Рыночная стоимость недвижимого имущества - наиболее вероятная цена данного имущества на конкурентном и открытом рынке при наличии всех признаков справедливой сделки и при условии, что действия продавца и покупателя являются расчетливыми и компетентными, а на цену продажи не влияют нетипичные факторы
Для определения рыночной стоимости объектов для налогообложения используются:
- метод сравнения продаж, то есть изучение цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция), а также с земельными участками (Индонезия, Япония),
- затратный метод, то есть расчет расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий),
- либо сочетание перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды).
Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производится по двум компонентам:
- по единицам сравнения;
- по элементам сравнения.
Применяются следующие
единицы сравнения:
- цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения , промышленного и жилищного строительства;
- цена за 1 кв. м. — в деловых центрах городов, для офисов;
- цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
- цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
- цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
- цена за единицу, приносящую доход — в спортивных комплексах, ресторанах, театрах это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.
Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
- переданные имущественные права.
- условия финансирования сделки. Могут иметь место различные варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита.
- условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем.
- время продажи. Время продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
- местоположение.
- физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости включают в себя размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т. д.
Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:
- поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта.
- не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, на условия продаж. По возможности лучше не рассматривать аналоги, отличающиеся от оцениваемого объекта по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики необходимо вносить в первую очередь.
Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:
- процентные;
- денежные:
- денежные относительные;
- денежные абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки:
, где
V — стоимость оцениваемого объекта;
(С
ед * К
ед) — цена продажи аналога до учета поправки;
П
пр — величина процентной поправки;
С
ед — цена продажи единицы сравнения;
К
ед — количество единиц сравнения.
Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене аналога в целом, так и к цене его единицы сравнения, т.е. величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения (например, поправки на местоположение, время продаж,..).
Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения:
, где
П
од — величина относительной денежной поправки, остальные обозначения идентичны обозначениям предыдущей формулы.
Относительную денежную поправку удобнее относить к цене единицы сравнения, поэтому
общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.
.........
Существуют следующие
основные методы расчета и внесения поправок:
- метод, связанный с анализом парных продаж;
- метод прямого анализа характеристик;
- экспертный метод расчета.
...
Вопрос хорош!
и т.д. - заинтересовавшиеся теорией процесса могут самостоятельно поизучать вопрос, литературы - море, на форуме есть некоторое количество весьма знающих спецов, которые в свободное время могут себе позволить поразвлекаться ответами на вопросы "обывателя"
, так что просто по площади не пересчитаешь...