вопросы начинающего рантье

Level_UP · 12.04.2017

вопросы начинающего рантье

В связи с тем что скопилось немного свободных денег, появилась нужда куда то их вложить :пиво:

Рассматриваю вариант покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду.
Так какраньше с недвижимостью дел вобще не имел, появилось несколько вопросов:
1. какой раен лучше выбрать?
2. какой формат жилья?(гостинка, 2уровневая гостинка, 1к квартира)
в общем интересуют любые комментарии по этому поводу от знающих людей

пы.сы. если такая тема уже была, сильно не пинайте, быстрым поиском ничего похожего не нашел

Davos.Seaworth · 12.04.2017

Определитесь сначала с целевой аудиторией своей квартиры. Это работяги, 4 в одной комнате, студенты(из села или зарубежные), офисный планктон, молодые семьи...

Level_UP · 12.04.2017

Davos.Seaworth сказав(ла):
Определитесь сначала с целевой аудиторией своей квартиры. Это работяги, 4 в одной комнате, студенты(из села или зарубежные), офисный планктон, молодые семьи...

ну к примеру я выбираю офисный планктон

Davos.Seaworth · 12.04.2017

Level_UP сказав(ла):
ну к примеру я выбираю офисный планктон

тогда предложу спальный район, недалеко от метро, 1к квартира с косметическим ремонтом и минимальной мебелью 2000-х, сдавать по цене 200 баксов +-

LaDiva · 12.04.2017

Level_UP сказав(ла):
В связи с тем что скопилось немного свободных денег, появилась нужда куда то их вложить
Рассматриваю вариант покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду.
Так какраньше с недвижимостью дел вобще не имел, появилось несколько вопросов:
1. какой раен лучше выбрать?
2. какой формат жилья?(гостинка, 2уровневая гостинка, 1к квартира)
в общем интересуют любые комментарии по этому поводу от знающих людей
пы.сы. если такая тема уже была, сильно не пинайте, быстрым поиском ничего похожего не нашел

1. На какой хватит денег. Ведь цены на квартиру на Новых домах и Алексеевке довольно отличаются. Если отвязаться от цен, то перспективными для сдачи являются Павлово поле, Алексеевка, Салтовка вокруг метро Героев Труда и Студенческая, район вокруг метро Спортивная.
2. Если ориентиры будут на перечисленные районы, то выбор не такой большой - в этих районах есть немного гостинок, 2-х-уровневые только в районе Спортивной, остаются в большинстве 1-комнатные квартиры. Причем и сами квартиры не из дешевых по уровню среднегородских цен.

Вам нужно определиться с многими вопросами в разрезе финансовой ситуации - будете ли покупать готовый ремонт или хотите делать сами? Будете ли брать средне жилое состояние и сдавать недорого? Вам проще назвать рассматриваемый ценовой сегмент, тогда советы станут более точными. Универсальные советы подходят только если нет ограничителя в финансах.

Davos.Seaworth сказав(ла):
тогда предложу спальный район, недалеко от метро, 1к квартира с косметическим ремонтом и минимальной мебелью 2000-х, сдавать по цене 200 баксов +-

Насколько я отслеживала цены, по 200 баксов не вся Алексеевка сдается, не то что обычный спальный район типа Новых домов. За косметический ремонт на Алексеевке вполне 4500-4800 просят. Для 200 баксов, думаю, надо названные мною выше районы и нормальное состояние квартиры. С минимумом мебели согласна, лучше по мере необходимости что-то добавить.

Level_UP · 12.04.2017

LaDiva сказав(ла):
1. На какой хватит денег. Ведь цены на квартиру на Новых домах и Алексеевке довольно отличаются. Если отвязаться от цен, то перспективными для сдачи являются Павлово поле, Алексеевка, Салтовка вокруг метро Героев Труда и Студенческая, район вокруг метро Спортивная.

а Холодная Гора?

Да-Да!! · 12.04.2017

Level_UP сказав(ла):
ну к примеру я выбираю офисный планктон

1 комн или большая гостинка,выхлоп с неё не фонтан, но зачастую живут долго и без формажоров. В идеале интерьер сделать современным, так как в мебели и техники начала 2000 жить мало кто хочет . Цену оно не добавит при сдаче , но уйдёт быстрее м на дольше

LaDiva · 12.04.2017

Level_UP сказав(ла):
а Холодная Гора?

Спорно и менее однозначно. Также как пр.Гагарина, центр и даже край Алексеевки (по пр.Победы).

Да-Да!! · 12.04.2017

Level_UP сказав(ла):
а Холодная Гора?

Район с узкой ЦА

Есть универсальный способ оценки объекта, лично мой и многие с ним не согласны если что

Так как как написали выше, факторов миллион и что бы не запутаться, мы берём конкретные объекты, оцениваем старт расходы, что бы объект можно было бы сдать : все готово или под ремонт или косметику или домеблировать. Полученную сумму делим на 70 и смотрим, сможем ли мы сдать ее за эти деньги.
Если да, то стоящий вариант, если на 10-15 баксов не дотягивает, значит вариант не сладкий но приемлем. Если % на 50 выходит больше, то стоит посмотреть на объект в целом как инвестицию. Привлекателен ли он в целом что бы мириться с такой низкой окупаемостью. Если объект не конфета и показатели не в пользу, то стоит отказаться.

Так же этот способ поможет сравнить разноовесные объекты, так как показывает выхлоп с каждого бакса, а не с суммы

VVK · 12.04.2017

Level_UP сказав(ла):
Рассматриваю вариант покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду.

имхо вариант не фонтан ибо -

гостинка или малогабаритка - в среднем с мебелью и ремонтом 500-600 тыщ
чистый доход порядка 3000 грн./мес.
36000 грн. в год
окупаемость "выход на ноль" порядка 15-16 лет

новострой - фаза "до котлован" 600000 грн. 35-40 метров
по кругу 3-4-5 лет максимум с продажей
выход в ноль + доход мин. 50% от вложенного и все в долл

единственный плюс, который я вижу - это то, что сдаваемое уже можно продать в любой момент
опять же вышесказанное лично мое мнение, никому не навязываю

BuHorpagHblu DeHb · 12.04.2017

Davos.Seaworth сказав(ла):
Определитесь сначала с целевой аудиторией своей квартиры. Это работяги, 4 в одной комнате, студенты(из села или зарубежные), офисный планктон, молодые семьи...

Для этих групп нужны разные условия ?
В каком районе лучше купить 1к квартиру для сдачи ? Я так понял, что котируются Нагорный, Павлово поле, Алексеевка, Салтовка написал по убыванию стоимости квартир и их сдачи, если я не прав то поправте.
Стоит ли покупать квартиры в хрущевках ? Допустим в кирпичных я думаю стоит а в панельных 5 этажках ?
Какое расстояние можно считать "рядом с метро" ?
Имеет ли значение вид из окна и вменяемый двор а не куча грязи с дырявым осфальтом.

Level_UP · 12.04.2017

Да-Да!! сказав(ла):
делим на 70

тоесть по твоим расчетам инвестиция в жилую невдигу должна выходить в ноль после 70 мес?

Davos.Seaworth · 12.04.2017

BuHorpagHblu DeHb сказав(ла):
Для этих групп нужны разные условия ?

как по мне - для всех разные. Ну и соотвественно инвестиции разные, и состояние квартиры после съезда жильцов - тоже разное.

BuHorpagHblu DeHb сказав(ла):
Какое расстояние можно считать "рядом с метро" ?

опять таки, имха - до 5 мин ходьбы

BuHorpagHblu DeHb · 12.04.2017

Davos.Seaworth сказав(ла):
опять таки, имха - до 5 мин ходьбы

Мне это не о чем не говорит. Я могу за 5 минут 1.5км пройти а кто-то 500 метров 5 мин идти будет. Лучше в метрах.

Да-Да!! · 12.04.2017

Level_UP сказав(ла):
тоесть по твоим расчетам инвестиция в жилую невдигу должна выходить в ноль после 70 мес?

В реальности выйдет больше, добавится коммуналка, простой, ремонты, форс-мажоры.
Но как бы ты не считал все это все равно плюсанется. Поэтому изначально лучше начинать с хороших вводных

Пример: двушку я взял за 19 тыс, сдаю за 250, получаем 76 мес, плюс все что выше описал

Гостинку взял за 12, начал сдавать за 240, потом 200, потом 170... рынок начал менять вектор, берём минимальную 170, получаем 70 мес :клас:

получаем достойный результат , при входных данных шикарного, если б я его продолжил сдавать за 240

Коммуналка , взял за 14, сдавал за 200, потом за 150 и скатился до сотни.
Берём 2 года по 150 и 2 по 100, средняя на сегодня это 125 баксов. Делим... 112 мес... провал нах, хотя при курсе 8 вытягивая по 1500 в мес, б мог получить заветные 70 мес

В то же время другая коммуналка 8к, купленная на пару лет позже сдаётся за 100 = 80 мес, уже лучше чем 112

С высокорентабельными объектами все понятно, что же делать с той коммуналкой на 112 мес? Прошло 4 года, можно сказать почти пол пути, объект без проблемный, первый дом от метро, вложений не будет ближ пару лет требовать. Купил бы я такой объект сейчас за 7-8 тыс, купил бы, значит подавишь нет смысла

Vяcheslav · 12.04.2017

BuHorpagHblu DeHb сказав(ла):
Какое расстояние можно считать "рядом с метро" ?

Была даже отдельная тема. Вывод: оптимально - до 7 минут (700 метров), максимум 1 км - но уже на любителя. Свыше - это уже не "рядом". В расчете, как правило, берется средняя составляющая - 1 метр в секунду.

Да-Да!! · 12.04.2017

BuHorpagHblu DeHb сказав(ла):
Мне это не о чем не говорит. Я могу за 5 минут 1.5км пройти а кто-то 500 метров 5 мин идти будет. Лучше в метрах.

Близость к метро это до 400 метров.
У меня есть объект в 750 м от метро, самая частая жалоба это "далеко от метроо.
Считается что в среднем человек идёт 4 км в ч, значит 5 минут это 350 метров

Все это усреднённой приблизительно, но и вопрос не из точных наук

Да-Да!! · 12.04.2017

Vяcheslav сказав(ла):
Была даже отдельная тема. Вывод: оптимально - до 7 минут (700 метров), максимум 1 км - но уже на любителя. Свыше - это уже не "рядом". В расчете, как правило, берется средняя составляющая - 1 метр в секунду.

И я на практике опроверг это, 750 метров от метро стало камнем предкновения в съёме квартиры

Vяcheslav · 12.04.2017

Да-Да!! сказав(ла):
И я на практике опроверг это, 750 метров от метро стало камнем предкновения в съёме квартиры

Тогда почему дебилы снимают "4 остановки от метро" за 6000, но с ремонтом и мебелью?

На самом деле я всегда повторяю: "На вкус и цвет - фломастеры разные"...

Да-Да!! · 12.04.2017

Vяcheslav сказав(ла):
Тогда почему дебилы снимают "4 остановки от метро" за 6000, но с ремонтом и мебелью?

На самом деле я всегда повторяю: "На вкус и цвет - фломастеры разные"...

Спортсмены

Но тем не менее 750 метров стали проблемой