным ценам на момент стыковки - т.е. база маклера должна быть "вылизана до блеска", либо в наиболее щекотливых ситуациях - письменное заключение сертифицированного оценщика
5. гонорар маклера - фиксированная сумма для каждого участника цепи (ещё не досчитал )

Вкратце, пока так

 

[Masjanja_B48]

Сижу вот и думаю, может заняться всё-таки? Интересная ж тема-то

Бог в помощь!

 

[Касечка]

Условия обмена простецкие:
1. что есть, на каких основаниях

пропускаем как элементарное

2. что нужно, возможность маневра

покупатель (обменшик) никогда толком не знает что ему нужно. Мне по крайней мере люди на 100% знающие что они ищут не встречались не разу за 2 года работы в АН

3. максимально возможное время состыковки

сложно

4. расчет доплат (в случае необходимости) по среднерыночным ценам на момент стыковки - т.е. база маклера должна быть "вылизана до блеска", либо в наиболее щекотливых ситуациях - письменное заключение сертифицированного оценщика

1)цены даже после "вылизывания" базы всеравно останутся плюс/минус пару штук причем всегда "не в нашу пользу" )) люди хотят денег за несуществующие ремонты и якобы элитное расположение (ближе к киоску например )
2) сертифицированных оценщиков в Харькове просто нет. Есть отдельные фирмы оказыващие эту услугу для банков, но я наблюдал как это происходит... лоходром 100%-ный. И 99% наплевать на вашего "сертифицированного" им надо купить дом дочке, а он столько стоит, поэтому за трешку они не уступают. Логично?

это основное было.
Дальше- ваш клиент получается такой- хочет поменять квартиру но при этом категорически не хочет продавать. да? Скорей всего так получается потому что цену он сложить не может. А за ту что он сложил никто ее покупать не станет.
(если цена у него адекватная квартиру у него купят в течении пары месяцев и без сложноподчиненных обменов)
В итоге имеем клиента просто с завышенной хотелкой чья квартира в качестве покупки никого не интересует. И ваша задача найти второго такого идиота с ТОЙ же проблемой и чтобы они друг-друу подошли))))))))))))))) И при этом горели желанием дать денег Вам)
С таким же успехом можно открывать брачное агенство только для одноногих брюнетов)))

В разгар кризиса многие АН пытались занятся прямыми обменами, при этом имея огромные базы и опытных агентов. Нихрена не получилось. Я застал эту агонию)

 

[Masjanja_B48]

покупатель (обменшик) никогда толком не знает что ему нужно. Мне по крайней мере люди на 100% знающие что они ищут не встречались не разу за 2 года работы в АН

сложно

В разгар кризиса многие АН пытались занятся прямыми обменами, при этом имея огромные базы и опытных агентов. Нихрена не получилось. Я застал эту агонию)

+10000 Привет бывшему "Квартал"ьцу!!!

 

[Касечка]

чьерт. спалился)))

 

[Masjanja_B48]

чьерт. спалился)))

Бывает. Все в норме, не парься! Мне более интересно откуда "клефана".
Или агентоненавистник или сильноумныйдваразапроходящиймимоюракадемииюрист.