Инвестиции в недвижимость в Киеве

maxlavrov

M
Статус: Offline
Реєстрація: 12.03.2013
Повідом.: 94
Инвестиции в недвижимость в Киеве

Доброго времени суток, уважаемые Харьковчане и гости города!


Кто-нибудь рассматривал вариант покупки квартиры под сдачу в Киеве? По моим прикидкам Харьков выгоднее, с учетом соотношения цены за аренду и покупки квартиры. Но, Харьков в зоне риска (граница с Россией близка) и не хочется все "яйца" держать в одной корзине. Поэтому, столица, с точки зрения надежности в долгосрочной перспективе кажется надежнее и выгоднее. В случае кризиса цена тоже должна быть более стабильна в виду большего спроса.

Какие мысли есть по этому поводу? Может форумы подскажете по киевской недвижимости? В какой район лучше инвестировать? Какие подводные камни?
 
maxlavrov сказав(ла):
Но, Харьков в зоне риска (граница с Россией близка) и не хочется все "яйца" держать в одной корзине.
Натисніть, щоб розгорнути...
В этот раз никаких ДНР-ХНР не будет. Не дадут. А если начнется большой замес, то и в Киеве мало не покажется.
Вопрос в другом; как вы живя в Харькове, будете обслуживать киевскую квартиру?
 
Максим Камерер сказав(ла):
В этот раз никаких ДНР-ХНР не будет. Не дадут. А если начнется большой замес, то и в Киеве мало не покажется.
Вопрос в другом; как вы живя в Харькове, будете обслуживать киевскую квартиру?
Натисніть, щоб розгорнути...

Спроси у Мика, по его словам, у него проблем с обслуживанием нет.
 
Максим Камерер сказав(ла):
В этот раз никаких ДНР-ХНР не будет. Не дадут. А если начнется большой замес, то и в Киеве мало не покажется.
Вопрос в другом; как вы живя в Харькове, будете обслуживать киевскую квартиру?
Натисніть, щоб розгорнути...

Дай Бог, чтобы так и было! Насчет замеса - не уверен. Но Харьков нужно держать, и в случае чего защищать.

Обслуживать сложнее чем в Харькове, когда на месте находишься, но реально, поскольку сам снимал жилье у людей живущих вообще за границей.
А здесь 4-6 часов езды и ты в столице!
 
maxlavrov сказав(ла):
Доброго времени суток, уважаемые Харьковчане и гости города!


Кто-нибудь рассматривал вариант покупки квартиры под сдачу в Киеве? По моим прикидкам Харьков выгоднее, с учетом соотношения цены за аренду и покупки квартиры. Но, Харьков в зоне риска (граница с Россией близка) и не хочется все "яйца" держать в одной корзине. Поэтому, столица, с точки зрения надежности в долгосрочной перспективе кажется надежнее и выгоднее. В случае кризиса цена тоже должна быть более стабильна в виду большего спроса.

Какие мысли есть по этому поводу? Может форумы подскажете по киевской недвижимости? В какой район лучше инвестировать? Какие подводные камни?
Натисніть, щоб розгорнути...

Если есть финансовая возможность, покупайте квартиру в Киеве. Если будете сдавать квартиру на длительный период, то смотаться туда несколько раз в год, для контроля ситуации, не составит труда.
 
Можно узнать ваши прикидки почему Харьков выгоднее?
По мне примерно одинаково или даже Киев выгоднее.
Или вы сравнивали цену аренды в Киеве и Харькове без учета того, что в Харькове в основном цена коммуналки уже включена в цену аренды, а в Киеве нет?
 
Kh35 сказав(ла):
Можно узнать ваши прикидки почему Харьков выгоднее?
По мне примерно одинаково или даже Киев выгоднее.
Или вы сравнивали цену аренды в Киеве и Харькове без учета того, что в Харькове в основном цена коммуналки уже включена в цену аренды, а в Киеве нет?
Натисніть, щоб розгорнути...

Не претендую на объективность. Вот решил на калькуляторе посчитать.
Как инвестицию под сдачу для крупного города я рассматриваю только квартиры в пешей доступности метро. Причем, по моему субъективному мнению, чем ближе до метро тем более ликвидная недвижимость.

КИЕВ

Для Киева есть еще одна проблема - Днепр. Правый берег считаю более ликвидным чем левый. Но и более дорогой.


Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі


ЖК San Francisco Creative House
Київ Святошинський р-н

метро Нивки в 5 минутной пешей доступности. От метро Нивки до Крещатика - 8 станций. До КПИ 3 станции.

То есть, данный вариант рассматриваю как ликвидным с точки зрения долгосрочной инвестиции. Иностранные студенты КПИ опять же.


1 комнатная квартира ОТ 1.56 млн. грн.

По данным lun.ua возле данной станции метро квартиры в домах начиная с 2010 года постройки однокомнатные квартиры сдают ценой около 15 000 грн.

Ремонт возьмем по 300$ квадрат с мебелью и техникой. Получается около 10 000$ +/- Хотя опять же, не знаю почем киевские мастера работают, думаю дороже чем в Харькове.

Выходит 1.56 млн. грн. + 250 тыс. грн = 1 810 000 грн -- + еще налоги / расходы на саму покупку. + Еще нужно уточнить как в Киеве платят коммунальные услуги (опять же отопление, входят ли они в те 15 000 грн.?)

1 810 000 грн / 15 000 грн. в мес
Получается, окупаемость около 12 лет.

ХАРЬКОВ
Возьмем ЖК Металлист

Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі


Цена от 573 тыс. за 1 комнатную квартиру.

До метро Метростроителей 5 минут пешком.

Само по себе локация, счетаю даже лучше чем м. Нивки в Киеве, так как ближе до центра.

+ те же 10 000$ ремонт

Согласно lun.ua в районе ст. метро "Метростроителей" квартира в новострое с новым ремонтом сдается по 10 000 грн.

573 тыс + 250 тыс = 823 тыс. + еще налоги / расходы на саму покупку. + Еще нужно уточнить как платят коммунальные услуги (опять же отопление, входят ли они в те 10 000 грн.?)



823 тыс. / 10 000 грн. = окупаемость около 8 лет.




Вот так, получается, что в Харькове и выгоднее и дома и порог входа ниже. Где я допустил ошибку?

P.S. Насчет включенной цены за коммуналку в Харькове, когда я снимал, то у меня было в новостроях отдельно от оплаты за квартиру. Думаю, за 10 000 грн чистой прибыли с подобной квартиры можно получить чистыми.
 
Думаю, что то на то и выходит в прапорции.
Дело в том что киевский рынок более активный, но и предложений больше.
По ХНР: Если в этот раз начнется какое то движение, то масштаб будет намного больше, и Киев тоже попадет в переделку.
А так ХЗ, я бы лучше в Чехии под сдачу купил.
 
bores сказав(ла):
Думаю, что то на то и выходит в прапорции.
Дело в том что киевский рынок более активный, но и предложений больше.
По ХНР: Если в этот раз начнется какое то движение, то масштаб будет намного больше, и Киев тоже попадет в переделку.
А так ХЗ, я бы лучше в Чехии под сдачу купил.
Натисніть, щоб розгорнути...

ХНР может и не быть, но могут замутить федерализацию. Как это скажется на Харькове - может быть несколько вариантов, вплоть до депрессивного региона.
Киев стабильней. В идеале же - это недвижимость в Европе.
 
uuhjhj сказав(ла):
ЖК металлист ни разу не новострой, его корректнее сравнивать с обычной панелькой на левом берегу.
Скажу из известного мне.
Знакомая тётя сдаёт в Киеве двушку на печерске за 1 тыс $. Новострой, ремонт самый обычный, без импорта. Хотела 1 тыс евро. Сколько до метро не знаю. Купила она ее не очень дорого, но вот точно не скажу почем. Что--то на уровне харьковской "элитки" типа Лайнера. Около 1 тыс$ за 1м2.
Киев в любом случае стабильнее, но да, купить дороже. Но и сдавать дороже.
Натисніть, щоб розгорнути...

Да, вы правы. Присмотрелся к карте и увидел что это реконструированные общежития, в котором я в студенческие годы даже комнату на пару дней снимал. Давайте тогда возьмем ЖК Спортивный от 612 тис. грн. На печерске нужно около 1.5 млн минимум в данный момент.

В любом случае, в Харькове можно быстрее вернуть инвестицию.
 
Граждане, мы должны своей позицией не допускать никаких ХРН и прочего. Это в наших мирных, аполитичных интересах.
 
maxlavrov сказав(ла):
Не претендую на объективность. Вот решил на калькуляторе посчитать.
Как инвестицию под сдачу для крупного города я рассматриваю только квартиры в пешей доступности метро. Причем, по моему субъективному мнению, чем ближе до метро тем более ликвидная недвижимость.

КИЕВ

Для Киева есть еще одна проблема - Днепр. Правый берег считаю более ликвидным чем левый. Но и более дорогой.


Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі


ЖК San Francisco Creative House
Київ Святошинський р-н

метро Нивки в 5 минутной пешей доступности. От метро Нивки до Крещатика - 8 станций. До КПИ 3 станции.

То есть, данный вариант рассматриваю как ликвидным с точки зрения долгосрочной инвестиции. Иностранные студенты КПИ опять же.


1 комнатная квартира ОТ 1.56 млн. грн.

По данным lun.ua возле данной станции метро квартиры в домах начиная с 2010 года постройки однокомнатные квартиры сдают ценой около 15 000 грн.

Ремонт возьмем по 300$ квадрат с мебелью и техникой. Получается около 10 000$ +/- Хотя опять же, не знаю почем киевские мастера работают, думаю дороже чем в Харькове.

Выходит 1.56 млн. грн. + 250 тыс. грн = 1 810 000 грн -- + еще налоги / расходы на саму покупку. + Еще нужно уточнить как в Киеве платят коммунальные услуги (опять же отопление, входят ли они в те 15 000 грн.?)

1 810 000 грн / 15 000 грн. в мес
Получается, окупаемость около 12 лет.

ХАРЬКОВ
Возьмем ЖК Металлист

Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі


Цена от 573 тыс. за 1 комнатную квартиру.

До метро Метростроителей 5 минут пешком.

Само по себе локация, счетаю даже лучше чем м. Нивки в Киеве, так как ближе до центра.

+ те же 10 000$ ремонт

Согласно lun.ua в районе ст. метро "Метростроителей" квартира в новострое с новым ремонтом сдается по 10 000 грн.

573 тыс + 250 тыс = 823 тыс. + еще налоги / расходы на саму покупку. + Еще нужно уточнить как платят коммунальные услуги (опять же отопление, входят ли они в те 10 000 грн.?)



823 тыс. / 10 000 грн. = окупаемость около 8 лет.




Вот так, получается, что в Харькове и выгоднее и дома и порог входа ниже. Где я допустил ошибку?

P.S. Насчет включенной цены за коммуналку в Харькове, когда я снимал, то у меня было в новостроях отдельно от оплаты за квартиру. Думаю, за 10 000 грн чистой прибыли с подобной квартиры можно получить чистыми.
Натисніть, щоб розгорнути...
Чешка без балкона - 400$ на спортивной? Не верю.
 
Слобожанчанин сказав(ла):
Причем здесь граждане?
Почему ты не допускаешь вариант,что могут договариваться наверху,и хоть какая там будет позиция,соберут кучку людей,покажут позицию нужную на картинку-и типа это мнение большинства.
Прибалтику когда к СССР присоединяли,позиция граждан не помешала это сделать.
А граждане должны не позицию проявлять,так как это приводит к конфликтам и ссорам среди мирного населения,а никак не реагировать на провокации тех,кто пытается раскачать и развести на проявление активной позиции мирных граждан,агитируя то за одну,то за другую сторону-и спокойно заниматься своими делами и не позволять себя втягивать в конфликты.
Натисніть, щоб розгорнути...

В общем, я с Вами не согласен. Но давайте не будем политику в этой теме разводить. Ваше мнение тоже имеет право на жизнь.
 
maxlavrov сказав(ла):
Да, вы правы. Присмотрелся к карте и увидел что это реконструированные общежития, в котором я в студенческие годы даже комнату на пару дней снимал. Давайте тогда возьмем ЖК Спортивный от 612 тис. грн. На печерске нужно около 1.5 млн минимум в данный момент.

В любом случае, в Харькове можно быстрее вернуть инвестицию.
Натисніть, щоб розгорнути...

Не совсем согласен, что район метро спортивной в Харькове можно сравнивать с печерском в Киеве. Т.к. чем больше город тем более далекое расстояние от центра считается приемлемым.
За 1-к квартиру в ЖК Спортивный 1м2=15300, срок сдачи 2021
В Киеве возле метро Лукьяновская с примерно таким же сроком сдачи, 1м2 около 30000 (
Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент у цьому розділі
).
Разница в 2 раза, а с учетом того, что ремонт в Киеве стоит по материалам столько же, а по работе процентов на 20 дороже, а мебель одинаково, то в уже готовой квартире с ремонтом и мебелью разница будет около 1.7 раза.
По аренде 1-комн метров 40 на спортивной с хорошим ремонтом сейчас около 7000-8000гр (- 1500гр коммуналка) = 5500-6500гр чистыми
На Лукьяновской думаю чистыми около 12000гр.
Разница примерно в 1.8-2.2 раза.
Если брать эконом класс не возле метро, то в Киеве однозначно выгоднее.
Ну а в плане устойчивого спроса на аренду и политическими рисками, Киев смотрится еще привлекательнее.
 
uuhjhj сказав(ла):
Все правда, кроме того, что квартира в Варшаве в новострое, в отдалённом, но перспективном районе стоит 120тыс$ за 60м2. С ремонтом и наполнением. А сдаётся она за 600$. Так что, все стандартно: чем меньше рисков, тем меньше выхлоп.
Натисніть, щоб розгорнути...
Да, цены на аренду в Харькове достигли европейских.
 
uuhjhj сказав(ла):
Все правда, кроме того, что квартира в Варшаве в новострое, в отдалённом, но перспективном районе стоит 120тыс$ за 60м2. С ремонтом и наполнением. А сдаётся она за 600$. Так что, все стандартно: чем меньше рисков, тем меньше выхлоп.
Натисніть, щоб розгорнути...

Сейчас цены выросли, 2500 тыс. евро за квадрат нв этапе котлована в районах типа отдаленной Салтовки или Масельского в Харькове, в приближенных к Центру от 3-3,5 тыс.евро за квадрат в котловане.
Вторичка тоже подтянулась и цены еще выше, как и у нас дешево стоит только старый фонд и неликвид, но тоже за 2 тыс.евро за квадрат надо еще постараться, чтоб найти.
Аренда приносит 5-6% годовых от стоимости обьекта чистыми.
Еда, одежда, бытовая химия-все дешевле, чем в Харькове процентов на 30%.
Дороже только услуги и транспорт.
 
Вы забыли что в Европе нужно платить налог с полученных от аренды денег, а в Харькове платят единицы. Поэтому выгоднее в Харькове на данный момент.
 
Для полноты картины было бы круто ещё учесть удорожание/удешевление самого объекта недвижимости с течением времени. % от аренды это хорошо, но прирост стоимости объекта инвестиции тоже интересен.
 
izabella2010 сказав(ла):
Вы забыли что в Европе нужно платить налог с полученных от аренды денег, а в Харькове платят единицы. Поэтому выгоднее в Харькове на данный момент.
Натисніть, щоб розгорнути...

налоговые инициативы Гетьманцева накаляют:

- поднять нижний порог штрафа за уклонение от уплаты налогов с текущих 800тыс грн, до 2,5 млн
(при акцентировании на отстутствии срока давности у такого рода преступлений)
- налоговая амнистия под 5-10% засвеченной суммы


Обратите внимание на отсутствие срока давности.
 
Ви повинні увійти або зареєструватися, щоб відповісти.
Назад
Зверху Знизу