Как происходит покупка/продажа дома с земельным участком?

[ASDev]

Как происходит покупка/продажа дома с земельным участком?

Уважаемые, подскажите плз по такому вопросу.
Собираюсь купить дом с земельным участком, у хозяина кадастрового номера нет. Насколько я знаю, без этого номера сейчас сделку совершить нельзя. Но риэлтер говорит что если у земли 2 собственника - то можно. Там действительно 2 собственника, муж и жена, покупали это домовладение лет 5 назад. Собственно вопрос - как юридически правильно провести сделку, чтобы не было потом ни от кого никаких претензий?

 

[capt.America]

Нет кадастрового - землю не купите. Никак! Можно купить часть домовладения.

При наличии кадастрового покупка дома с участком оформляется двумя договорами - дом и земля отдельно.

Смотреть документы надо, а там как пойдёт ))) От этого всё и зависит - кол-во зарегистрированных, а также несовершеннолетних, наличие или отсутствие самовольных строений и т.д.

 

[ASDev]

Ок, как тогда можно продать-купить домовладение и чья земля будет под ним? И можно ли потом сделать кадастровый на себя?

 

[capt.America]

Непонятно - оформлена земля сегодня или нет. Если земля не оформлена, то она продолжает оставаться государственной и после покупки необходимо заниматься её оформлением на своё имя. Если есть госакт без кадастрового, то необходимо присвоить его участку и после этого заниматься сделкой.

 

[Оценщик]

Уважаемые, подскажите плз по такому вопросу.
Собираюсь купить дом с земельным участком, у хозяина кадастрового номера нет. Насколько я знаю, без этого номера сейчас сделку совершить нельзя. Но риэлтер говорит что если у земли 2 собственника - то можно. Там действительно 2 собственника, муж и жена, покупали это домовладение лет 5 назад. Собственно вопрос - как юридически правильно провести сделку, чтобы не было потом ни от кого никаких претензий?

Самый правильный вариант - заставить продавцов получить все документы на землю и оформить покупку и дома, и земельного участка. Можно одним договором, можно двумя - в зависимости от состояния документов.

 

[ASDev]

На оформление нужно время и бабки. Продавцы тратить ни то ни другое не хотят. Я конечно понимаю с кадастровым - правильнее. Насколько я понимаю, можно купить сам дом, а землю потом приватизировать, т.е. получить документы уже на себя? Какие бумажки будут являться основанием для этого? Короче можно ли купить дом без кадастрового на землю, чтобы потом кто-то не предъявил претензий на эту землю?
В общем задача такая: купить дом и землю потом приватизировать (если нынешние хозяева не захотят этого делать). Что является подтверждением права собственности на дом у хозяев, и право на пользование (хз как оно правильно называется) землёй? И что мне надо будет чтобы после покупки дома переоформить землю на себя?

 

[LaDiva]

На оформление нужно время и бабки. Продавцы тратить ни то ни другое не хотят. Я конечно понимаю с кадастровым - правильнее. Насколько я понимаю, можно купить сам дом, а землю потом приватизировать, т.е. получить документы уже на себя? Какие бумажки будут являться основанием для этого? Короче можно ли купить дом без кадастрового на землю, чтобы потом кто-то не предъявил претензий на эту землю?
В общем задача такая: купить дом и землю потом приватизировать (если нынешние хозяева не захотят этого делать). Что является подтверждением права собственности на дом у хозяев, и право на пользование (хз как оно правильно называется) землёй? И что мне надо будет чтобы после покупки дома переоформить землю на себя?

Капитан уже расписал донельзя подробно - Вы не знаете статуса земли сейчас или сознательно не пишите его? ведь от этого все зависит. Если земля вообще ни на кого не приватизирована - это одни ответы, а если она оформлена на хозяев по старому гос.акту без кадастра - то это совершенно другие ответы (вернее, один ответ - нет - на все вопросы).

 

[ASDev]

Статуса земли не знаю, сегодня буду смотреть документы. Насколько я в курсе, нынешние хозяева купили домовладение ок. 5 лет назад. Т.е. насколько я понимаю, старый гос. акт должен быть. Но кадастрового нет точно

 

[LaDiva]

Т.е. насколько я понимаю, старый гос. акт должен быть. Но кадастрового нет точно

Если есть уже гос.акт, то земля приватизирована на нынешних хозяев дома. Поясню на пальцах (Капитан уже написал, Вы или не обратили внимания, или не совсем поняли) - в таком случае приватизировать на себя Вы ее уже не сможете, так как она уже приватизирована на других людей (одну и ту же землю нельзя сначала приватизировать на одних людей, а потом опять приватизировать на других без лишения права собственности на нее первых хозяев - но в этом случае дешевле, быстрее и надежнее оформить кадастровый, так как оснований лишать права собственности нет). Поэтому Вы можете только либо купить участок, либо Вам могут его подарить. Оба варианта возможны только при наличии кадастрового номера. Получение кадастрового номера на уже приватизированный участок, да еще и в области, не такая уж трудная процедура, тем более, что система уже довольно отработана.

 

[Леди Стерва]

В Харькове есть нотариусы, которые оформляют часть домовладения без кадастрового номера. Но не в каждом случае. Нужно нотариусу показывать документы. Как я понимаю, именно это и интересовало ТС. Но в любом случае, продавцы должны брать справку о правовом статусе земли - приватизирована или нет.
Но от себя добавлю - я бы покупала дом без кадастрового номера на землю только в случае очень значительной скидки по цене. И еще при условии, что дополнительные расходы при Договоре купли-продажи продавец возьмет на себя. Так как в вашем случае речь идет о двух Договорах купли-продажи с двумя пакетами документов, справок, регистрации права собственности и в случае покупки на одного и того же покупателя - оплаты второго процента пенсионного фонда. Я думаю, что сумма там будет сравнима с получением кадастрового номера.

 

[ASDev]

Разговаривал сегодня с хозяевами, у них есть решение какого-то там совета о выделении земли (не знаю как правильно называется), на основании которого делается кадастровый. Т.е. на настоящий момент земля не приватизирована, нет никаких госактов. Но думаю хозяева таки сделают кадастровый, а потом буду покупать. Всем спасибо

Так как в вашем случае речь идет о двух Договорах купли-продажи с двумя пакетами документов, справок, регистрации права собственности и в случае покупки на одного и того же покупателя - оплаты второго процента пенсионного фонда.

Я не совсем понял, весь этот геморрой в случае покупки БЕЗ кадастрового номера? А если с номером - то такого не будет?

 

[Леди Стерва]

Да, конечно. Там же и суть в этом - если два собственника, то у каждого покупать отдельным договором по 1/2 части. Гемор еще тот и только потому, что иногда продавцы наотрез отказываются делать кадастровый.
Если сделают кадастровый - то без проблем. Стандартный договор купли-продажи домовладения

 

[Alex Norton]

Но в любом случае, продавцы должны брать справку о правовом статусе земли - приватизирована или нет.

А сколько может стоить получение такой справки?

 

[KhFGuest]

Так как в вашем случае речь идет о двух Договорах купли-продажи с двумя пакетами документов, справок, регистрации права собственности и в случае покупки на одного и того же покупателя - оплаты второго процента пенсионного фонда. Я думаю, что сумма там будет сравнима с получением кадастрового номера.

конечно, звучит угрожающе - "два пакета документов". что там в этих пакетах? ТС покупатель, какие его заботы? за вторую регистрацию у нотариуса добавит 119+120грн. Минус только в последующей приватизации, так ведь только с КН и так её не избежать.

 

[Просто мама]

Минус только в последующей приватизации

Забыли еще один минус: по ст. 377 ГК размер участка и его кадастровый номер - это существенные условия такого договора купли-продажи.

 

[Леди Стерва]

конечно, звучит угрожающе - "два пакета документов". что там в этих пакетах? ТС покупатель, какие его заботы? за вторую регистрацию у нотариуса добавит 119+120грн. Минус только в последующей приватизации, так ведь только с КН и так её не избежать.

Какие заботы - если покупатель один и тот же, при втором Договоре + 1% в Пенсионный фонд. И кроме 119+120 грн у нотариуса еще и за работу нотариуса минимум +500 гривен. Не знаю, как вам, а для меня это были бы не мелочи. Кроме того, мягко скажем, покупка без кадастрового, как по мне, не совсем правильно. Нахиба делать подарки продавцу. Его пакет документов - пусть он и делает

 

[KhFGuest]

Забыли еще один минус: по ст. 377 ГК размер участка и его кадастровый номер - это существенные условия такого договора купли-продажи.

Какого "такого"? Уж начали, так договаривайте, Вы ж все эти нюансы знаете.

Какие заботы - если покупатель один и тот же, при втором Договоре + 1% в Пенсионный фонд. И кроме 119+120 грн у нотариуса еще и за работу нотариуса минимум +500 гривен. Не знаю, как вам, а для меня это были бы не мелочи. Кроме того, мягко скажем, покупка без кадастрового, как по мне, не совсем правильно. Нахиба делать подарки продавцу. Его пакет документов - пусть он и делает

ну какие подарки? по моей практике в 80% случаев все ускорения КН оплачивает покупатель, это ж его страхи, и выйдет дороже. А потом этот КН без решения рады и документации на свое имя оказывается бесполезен. Сначала кормим эту земельную мафию, а потом жалуемся. Лучше нотариусу заплатить и в пенсионный, и дешевле, и может пенсионерам копейка дойдет.

 

[ASDev]

В общем решили сделать так. Продавец полностью оформляет документы на землю (решение рады уже у него на руках, кадастровый - 2 недели по ускоренному), и тогда уже совершаем сделку купли/продажи.

Минус только в последующей приватизации, так ведь только с КН и так её не избежать.

А вот тут прошу подробнее. У продавца есть решение рады. На его основании делается кадастровый. Разве это не значит что земля переходит в его собственность? Зачем потом мне делать прихватизацию?

 

[capt.America]

А вот тут прошу подробнее. У продавца есть решение рады. На его основании делается кадастровый. Разве это не значит что земля переходит в его собственность? Зачем потом мне делать прихватизацию?

Когда на руках будет свидетельство о праве собственности на земучасток - тогда и возникнет у продавца право собственности. А кадастровый - это просто кадастровый. Кадастровый номер и св-во (госакт) на землю - это как вин-номер машины и техпаспорт на неё. Является ли вин-номер машины правом собственности на неё?

 

[Руденька]

У продавца есть решение рады.

Решение рады о чем?

На его основании делается кадастровый. Разве это не значит что земля переходит в его собственность?

Нет.
Обычно первое решение рады- это согласие на сбор техдокументации на землю.
А вот когда сделана документация, согласованы границы участка, присвоен кадастровый номер, тогда второе заседание рады выносит решение, что они согласны передать вам в собственность данный участок.
И только после решения второй сессии вы можете получить выписку из реестра о праве собственности на землю.
Если ваши продавци получат только кадастровый номер, то все круги земельного ада на приватизацию вам прийдется проходить с начала и самому.
А если они приватизируют, после номера это последний шаг, то вам просто на основе купли-продажи выдадут вытяг на вашу фамилию.

Просто у меня был такой случай. Мой продавец использовал свое право на бесплатную приватизацию, и пришлось покупать с кадастровым номером, и приватизировать самой.
Ну его нафиг.