Захмарні ціни квадратних метрів
27.09.2005 | 10:59 | Галина Іщенко, "Урядовий кур'єр"
Об'єктивних передумов для підвищення цін на столичну нерухомість немає, проте вони далі впевнено рухаються вгору. Відтак вартість житла росте не лише у Києві та містах навколо нього, а по всій Україні. Спеціалісти ринку нерухомості у прогнозах щодо подальшої динаміки цін розділились на два табори. Одні стверджують, що це не межа і квадратні метри цьогоріч подорожчають ще на 20 відсотків. Куди далі? - дивуються інші, прогнозуючи, що ринку нерухомості загрожує 15-20-відсотковий обвал цін, який позначиться на економічній ситуації в Україні.
Шок для іноземця
Півтора року тому моя подруга придбала двокімнатну квартиру у одному з престижних районів Києва за 35 тис. дол. США. А коли повернулась з річного відрядження за кордон, була шокована. °ї помешкання виросло в ціні до 110 тис. дол. у той час, коли квартири такого ж метражу і розташовані поряд з центром, проте більш якісні і нові, у деяких європейських столицях (Варшаві, Празі, Будапешті, Відні, Ризі, Вільнюсі, Анкарі) коштують у середньому 55-60 тис. євро. Водночас місячна зарплатня європейця дорівнює 2,5-3 тис. євро, а пересічний українець не дотягується до цих цифр у гривневому еквіваленті. Часом складається враження, що живеш у двох різних країнах: за цінами - європейській, а за рівнем життя, якістю, стандартами - пострадянській.
ДОВІДКОВО: За даними сайту "Нерухомість", за рік вартість квадратних метрів у новобудовах зросла на 40-68 відсотків (залежно від кількості кімнат у квартирі), а на вторинному ринку житло подорожчало на 70-74 відсотки. При цьому найбільше подорожчали однокімнатні квартири, оскільки вони найбільше користуються попитом. Коли ще у вересні минулого року квадратний метр на первинному ринку у середньому можна було придбати за 869 дол. США, а на вторинному - за 792 дол., то вже нині він обійдеться відповідно у 1450 і 1453 доларів. Наразі станом на 26.09.2005р. найдорожчі квартири у центрі (9108-19262 грн за кв. м), Печерському районі (5589-19262 грн за кв. м), Шевченківському районі (7474-17325 грн за кв. м) і Подільському районі(9775-13500 грн за кв. м). Найдешевші квадрати у Голосіївському, Солом'янському, Святошинському районах (4300-9108 грн за кв. м).
Незважаючи на космічні цифри за житло, кількість угод на ринку нерухомості порівняно з минулим роком збільшилась на 16 відсотків, попит на об'єкти житлової нерухомості - на 25 відсотків, а капіталовкладення в ринок - на 34 відсотки.
Ми спробували розібратися, хто ж купує "золоті" житлові метри у Києві? Про що це свідчить? Які чинники є основною причиною росту цін на ринку нерухомості в Києві в 2005 році і в Україні загалом?
КОМЕНТАРІ
Заступник голови Київської міської адміністрації, начальник Головного управління житлового забезпечення Михайло Голиця.
Цьогоріч ціни на нерухомість сформувались за рахунок 29-відсоткового росту сукупних витрат на будівництво і штучного ажіотажу. Крім того, збільшилась міграція з регіонів у столицю, а також зарплати. Кредити на житло стали доступнішими. Лише за приблизними підрахунками, людям набагато вигідніше купити квадратні метри у кредит, аніж знімати в оренду квартиру чи облаштовувати гуртожиток.
ДОВІДКОВО: Середня орендна ставка дешевих одно- і двокімнатних квартир становить 250-500 дол. США, дорогих - 700-1100 доларів.
Наразі об'єктивних передумов для подальшого підвищення цін на нерухомість немає. Проте оскільки попит на житло перевищує пропозицію, то зростає і вартість на нього. Єдиним ринковим інструментом здешевлення метрів є збільшення обсягів житлового будівництва. Тому вже наступного року в Києві буде побудовано 1,1-1,2 млн кв. м нового житла, не кажучи вже про капітальний ремонт і реконструкцію гуртожитків.
Ще одним чинником вирівнювання цін відповідно до їхньої якості стане реалізація пропозиції будівельних фірм класифікувати житло, але коли це відбудеться, ще не відомо. Адже держава цим питанням не займається, це ініціатива будівельних фірм, агентств нерухомості.
ДОВІДКОВО: В Україні на відміну від європейських країн ще й досі нема офіційної класифікації житлової нерухомості в розрізі рівня доходів покупців і немає чітких критеріїв віднесення житла до елітного сектору. За словами голови правління ІК "ХХІ століття", депутата Київради Лева Парцхаладзе, до 2006 року буде сформована чітка категоризація житла на чотири класи: "де-люкс", "преміум", "бізнес" і "економ". Критеріями стануть його місцерозташування, якість будівництва, інфраструктура й інженерне оснащення. Нині, за народною класифікацією в Україні, є "хрущовки", "не хрущовки" і новобудови. Зупинити зростання цін, на думку Асоціації ріелторів, можна ще шляхом зонування міст України на спальні, курортні райони, діловий центр, юридично прив'язавши процес оцінювання об'єкта до його зони.
Голова комітету з питань законодавства, радник президента Асоціації фахівців з нерухомості України Віктор Несін.
За десять років роботи на ринку нерухомості жодного разу не спостерігалось такого стрибка цін, як цьогоріч. У середньому кожен літній місяць вартість квадратного метра зростала на 10-12 відсотків при тому, що зазвичай найбільший ціновий пік характерний для осіннього періоду, а затишшя чи навіть спад - для літнього. Це ажіотажний ріст, нерухомість не може так дорожчати. Одна справа, якби ціна зростала за рахунок поліпшення якості житла (елітний ремонт, центральне кондиціювання, консьєржі, охорона, паркування), а інша, коли дорожчає непопулярне житло, яке навіть до соціального важко віднести, так звані "хрущовки". Ціни на квартири у "хрущовках" підхльоснуло повідомлення про соціальну програму, яка передбачає поліпшення умов проживання киян шляхом реконструкції "хрущовок". Народ одразу кинувся скуповувати такі квартири, щоб отримати нову у гарному будинку. Проте законопроект не пройшов у другому читанні голосування у Верховній Раді.
Крім того, щодня кількість мігрантів в столицю зростає, у Києві не зводиться навіть половини житла від потреби ринку. До того ж, це гарна нагода вкласти тіньові капітали, адже жоден банк не принесе таких прибутків, як нерухомість, яку можна здавати в оренду чи продати через деякий час удвічі дорожче.
Через невпинне зростання цін влітку люди почали знімати квартири з продажу, адже, якщо логічно, то який сенс продавати помешкання сьогодні за 45 тис. дол., якщо вже за кілька днів можна взяти за нього 50 тис. дол. Таким чином на ринку попит перевищив пропозицію, що ще більше сприяло зростанню цін. Для будь-якого іноземця купівля однокімнатної квартири у "хрущовці" за 50 тис. дол. - це нонсенс, адже ні планування, ні метраж (загальна площа 28 кв. м з кухнею 4,5 кв. м) навіть не наближається до європейських стандартів, їх купують переважно українці середньої ланки.
Щодо прогнозів, то, на мою думку, ціна до безкінечності зростати не може, проте у вересні ще десять відсотків вгору набіжить. Цьому сприятиме вступ у дію з 1 січня 2006 року статті 11 Закону України "Про доходи з фізичних осіб", за якою у продавця з'являться нові витрати 13 відсотків податку на операції з нерухомістю, які той автоматом спробує включити до загальної вартості квартири. Асоціація вважає цю статтю шкідливою, оскільки вона зажене ринок у ще більшу тінь. Адже вже зараз квартири купуються за страшні суми доларів, а в договорі про купівлю-продаж пишеться 30-40 тис. грн, бо сама процедура обходиться покупцю і продавцю у 20 відсотків від вартості квартири (послуги ріелторів, Пенсійний фонд, нотаріус, бюджетні відрахування, БТІ тощо). Тому примусово показувати повну вартість квартири не вдасться. А от законопроект "Про податок на нерухомість", запропонований Державною податковою адміністрацією, навпаки, справедливий, оскільки податок сплачуватимуть ті, хто має кілька об'єктів нерухомості і заробляє на них гроші. А брати гроші з людей, які використовують нерухомість для проживання, гріх.
Терниста стежина до заповітної мрії
ДОВІДКОВО: Лише у Києві у черзі на отримання житла стоять понад 140 тисяч осіб.
На жаль, більшість пересічних українців, які гостро потребують житло, не завжди можуть його придбати: одні через низькі заробітки, другі через тіньові, а треті побоюються завищених кредитних ставок. Отже, чи не єдино можливий і найпопулярніший спосіб - взяти кредит у банку - відпадає, а стояти у черзі на житло - це, вважай, утопія, зізнався у приватній розмові один чиновник.
Позичити гроші у банку все ще важко навіть зі стабільними прибутками вище середнього, про що свідчить досвід моїх знайомих. Через скорочення банківської ліквідності і збільшення випадків фінансових злочинів банківські установи намагаються себе підстрахувати, вимагаючи, аби у покупця був поручитель, майно під заставу тощо. Бажано також внести початковий внесок у розмірі 30 відсотків від вартості нерухомості, хоч більшість банків почали працювати і з тими, у кого нема грошових заощаджень.
Упродовж останніх трьох років люди, заклопотані вирішенням квартирного питання, пережили кілька стресів. Заробляє людина гроші, складає, а одного дня дізнається, що омріяний дах над головою суттєво подорожчав. І починається все з початку. Особливо таке подорожчання б`є по тих, хто справді опинився у житловій скруті. Адже 20-30 відсотків квартир люди купують не тому, що їм ніде жити чи аби поліпшити умови проживання.
Вклавши кошти у нерухомість, люди хочуть зберегти свої капітали, побоюючись інфляції та інших ризиків, адже ринок цінних паперів не працює, фондова біржа недорозвинена, а валютно-курсова політика нестабільна. Щойно уряду вдасться поліпшити економічний стан в цілому і в кожному регіоні зокрема, одразу відпаде потреба їхати у Київ у пошуках кращого життя, тож ціни повільно поповзуть донизу або принаймні гіпертрофовані ціни перестануть рухатись вгору.
Світова історія стрімкого зростання
Десятирічне стрімке зростання цін у Японії призвело до того, що вони падають там уже чотирнадцять років поспіль. Різко обвалилися ціни у Гонконгу. Нині ринок нерухомості перебуває у перегрітому стані у США, Великобританії, Австралії, Іспанії. Винятково низькі відсоткові ставки роблять іпотеки надто привабливими, а загальний ажіотаж ще більше посилює спокусу придбати зайві квадратні метри.
ДОВІДКОВО: Результати детального дослідження з цієї тематики МВФ свідчить, що з 20 обвалів цін на нерухомість, які супроводжувалися 30-відсотковим зниженням показників і зареєстровані з 1970-2001 років у 20 країнах світу, більшість закінчувалися загальнонаціональною рецесією. Проте виходити з неї було складніше, ніж після фондових обвалів. Єдиний виняток - США, де загальнонаціонального обвалу не було з часів Великої депресії.
Посилання видалено
- вплоть до адресов, количества квартир и т.п.