Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

[mik12345]

Деньги для этого здания и места очень не плохие. Задаток пока не брал. И вот теперь в раздумьях, не дают покоя мысли, что делать Как бы рентабельность сдачи в аренду получается очень высокая где то процентов 25-27.

Есть доходный метод определения стоимости недвижимости. Рентабельность 25% и "цена очень не плохая" не совместимы. Либо арендатор платит оверпрайс, либо все-таки объект стоит дороже. Торгуйтесь, берите калькулятор, показывайте покупателю и говорите, что реальная цена 30. Слушайте, что он скажет. Может приведет пример аренды аналогичного в соседних городках за 7 тыс. Поговорите с текущим арендатором. Предложите ему выкупить в рассрочку за 25-30. Он может и переплатить чтобы удержать бизнес.

PS У меня в 14-ом был такой выбор с небольшой коммерческой недвигой. Мне говорили "посмотри что творится, продавай пока еще хоть что-то дают". Я посчитал рентабельность около 20% и решил держать. К сегодняшнему дню объект уже окупился полностью.

 

[mik12345]

А учитывая надвигающийся БОЛЬШОЙ ПИЗДЕЦ и грядущий обвал национальной валюты, (причем я так думаю раза в два), ровно в такой же пропорции снизится и стоимость аренды и стоимость магазина. По сути вопрос сводится к следующему; получить сейчас на руки более 20 штук, и в период БП перевложить их в недвижимость когда та будет на дне, или пусть капает потихоньку и ждать их несколько лет? Причем второй вариант может затянутся очень на долго...

Не нужно паниковать и делать резких движений. Никто не знает чем закончится. Может и обвалом доллара. Продавать сейчас по чем дают в расчете, что все упадет в 2 раза, это идти на неоправданный риск.

 

[igorsi]

PS У меня в 14-ом был такой выбор с небольшой коммерческой недвигой. Мне говорили "посмотри что творится, продавай пока еще хоть что-то дают". Я посчитал рентабельность около 20% и решил держать. К сегодняшнему дню объект уже окупился полностью.

Думаю, mik12345, вы это и так прекрасно знаете, но напишу:
"Полностью окупился" может быть недостаточно.
Нужно учитывать альтернативную доходность на вложение (инвестировать в другой актив, положить на депозит, положить под матрас) и удешевление/капитализацию актива (вторичка может приносить доход, но при этом дешеветь, котлован->первичка - дорожает в цене).

Пример, киоски на рынке могут приносить хороший доход, но павильоны каждые ~10 лет сносят и строят новые. Какая стоимость киоска за полгода-год до его сноса?

Продавать сейчас по чем дают в расчете, что все упадет в 2 раза, это идти на неоправданный риск.

+1

 

[mik12345]

Думаю, mik12345, вы это и так прекрасно знаете, но напишу:
"Полностью окупился" может быть недостаточно.
Нужно учитывать альтернативную доходность на вложение (инвестировать в другой актив, положить на депозит, положить под матрас) и удешевление/капитализацию актива (вторичка может приносить доход, но при этом дешеветь, котлован->первичка - дорожает в цене).

Правильно, но любая инвестиция это риск. Задним числом можно было бы сказать, например, что нужно было продавать и на все вкладываться в биткойн. Поэтому я предпочитаю сравнивать с подматрасным долларом. Может с учетом небольшой инфляции доллара.

Пример, киоски на рынке могут приносить хороший доход, но павильоны каждые ~10 лет сносят и строят новые. Какая стоимость киоска за полгода-год до его сноса?

Нужно разбираться, почему в этом случае такая нетипичная рентабельность. Может, действительно, там есть подводные камни.

 

[инженер гарин]

Доброе время суток всем завсегдатаям темы. Ребят, есть вопрос. Очень бы хотелось услышать ваше мнение. Ну и у кого же мне спрашивать если не здесь. Итак исходные; Есть небольшой магазинчик в дальнем пригороде. Я здаю его в аренду. Вообще то коммерческая недвижимость это не мой конек поэтому и прошу совета. Арендатор стабильный, платит регулярно, цена аренды 13500 гр. это по сегодняшнему курсу 500 у.е -вроде бы и неплохо. Скоро заканчивается договор аренды. Тут неожиданно нарисовался покупатель на здание (конкурент моего арендатора). Готов реально брать. Сторговались за 21500 у.е. Деньги для этого здания и места очень не плохие. Задаток пока не брал. И вот теперь в раздумьях, не дают покоя мысли, что делать Как бы рентабельность сдачи в аренду получается очень высокая где то процентов 25-27. Жаль вроде. Но с другой стороны это при нынешнем курсе доллара. А учитывая надвигающийся БОЛЬШОЙ ПИЗДЕЦ и грядущий обвал национальной валюты, (причем я так думаю раза в два), ровно в такой же пропорции снизится и стоимость аренды и стоимость магазина. По сути вопрос сводится к следующему; получить сейчас на руки более 20 штук, и в период БП перевложить их в недвижимость когда та будет на дне, или пусть капает потихоньку и ждать их несколько лет? Причем второй вариант может затянутся очень на долго...
Заранее благодарен всем отписавшимся.

Я БЫ ЕЩЕ УЧИТЫВАЛ ТО ОБСТОЯТЕЛЬСТВО, ЧТО ЭТА НЕДВИЖИМОСТЬ ИНТЕРЕСНА ТОЛЬКО ДВУМ ЛЮДЯМ- АРЕНДАТОРУ И ЕГО КОНКУРЕНТУ. Я БЫ ПРОДАЛ.

 

[jenyj]

Как то слабо верится что недвига стоимостью 20$ сдается за 13000 грн может конечно удачное место и рядом ничего нельзя строить но мне кажется т.с просто подкинул на вентилятор

 

[mik12345]

Я БЫ ЕЩЕ УЧИТЫВАЛ ТО ОБСТОЯТЕЛЬСТВО, ЧТО ЭТА НЕДВИЖИМОСТЬ ИНТЕРЕСНА ТОЛЬКО ДВУМ ЛЮДЯМ- АРЕНДАТОРУ И ЕГО КОНКУРЕНТУ. Я БЫ ПРОДАЛ.

Почему она интересна? Может потому что рядом ничего подобного нет, а построить обойдется в 50 тыс со всеми разрешениями и документами? Рано говорить, что там рынок покупателя. Пока что покупатели/арендаторы есть, целых два, а продавца еще нет.

Слишком мало вводных данных. Почему было решено, что 21 тыс это хорошая цена? Разве рядом есть аналогичные предложения в продаже, которые обеспечивают сопоставимую выручку?

 

[Гість 144285]

Почему было решено, что 21 тыс это хорошая цена?

Придется Вам поверить мне на слово. Тем более что оно так и есть.

Это называется "закинуть удочку"
Так, мол, и сяк, местечко прибыльное, прошу недорого)))
В итоге параллельно идет дискуссия господ экспертов (видимая)
И более вялая переписка в личке (основная цель закинутой удочки); или, по крайней мере, ожидаются вопросы/предложения
А вдруг

Ой да бросьте. Ну кому здесь на ХФ нужен небольшой магазинчик в селе за 50 км. от Харькова?

 

[Pasto]

Придется Вам поверить мне на слово. Тем более что оно так и есть.

Ой да бросьте. Ну кому здесь на ХФ нужен небольшой магазинчик в селе за 50 км. от Харькова?

сельская недвига офигенна, я конечно давненько просчитывал и пошел другим путем, но врядли чтото изменилось, там главная проблема рабочей силы, арендаторы/продавцы
если есть арендатор нужно держаться этого дохода

с другой стороны это не город, земля дармовая, можно построить рядом такой же магазин за 20000 дол, только новый модный, и задушить конкурента
только опятьже кто захочет инвестировать в село, искать арендаторов-алкашей и воришек
конкурентная среда по конкретному месту много значит

кароче держать магазин и мочить конкурентов (админресурс, гавноактивисты и прочее)

 

[Pasto]

Почему она интересна? Может потому что рядом ничего подобного нет, а построить обойдется в 50 тыс со всеми разрешениями и документами?

50т. дол в село? вы хоть один магазин в селе за 50т.дол видели? или вообще новый с ноля магазин в селе? там полуразваленые савецкие сильпо с меловой побелкой на потолке
редкие исключения есть на трассах, но в пиццот метров от трассы руины

 

[jenyj]

небольшой магазинчик в селе за 50 км. от Харькова и аренда 13000 грн ? там не герыч фасуют в мелкую тару ?

 

[spinoza8]

Ну, Рудольф Сикорски , не просто ж такой псевдоним, всегда вспоминаю при этом сказку про кота в сапогах, ни так ли он представлял королю своего хазяина
А вообще симпатизирую автору-грамотно вбрасывает, молодец.

 

[spinoza8]

Уточним:
- доллар должен стоить больше, чем 40грн на 31 декабря? Ок.
- падение цен РН в Харькове? На 10.05.20

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

показывает среднюю цену на новостройку Харькова 675$. Падение в полтора раза - 450$.
Сорри, это абстрактно.
Падение спроса на недвигу в кризис естественно будет, замораживание строек вполне может быть у слабых застройщиков, которые и без кризиса уже несколько лет не могут дома достроить.

Литр какого вискаря ставишь, если 31.12.2020 доллар будет дешевле 40грн, а недвига дороже 450$? Можем ограничиться денежным эквивалентом.

Это ваши маркеры, для того, чтобы прийти к общеуподобляемым, необходимо еще провести с вами множество диалогов на эту тему
Например, все привыкли и вы в том числе, что курс долара является определяющим как для экономики нашей страны так и для цен на недвижимость.
А если я вам скажу, что долар вам ближайшие пару лет не понадобится , то вы будете его покупать?
Какой будет тогда курс?
А если вообще для физиков отменят валютообмен, возвращаясь в эпоху СССР, то будет ли для всех важен курс?
Я к тому, что писец в этот раз не будет отражаться в тех маркерах, к которым все привыкли ранее.
Другими словами курс может быть и 20, а многим будет писец.
Учитесь, студент, пока я еще жив!

 

[Tt77]

Это ваши маркеры, для того, чтобы прийти к общеуподобляемым, необходимо еще провести с вами множество диалогов на эту тему
Например, все привыкли и вы в том числе, что курс долара является определяющим как для экономики нашей страны так и для цен на недвижимость.
А если я вам скажу, что долар вам ближайшие пару лет не понадобится , то вы будете его покупать?
Какой будет тогда курс?
А если вообще для физиков отменят валютообмен, возвращаясь в эпоху СССР, то будет ли для всех важен курс?
Я к тому, что писец в этот раз не будет отражаться в тех маркерах, к которым все привыкли ранее.
Другими словами курс может быть и 20, а многим будет писец.
Учитесь, студент, пока я еще жив!

Простите, а частную собственность случайно не отменят (как в эпоху СССР)?

 

[Pasto]

Простите, а частную собственность случайно не отменят (как в эпоху СССР)?

Какая разница хто собсвенник, интереснее чей гешефт

 

[Qanzaz]

Спиноза, получается, имперец. Те., не очень здоровый человек )))

 

[Гість 313123]

Доброе время суток всем завсегдатаям темы. Ребят, есть вопрос. Очень бы хотелось услышать ваше мнение. Ну и у кого же мне спрашивать если не здесь. Итак исходные; Есть небольшой магазинчик в дальнем пригороде. Я здаю его в аренду. Вообще то коммерческая недвижимость это не мой конек поэтому и прошу совета. Арендатор стабильный, платит регулярно, цена аренды 13500 гр. это по сегодняшнему курсу 500 у.е -вроде бы и неплохо. Скоро заканчивается договор аренды. Тут неожиданно нарисовался покупатель на здание (конкурент моего арендатора). Готов реально брать. Сторговались за 21500 у.е. Деньги для этого здания и места очень не плохие. Задаток пока не брал. И вот теперь в раздумьях, не дают покоя мысли, что делать Как бы рентабельность сдачи в аренду получается очень высокая где то процентов 25-27. Жаль вроде. Но с другой стороны это при нынешнем курсе доллара. А учитывая надвигающийся БОЛЬШОЙ ПИЗДЕЦ и грядущий обвал национальной валюты, (причем я так думаю раза в два), ровно в такой же пропорции снизится и стоимость аренды и стоимость магазина. По сути вопрос сводится к следующему; получить сейчас на руки более 20 штук, и в период БП перевложить их в недвижимость когда та будет на дне, или пусть капает потихоньку и ждать их несколько лет? Причем второй вариант может затянутся очень на долго...
Заранее благодарен всем отписавшимся.

Если эта цена за аренду - 500 дол - не уникальная , те вы легко найдете арендатора ,когда этот закончится ,то продавать абсолютно никакого смысла нет . Такой процент с 20 000 даже героин не всегда дает.
Более того , получив двадцатку + добавив какие то деньги Вы лишь увеличите капитализацию бизнеса , но никак не доход . И со временем финансово проиграете . ПО сравнению.

Но . А что за это за магазин такой в пригороде чудесный? Там 500 квадратов?

 

[spinoza8]

Простите, а частную собственность случайно не отменят (как в эпоху СССР)?

Её уже отменили, если вы не заметили, введение Карантина в том виде, в котором он принят, есть посягательством именно на вашу конституционную свободу и частную собственность.
А пока в конце года мы можем увидеть уже череду национализаций частной собственности некоторых олигархов.

 

[spinoza8]

Спиноза, получается, имперец. Те., не очень здоровый человек )))

Если вы не понимаете сути мной написанного, то это говорит только об отсутствии у вас элементарного интеллекта, а ни обо мне!

 

[Qanzaz]

Если вы не понимаете сути мной написанного, то это говорит только об отсутствии у вас элементарного интеллекта, а ни обо мне!

Мне хватило узнать о Харькове до СССР.