Договор задатка (предварительный) по доверенности одного из собственников

alleks · 15.05.2010

Договор задатка (предварительный) по доверенности одного из собственников

Добрый день! Прошу помочь советом в сложившейся ситуации.
Имеется квартира, которую мы готовы купить, там есть два собственника-дочь и отец, отец,я так понимаю,принимает решения по купле-продаже . В настоящее время отец работает на севере, дочь с маленьким ребенком живет в Киеве, квартира сдается.
Так как мы заинтересованы в покупке данной квартиры, мы через агента просим приехать дочь для оформления договора задатка (предварительного договора)у нотариуса. Нотариус нам говорит, что обязательна доверенность от отца, заверенная нотариально, хотя никаких гарантий она не дает. В августе отец приедет на договор купли-продажи лично.
Параллельно с покупкой данной квартиры, мы продаем свою,на которую есть покупатель,готовый давать задаток.Они тоже хотят это сделать поскорее.
Вопрос:
1.Правомерно ли будет дать задаток дочке + доверенность из России от отца?
2.В каком размере оптимально это сделать?
3.Если нет-то как лучше выйти из этой ситуации (с наименьшим риском).
4.Стоит ли оформлять задаток через агентство (без нотариуса)? (я лично склоняюсь к нотариальному оформлению)

Заранее спасибо за помощь.

DonK · 15.05.2010

Предварительный договор заключается в той же форме, что и договор купли-продажи - ноториально.
Дочь вполне может продать по доверенности от отца, если он ей это позволит сделать. Под договор возьмете расписку что дочь получила все деньги за продажу квартиры. Задаток давайте после того, как дочь получит доверенность.

alleks · 15.05.2010

спасибо!
А есть какие-то ньюансы по доверенностям, выданным не на территории Украины? Как мне сказали, их невозможно проверить по реестру на момент совершения сделки на предмет отмены действия.

vintorez · 15.05.2010

DonK сказав(ла):
Предварительный договор заключается в той же форме, что и договор купли-продажи - ноториально.
Дочь вполне может продать по доверенности от отца, если он ей это позволит сделать. Под договор возьмете расписку что дочь получила все деньги за продажу квартиры. Задаток давайте после того, как дочь получит доверенность.

+ не давайте задаток больше, чем взяли за своё жильё.

alleks сказав(ла):
Как мне сказали, их невозможно проверить по реестру на момент совершения сделки на предмет отмены действия.

Точно.

alleks · 15.05.2010

То есть, как я понимаю, мои действия:
-договор задатка-оформляю нотариально
-задаток даю не более,чем тот, который мне дали за мою квартиру

еще что-то ?

vintorez · 15.05.2010

+ дабы меньше переживать до августа за задаток (никого из продавцов нет в харькове - отсутствует элемент контроля), предложите вашим продавцам оставить деньги на хранение в агентстве или у нотариуса.
Продавец может и отказаться, но в процессе обсуждения этого предложения, возможно, вы сделаете для себя какие-то оргвыводы.

alleks · 15.05.2010

спасибо,предложу, хотя не уверена в их согласии

Vikta · 15.05.2010

DonK сказав(ла):
Предварительный договор заключается в той же форме, что и договор купли-продажи - ноториально.

Нет. Предварительный договор, написанный от руки, имеет такую же силу, но обходится значительно дешевле.

DonK сказав(ла):
Предварительный договор ... Под договор возьмете расписку что дочь получила все деньги за продажу квартиры.

Не могу представить себе такую дуру, которая под предварительный договор написала бы расписку на стоимость квартиры.

ЮК Гелиос · 15.05.2010

Vikta сказав(ла):
Нет. Предварительный договор, написанный от руки, имеет такую же силу, но обходится значительно дешевле.

Не могу представить себе такую дуру, которая под предварительный договор написала бы расписку на стоимость квартиры.

Не вводите людей в заблужление. Предварительный договор к-п квартиры без нотариального заверения - ничтожный

Vikta · 15.05.2010

vintorez сказав(ла):
предложите вашим продавцам оставить деньги на хранение в агентстве или у нотариуса.

Только так и не иначе. Еще и заключить с агенством договор на хранение этих средств, а не просто так на словах, т.к. потом они скажут "продавец попросил на справку БТИ, на то, на се, мы и отдали..."
Но главное, что ТС подставляет своего покупателя, а если он будет вредным, то может еще и попробовать потребовать и двойной задаток, т.к. ситуация из разряда плохих. Все собственники должны быть лично согласны на продажу.
Возьмите телефон отца, позвоните ему, поговорите, убедитесь, что он сам горит желанием продать, а не уступает давлению дочери и еще может передумать.

ЮК Гелиос сказав(ла):
Не вводите людей в заблужление. Предварительный договор к-п квартиры без нотариального заверения - ничтожный

На этот вопрос может быть несколько ответов

например:

Результаты научно-правовой экспертизы Академии Правовых Наук Украины звучат следующим образом.
...-действующее законодательство Украины не устанавливает обязательного нотариального удостоверения предварительного договора в отношении любого основного договора, в том числе –предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества; понятие «нотариальное удостоверение» является нотариальным действием и не включается в понятие «форма договора».

Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі

К тому же, если говорить А, и заключать договор нотариальнь, то нужно говоить и Б и регестрировать его, т.к. без госрегистрации он, согласно этой логике, так же ничтожен

DonK · 15.05.2010

Vikta сказав(ла):
Нет. Предварительный договор, написанный от руки, имеет такую же силу, но обходится значительно дешевле.

Не могу представить себе такую дуру, которая под предварительный договор написала бы расписку на стоимость квартиры.

Тундра, под договор купли-продажи, потому как судебная практика показала, что прописанной в договре передачи денег до подписания договора недостаточно.

Vikta сказав(ла):
Только так и не иначе. Еще и заключить с агенством договор на хранение этих средств, а не просто так на словах, т.к. потом они скажут "продавец попросил на справку БТИ, на то, на се, мы и отдали..."
Но главное, что ТС подставляет своего покупателя, а если он будет вредным, то может еще и попробовать потребовать и двойной задаток, т.к. ситуация из разряда плохих. Все собственники должны быть лично согласны на продажу.
Возьмите телефон отца, позвоните ему, поговорите, убедитесь, что он сам горит желанием продать, а не уступает давлению дочери и еще может передумать.

На этот вопрос может быть несколько ответов например:

Результаты научно-правовой экспертизы Академии Правовых Наук Украины звучат следующим образом.
...-действующее законодательство Украины не устанавливает обязательного нотариального удостоверения предварительного договора в отношении любого основного договора, в том числе –предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества; понятие «нотариальное удостоверение» является нотариальным действием и не включается в понятие «форма договора».

Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі

К тому же, если говорить А, и заключать договор нотариальнь, то нужно говоить и Б и регестрировать его, т.к. без госрегистрации он, согласно этой логике, так же ничтожен

Хм, а паспорт отца тоже по телефону проверить? Или вы уверены, что это номер отца и говорить будет действительно отец, а не сосед дочери из Киева?

Проснитесь, вы бредите.
Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи наступает после регистрации договора в БТИ.

Викта, вы риелтор?

Кошка · 15.05.2010

я бы посоветовала в доверенности от отца обязательно указать сроки и цену, которые будут фигурировать в предварительном ДКП
Но все равно это не самый чистый вариант

И тем более настоятельно не рекомендую заключать основной ДКП квартиры при отсутствии второго собственника (если дочь будет действовать при заключении основного ДКП по доверенности от отца)

Ну и относительно указания в договорах (предварительном и основном) РЕАЛЬНОЙ цены, надеюсь, Вы в курсе.

зы. обычно такой долгий срок (3 месяца) между заключением предварительного и основного договора стараются не допускать... мало кто согласен на такой вариант из-за постоянного снижения цен на недвижимость, особенно учитывая тот факт, что лето является "мертвым" сезоном - покупатели на морях, ну а цены из-за этого имеют свойство снижаться...

alleks сказав(ла):
4.Стоит ли оформлять задаток через агентство (без нотариуса)? (я лично склоняюсь к нотариальному оформлению)

не обладая специальными юридическими знаниями, никогда не оформляйте такие договора через агентства недвижимости!!!

Vikta · 15.05.2010

DonK сказав(ла):
Проснитесь, вы бредите.
Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи наступает после регистрации договора в БТИ.

Викта, вы риелтор?

По поводу бреда, это Вы к чему? Прочитайте статью по ссылке. Там приведено мнение, что если настаивать на недействительности предварительного договора без нотариального оформления, то по той же логике он (предварительный договор) недействителен без регистрации в БТИ.

Нет, я не риелтор.

Кошка · 15.05.2010

Vikta сказав(ла):
По поводу бреда, это Вы к чему? Прочитайте статью по ссылке. Там приведено мнение, что если настаивать на недействительности предварительного договора без нотариального оформления, то по той же логике он (предварительный договор) недействителен без регистрации в БТИ.

Нет, я не риелтор.

а кроме ссылок на статьи на сайте АН Вы располагаете ссылками на судебную практику по данному вопросу? Поделитесь, пожалуйста

DonK · 15.05.2010

Vikta сказав(ла):
По поводу бреда, это Вы к чему? Прочитайте статью по ссылке. Там приведено мнение, что если настаивать на недействительности предварительного договора без нотариального оформления, то по той же логике он (предварительный договор) недействителен без регистрации в БТИ.

Нет, я не риелтор.

Ага, в судьям апелляционного суда вашу ссылку в качестве доказательств... Вам сразу сказать, куда вас пошлют? Или вы догадостный?

посмотрите по этой ссылке

Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі

Там все поймете, что вам ответят.

Vikta · 15.05.2010

Кошка сказав(ла):
а кроме ссылок на статьи на сайте АН Вы располагаете ссылками на судебную практику по данному вопросу? Поделитесь, пожалуйста

У меня то есть хоть ссылка на статью, а у Вас?

Как Вы считаете, допустимо ли заключать предварительный договор в письменном виде без нотариального оформления? Чем Вы располагаете?

DonK сказав(ла):
Ага, в судьям апелляционного суда вашу ссылку в качестве доказательств... Вам сразу сказать, куда вас пошлют? Или вы догадостный?

посмотрите по этой ссылке
Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі

Там все поймете, что вам ответят.

Вы первый высказали мнение, что нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно (вопреки массово распостраненной практике) и даже не потрудились объяснить свою точку зрения, а теперь всем рассказываете куда идти. Нехорошо

jasmin_852 сказав(ла):
alleks! А Вы не хотите поискать другую квартиру себе, дело уж очень темное, я бы на такое не согласилась.

+1, но обычно темные дела сопровождаются сладкими ценами

Кошка · 15.05.2010

Vikta сказав(ла):
У меня то есть хоть ссылка на статью, а у Вас? Как Вы считаете, допустимо ли заключать предварительный договор в письменном виде без нотариального оформления? Чем Вы располагаете?

основываясь на анализе ГКУ, считаю, что предварительный ДКП недвижимости подлежит нотариальному оформлению.
Ваше же мнение будет иметь вес только в том случае, если оно подтверждено судебной практикой, о чем и прошу сообщить общественности.
Теория, даже если она исходит от Академии правовых наук Украины, хороша, однако на практике ситуация может кардинально меняться

да не обязательно это темное дело! Собственники действительно могут иметь намерение продать эту квартиру, однако в силу многих причин сделка вполне имеет шансы не состояться. И в этом случае могут иметь место негативные последствия для покупателя в виде возврата 2кратного размера задатка за его квартиру, а также сомнительности возврата ему, покупателю, задатка за квартиру продавца.
И в этой ситуации меня больше смущают не сроки (хотя они достаточно настораживают), а отсутствие продавцов по месту нахождения продаваемой недвижимости

Оценщик · 15.05.2010

Вообще-то я не сторонник заключать договора задатка, предварительные договора и прочее. Если не дай Бог что-случится с Продавцами, то никакие задатки и предварительные договора Тс-у не помогут. Максимум, что вернут, это размер задатка, который взяли. Если захотят продать дороже - вернут задаток и продадут другим. Но наврядли дороже получится сейчас продать через три месяца.
Плата нотариусу за предварительный договор почти такая же как за основной договор. Т.е. ТС будет два раза платить нотариусу.
"Напрягалово" по поводу задатков и предварительных договоров создают агентства недвижимости для того, чтобы: 1) забрать оригиналы документов у сторон сделки; 2) оставить себе задатки на хранение - на самом деле это гарантия АН, что с ним рассчитаются; 3) АН на 100-% уверено, что работа проведена не зря.

Договоритесь на словах, сделка будет через три месяца, отец с севера приедет на сделку. и все.

А если прийдется заключать предварительный договор, то только нотариально. И одновременно со всеми участниками сделки. Т.е. Вы, ТС, взяли задаток и сразу же его отдали.
Какой размер задатка хотят Продавцы?

Доверенность от отца, который за границей, должна быть заверена в консульстве и легализована на Украине. Такие доверенности нотариусы не любят.

Vikta · 15.05.2010

Оценщик сказав(ла):
Доверенность от отца, который за границей, должна быть заверена в консульстве и легализована на Украине. Такие доверенности нотариусы не любят.

Первый дельный ответ по сути вопроса в старпосте :клас:

Кошка · 15.05.2010

Оценщик сказав(ла):
Вообще-то я не сторонник заключать договора задатка, предварительные договора и прочее.

наверное потому, что Вы не покупали и не продавали квартиру лично для себя :rolleyes:

странная позиция, честно говоря. Задаток есть способом обеспечения выполнения обязательства и дает какие-никакие гарантии сторонам - все-таки лучше, чем ничего, т.е. договоренность на словах

Оценщик сказав(ла):
Плата нотариусу за предварительный договор почти такая же как за основной договор. Т.е. ТС будет два раза платить нотариусу.
"Напрягалово" по поводу задатков и предварительных договоров создают агентства недвижимости для того, чтобы: 1) забрать оригиналы документов у сторон сделки; 2) оставить себе задатки на хранение - на самом деле это гарантия АН, что с ним рассчитаются; 3) АН на 100-% уверено, что работа проведена не зря.

Договоритесь на словах, сделка будет через три месяца, отец с севера приедет на сделку. и все.

чушь

Оценщик сказав(ла):
Доверенность от отца, который за границей, должна быть заверена в консульстве и легализована на Украине. Такие доверенности нотариусы не любят.

уверены?