О Налоге на недвижимость
В последнее время все чаще звучат призывы ввести налог на недвижимость ,
а так ли он нужен ? О непродуманности и популизме данной меры говорят те
факты например что большинство законопроектов состоят буквально из
нескольких строк и например базой налогообложения выбирают площади
выше 100 метров или 200 метров , т.е. круглые цифры , ведь глупо же
например считать минимальную зарплату например в 100 гривен или ровными
тысячами гривен ? Но когда говорят о недвижимости такие критерии популярные
у народов африки как 1,2,3 и следующая цифра - "много" приходят на ум .
Почему важно отношение к введению данного налога ? Потому что он
устанавливает СОЦИАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ жизни . Т.е. фактически ставки подобных
налогов говорят о том сколько жилья достаточно , а сколько нет , мотивируют
к снижению площадей . Социальным стандартом послевоенного СССР было 6 м2 на
одного жителя , потом были 9 , 13 метров . Но свободы выбора у человека как жить
никогда не было . С новым законом предлагается фактически ввести новые
стандарты которые принудят владельцев жилья экономить на нем . Впрочем все
по порядку.
Жертвы
Для того чтоб понять кого налог заставит раскошелиться нужно опрелелить ,
а каие категории собственников под него попадают . По статистике в украине
4% людей получают доходы более 5000 гривен в месяц. Фактически их можно считать
средним класом . Владельцев заводов и параходов на порядок меньше , их менее
1% . Остальное население фактически живет на зарплату которая выше или ниже
средней зарплаты в приблизительно 1800 гривен . Соотвественно у трех категорий
людей существенно отличается структкра их личных активов .
Рабочие и специалисты как правило живут на зарплату и проживают в личных
квартирах приватизированных и доставшимся им с момента развала СССР .
Фактически это обреченная часть населения , в том плане что они не могут
улучшить свои жилищные условия ни при каких условиях сложившегося украинского
дикого капитализма . Их общая численность достигает 96% , некоторые из них
в отчаинии берут ипотечные кредиты по которым им будет практически невозможно
рассчитаться .
Средний класс , т.е. кто получают более 5000 гривен имеют шанс улучшить свои
жилищные условия . В основном они берут ипотеку и пытаютсмя или строиться в
кредитили купить квартиру в кредит .
И наконец группа богатых людей которые имеют существенные доходы и может себе
позволить построить особняк любых размеров и не помнить как выглядит та или
иная комната .
В чем разница между категориями . Категория рабочих и специалистов как правило
имеет единственное жилье , это их главный и единственный актив , который
настолько ценен что они не имеют право потерять его ни при каких обстоятельствах ,
фактически у этой группы людей нет свободных средств чтоб платить дополнительные
налоги , или несущественные суммы. У группы среднего класса как правило это не
единственный но очень важный актив ( например 80% состояния ) , и на самом деле
несущественные возможности оплачивать налоги . В третьей группе так называемых
олигархов , дом может быть всего лишь 1% от их общих активов .
При равной процентной нагрузке , например 1% от рыночной цены, фактически для
первой категрии это будет означать изъятие существенной части их доходов ,
отказ от отдыха и прочих расходов , ставить их на грань ниже уровня проживания,
для второй группы это будет означать неприятное существенное увеличение расходов ,
а для тех кто пользуется ипотекой фактически на ту же ступень что и первую
группу, а для группы алигархов это будет означать увеличение расходов на 0.1%
от общих расходов по их активам .
Т.е. основной жертвой увы , те самые олигархи не становятся . Становятся те
для кого жилье их основной актив . Далее мы углубимся в подробности .
Цели введения .
Цели введения наши политики в зависимости от политического окраса называют
разные . Можно выделить три :
1. Это заставить богатых расхошелиться .
2. Наполнить местные бюджеты .
3. Борьба со спекулянтами и многоквартирными владельцами.
Как борьба со спекуляцией не выдерживает никакой критики , потому что
спекулянты удерживают активы до тех пор пока эти активы ростут в цене и
эту цену реально получить . У них нет интереса держать активы чтобы их держать .
И надвигающийся кризис на рынке недвижимости лишний раз подтвердит эту мысль .
Борьба с многоквартирными владельцами фактически является битвой с ветряными
мельницами . Из владельцев нескольких квартир складывается рынок аренды
недвижимости . И борьба с ними сводится к дополнительной нагрузке на рынок
аренды . Главный тезис - владельцы удерживая квартиры не дают молодежи их
купить не выдерживает критики , потому что победой будет то что та самая
молодежь не имея средств ее купить не сможет ее арендовать и жить ей уже
попросту будет негде . Введение налога на многоквартирных владельцев фактически
переложит сумму налога на арендаторов , которые как правило уже находятся в
затруднительном материальном положении . К слову сказать арендный бизнес не
является прибыльным , потому что ставка аренды жилья составляет примерно
0.5% в месяц от рыночной стоимости кварттиры или 6% годовых , при том что
владелец несет отвественность за ремонты и поддержание недвижимости в рабочем
состоянии , и в эту стоимость входит амортизация жилья средний срок жизни
которого 50 лет . (Об изное и амортизации будет сказано отдельно ) . 6% - 2% -
затраты = фактически арендодатели СУБСИДИРУЮТ неимущих . И борьба с этими
субсидиями - асоциальна . Причина почему они субсидируют - в экономической
неграмотности , не умении распорядиться средствами другими способами и тем
что жилье чаще досталось или бесплатно или не дорого после развала СССР .
Как только этот класс арендодателей уйдет , прийдет новый , профессиональный ,
у которого ставки будут значительно выше .
Наполнение местных бюджетов - это отдельная интересная тема . Как мы установили
выше платежеспособным является 4% населения . И за счет 4% населения из которых
большая часть не является олигархами невозможно обеспечить существование 96%
населения , эти цифры отличаются в 24 раза . Представьте себе улицу в 25 домов
или подъезд дома где все содержание на 1 человеке зарплата которого 5000 гривен.
Абсурдно ? Да . Но почему несмотря на всю абсурдность эта тема постоянно
возникает . Украина это страна в которой 47% ВВП перераспределяется через бюджет
и в которой действуют 99 налогов . 47% ВВП - это катастрофически много , огромная
часть средств разворовывается или расходуется бессмысленно . Например содержание
аппарата президента украины превышает затраты презиента россии несмотря на то
что президент россии обслуживает территории от камчатки до калининграда и
выполняет представительские функции одного из ведущих мировых государств .
Но аппетиты украинских правителей все время растут , и половины экономики
украины им уже недостаточно . И в этом контексте основной подоплекой наполнения
местных бюджетов является то что с введением нового налога когда мер или
председатель сельсовета обратиться за помощью на новую дорогу , то его внимание
сразу обратят на "нереализованные возможности" . Т.е. таким образом за развитие
городов и сел отвественность переложат на сами города и села .Поледствием
станет то что "царские села" будут еще более царскими , а депрессивные - более
депрессивными .
Резюмируя можно сказать что одной из целью введения является попытка переложить
отвественность за развитие городов и сел на сами города и села , чтоб не
отвлекали богов по пустякам. Все остальные цели нереальны и недостижимы и даже
более того будут иметь негативные последствия для жителей страны.
Об украинских сказочках .
Эта тема заслуживает отдельного внимания . Ибо часто слышишь как под очередной
генеальной програмой раздаются апплодисменты . В 1991 году была поведана
первая украинская сказочка - украина является житнецой СССР , на украине
сосредаточено большая часть промышленности СССР , и если отделиться то мы
заживем как у бога за пазухой . Скромно умалчивалось что этой промышленности
еще нужен и рынок сбыта и при падении объемов производства резко падает
рентабельность , вместе со структурными перекосами и неумением жить в рынке
мы имели то что имели . Сказочка быстро забылась . И появилась новая сказочка -
200 лет назад украинский козак оставил золото в английском банке , и если
его истребовать , то на проценты каждому можно будет много лет жить безбедно.
Эта сказочка в серьез обсуждалась в парламенте несмотря на то что в этом
случае можно поставить под вопрос адекватность и психическое здоровье
обсуждающих . Предпоследняя сказочка называлась "украинский прорыв" .
Не буду исследовать антологию украинской сказки если бы не одно "но" . В
эфире "свободы слова" Анна Герман озвучила новую сказочку - обложим налогом
на недвижимость украинских олигархов и заживем безбедно , и самое удивительное
- ей аплодировали . При том что олигархов на украине не более 1% и обложить
таким образом можно не более 1% их активов , под ставку наверное не более 1% .
Итог - пшик , но сколько шума и политического торга .
Экономика налога
Несомненно введение нового налога всегда требует затрат . Т.е. нужны люди
которые учитывают налоги , нужны люди которые будут инспектировать объекты ,
нужны люди которые будут удерживать . Фишка данного налога заключается в том
что учитывать нужно будет 100% недвижимости , при потенциальных "жертвах" -
1%-4% населения . Т.е. проводить нужно в 25 раз больше работы чем реальных
объектов с которых они будут платиться, что в свою очередь может привести к
тому что собираемых налогов будет едва хватать на его администрирование (!) .
Реально обсчитать экономику налога на сегодня никто не может , потому что нет
исходных данных , и будут скрытые расходы . Фактически несмотря на то что
правительство будет нас убеждать что мол бюджет не пострадает , на факте
получиться что одного человека добавили в налоговую , не специально , просто
расширили штат , другого в исполнительную службу , создали новый отдел и
т.д. Добавление нового сотрудника требует зарплаты , кабинет , автомобили
и т.д. Машина крутиться .
В украине вообще никто не считает реальную экономику налогов , если бы были
бы реальные просчеты то их количество не было бы 99 . Несомненно то что штаты
государственных служб и их потребности в иномарках многократно возрасли после
обретения независимости . Это еще и имеет другую сторону - многократно возросли
расходы на взаимодействие бизнеса и граждан с этими службами , что в контесте
государства так же является скрытыми расходами на администриррование . Та
команда которая в 2004 году обещала исправить ситуацию с затратами бизнеса
на учет и уплату налогов такм оставила все обещаниями . А подготовка налогового
кодекса свелась к баналному переписыванию всех законов в одну книжку .
Социальные стандарты ( а сколько надо )
Во всех проектах законов ввиду видимо абсолютного отсутсвия понимания будующих
социальных стандартов звучат круглые цифры или 100 или 200 кв м , при этом как
правило общей площади не разделяя домовладения и квартиры и реальных
потребностей отдельных категорий .
Несомненно что можно воспользоваться советскими нормами и утвердить что для
проживания достаточно 6 кв м на человека из которых 2 кв м нужно для того чтоб
тело могло разметиться на сон . И вывести необлагаему норму на семью из двоих
взрослых и двоих детей ( 2+2 ) в 24 кв м . Можно воспользоваться более
продвинутыми нормами в 13 кв м и вывести 52 кв м . Можно считать что кухни
в 6 кв м достаточно , а кушать , прнимать гостей и спать можно в одной и той
же комнате . Собственно "быдло" ( термин событий 2004 года ) в принципе большего
и не достойно . Однако как это себе представляет автор мы будем стремиться
иметь не только европейские штрафы для автомобилистов но и европейское жилье
для каждого . А значит и стандарты должны быть несколько иными .
Для начала о разнице между домовладеним и квартирой которую в упор не хотят
замечать наши господа депутаты . Квартира - это "чистая" площадь , т.е.
лестница находиться за пределами квартиры , котельная находиться за пределами ,
нет необходимости в таких помещениях как тамбур ( сохраняет тепло).
Одновременно у того кто владеет домом значительно выше потребности в хранении
инструментов в связи с тем что обслуживание проводиться самостоятельно , есть
потребности в наличии мастерской.
Попробуем подсчитать , а сколько нужно в принципе "квадратов" . По мнению
автора минимальный набор : кухня - 12 Столовая - 12 Котельная - 5
тамбур - 6 , зал - 30 , лестничный узел - 2*6 = 12 ( 2 этажа ) , прихожая - 6,
мастераская ( подсобное помещение ) - 10, кладовая - 4 , спальни детские 2*16 ,
взрослая - 16 , гостевая комната ( куда поселить родителей когда приехали ) - 16 ,
Туалеты на 2х уровнях - 4, ванная/душ - 7.
ИТОГО : 167 кв м . И это минимум чтоб не устраивать "свинарник" . Большинство
тех кто строит свой новый дом ориентируется на эти минимальные потребности ,
которые не учитывают занятия спортом , какой-то деятельносттю , творчеством ,
профессионального роста . Большинство проектов законов ставит такие потребности
в одну линию с "олигархами" . Одновременно с этим во многих населенных пунктах
отсутсвует транспорт что ставит вопрос автомобиля и гаража в вопрос выживания .
Так же у людей существуют большие наделы земли инструменты под обработку этой
земли , многие на селе содержат скот . В итоге обычный фермер легко превращается
в олигарха , разница лишь в том что у фермера дом с пристроеной фермой в 600
кв м , а у олигарха дом в три этажа . Но с точки зрения закона - это
эквивалентная недвижимость .
Отдельной темой можно сказать о бассейнах . В законопроекте который готовили
коммунисты предлагалась идея облагать налогом бассейны с квадратного метра .
И вот что странно , что например бассейн детского садика обложить налогом
в голову не приходит , а вот бассейн в котором купаются дети , который построил
для них отец , может быть даже своими руками - приходит . А мы говорим о
здоровой нации . И разделяем здоровье "олигархов" и их детей и всех остальных .
Покупался в общем бассейне - ты делаешь вклад в здоровье , покупался в личном
- "олигарх" .
Как считать
Несомненно интересной темой является не только площадь , но и как выполнять
оценку стоимости недвижимости . И суть тут в следующем . Есть некая "рыночная"
стоимость недвижимости , т.е. сколько за нее максимально готов предложить
покупатель . Есть стоимость постройки здания выполненая с учетом завышения
затрат с целью снижения налогообложения . Есть стоимость постройки "хозспособом" .
Есть стоимость постройки самостоятельно . Есть остаточная стоимость БТИ . И все
эти стоимости кардинально отличаются . Так же нужно обратить внимание что
"квадрат" "квадрату" рознь . Т.е. есть конструктивные особенности равно как
и желание заказчика иметь роскошь .
Сначала о ценах . Срецифика "рыночных" цен заключается в том что оценка идет
по сделкам на которых проходит 1% недвижимости . Стоимость всей недвижимости
страны считается по 1% "обезбашенного" населения которое использует кредитные
средства , или средства от продажи другой квартиры , или средства легко
полученные в результате "бизнеса" . И эта оценка переноситься на всю страну .
Кроме того стоимость недвижимости зависит от места ее расположения , квартира
в центре дороже чем на окраине . Хотя на самом деле цену нужно разделять на две
составляющие - стоимость недвижимости и стоимость земли ( места ) на котором
она возведена . При обложении недвижимости по "рыночным" ценам эти
составляющие соединяются . Т.е. если оценить рыночную стоимость частного дома
в центре , то в нее попадет и стоимость земли которая облагается отдельным
налогом .
В первую очередь от "рыночной" оценки пострадают те кто владеет недвижимостью
в привлекательных местах и не может оплатить налог . Ну например живет бабушка
в центре в огромной квартире , ее стоимость может составлять 1 млн долл ,
спросим у бабушки 10 тыс долл налога ( 1% ) и все - бабушку можно выселять .
Собственно одна из целей налога именно такая - перераспределение имущества
которое еще не было перераспределено .
Стоимость постройки - несомненно когда у министрества строительства получается
реальная стоимость 3-4 тыс грн за кв.м. постройки, а у застройщиков божаться что
не меньше 10 тыс , то тут нужно задавать вопросы . Но нас интересует больше
вопрос кто прав если с нее платить налог.
Остаточная стоимость . Несомненно каждое здание имеет износ . И его нужно
учитывать . Неправильно брать одинаковый налог с хрущевки и с особняка . Это
все равно что брать одинаковый налог с мерседеса и запорожца .
Так же нужно сказать о технологиях строительства . Технологии постройки
здания в корне меняют его стоимость . Например ленточный фундамент в 2 раза
дешевле монолитной плиты , а стоимость покрытия шиферной крыши ( самого шифера )
составляет 10-12 гривен за кв м , металоочерепица - 50-60 , а медь и больше 500 ,
есть еще масса материалов , и как видим разница в материалах в 50 и более раз .
Одновременно с этим владельцу ничего не стоит заменить один вид покрытия на
другой в процессе эксплуатации . И так старенький домик может после
рекнострукций стать замком , при этом по документам оставаться все тем же
стареньким домиком .
Как мы видим учет по "квадратам" приводит к резкой несправедливости уплаты
налогов , как можно сравнивать старый дом советской постройки с анологичным
куда заложили самые дорогие материалы и работу . А учет деталей подобных
строений может завести далеко , во первых это огромная трудоемкая работа ,
то о чем говорилось выше в разделе "экономика налога" . Во вторых она может
привести к заглядыанию в ваши туалеты , а не установлен ли там позолоченый
унитаз . А так как основано еще на человеческом факторе то приведет к
невероятной коррупции где инспектор один на один с "клиентом".
О человечности
Немаловажным фактором является то что делать если вдруг ввиду или финансовых
обстоятельств или несчастного случая или собственно введения налога недвижимость
стала не по карману ? Предствим несколько случаев. Бабушка , жила в центре
киева, или не совсем бабушка , и ей предложили уплатить налог ? Молодые
горячие головы рекомендуют - не можешь платить налог - выметайся , освобождай
молодым . Что ей делать ? Ну во первых , она теряет связи со всеми родственниками
и соседями которые могли бы о ней позабититься , она теряет привычный круг
общениния , привычный образ жизни . Во вторых , она становиться находкой для
всякого рода мошейников . Вынуждаяя ее продать мы пытаемся выкинуть человека
на свалку . Согласуется ли это с принципами морали ?
Возьмем другой пример , семья живет в селе . И вдруг по каким-то причинам ей
приходит счет . Что делать ? Тот кто живет в селе знает что такое своя , своими
руками ухеженая земля , что такое налаженный образ жизни когда каждый инструмент
на своем месте , у каждого животного есть свое место в хлеву . Вариантов не много
они не могут снести часть этажа и сказать - этой недвижимости уже нет . А
переселение на новое место ( если это вообще возможно в данном населенном пункте )
это скорее напоминает высылку "кулаков" сталинским режимом . Спустя столько
лет история поторяется ?
А отец построивший своему ребенку бассейн должен его закопать ?
Куда дальше нас заведет такой материализм ? Общество без роду и племени ?
Вы живете не на своей родине , а в недвиджимости которой владеете и затра
возможно не будете владеть ? Какую мораль это сформирует ?
Ясно одно - чемоданный образ жизни приведет к тому что родину никто не будет
любить , будут отноститься как к месту жительства . И если завтра будет на
укриане беда нет проблем купить другую недвижимость в другой стране , а те кто
хочет тот пусть и служит украине .
Износ строений
Нельзя не упомянуть о том что общий житлой фонд устаревает . Фактически
нормативные сроки службы домов считаются от 30 до 150 лет , однако большая
часть домов советского периода была построена из расчета 50 лет . Не трудно
подсчитать что в скором времени начнется массовый выход домов из эксплуатации .
Большинство домов было построено в послевоенный период ( война разрушила большую
часть зданий ). Если принимать то что средний срок слуюбы дома в пределах 50
лет , то в среднем в стране , оставаясь на тех же позициях , просто обновляя
то что выходит из стороя нужно строить 2% квартир . С учетом того что за годы
независимости строилось мало , то мы отстали на 35% . И в скором времени
может так случиться что масса народа из аварийного жилья пойдет к власти
и спросит как им быть в этом случае . Когда приходит один дом это превращается
в митинг , когда прийдет целый квартал массовой застройки это превратиться
в трагедию .
В данном случае есть один единственный способ избежать этой ситуации - строить,
строить как можно больше , за любые деньги , не важно кому принадлежащие ,
рано или поздно с вопросом собственности разберуться. Если жилье есть , и есть
люди у которых нельзя взять больше чем двуе руки и голова , то они найдут
основу при которой недвижимость пустовать не будет и жить всем будет где .
И если пытаться ограничивать сейчас платежеспособное население строить себе
новое жилье освобождая старое , или просто стоть себе жилье , или инвестировать
в постройку квартир , то закончиться это катострофой .
Более того нужно со стороны правительсва черезвычайно содействовать ,
предоставляя землю , упрощая бюрократические процедуры , дать поверить
в реальность этого пути . Введение налога будет стимулировать
"сидеть на своем". Есть трехкомнатная квартира , больше и не стоит , нет смысла
инвестировать и пытаться большее - потому что 1% олигархов должен заплатить
за все , а как только появляется большее значит ты олигарх .
Естественные "налоги"
Считается что владение недвижимостью является счастьем . Попробуем подсчитать.
По старым советсвким нормам раз в 5 лет должен был проводиться текущий ремонт
помещений . В настоящее время стоимость ремонта изменяется десятками тысяч
гривен . Чем больше размер недвижимости тем дороже тебе это обходиться .
Отопление - это отдельная тема . Наши дома катострофически энергонеэффективны.
Соответственно у владельца недвижимости выбор - или делать капитальное утепление
или оплачивать отопление в нереальных размерах . Инвестиции в энергосбережение
домов - это до 30% годовых . Чем больше ваш дом или квартира тем дороже вам
обходиться его отопление .
Затраты на ремонты . В городских условиях затратами на ремонты и обслуживание
являются услуги ЖЭКа которые настолько низкого качества что фактически приводит
или к оплате ремонтов с личных средств жильцов или к аварийным ситуациям .
В условиях частного дома вы не ждете аварийной ситуации а постоянно поддерживаете
дом в рабочем состоянии - каждый месяц расходуя срества .
Износ. О нем говорилось выше , инвестируя в недвижимость на определенном этапе
ее жизни или постройки вы вкладываете в стареющий актив . Например , если
стоимость новой квартиры составляет 100 000 у.е. , то 2000 у.е. - это ваш
ежегодный износ . Т.е. вы каждый месяц должны откладывать 80 у.е. только
на то чтоб не остаться без квартиры .
Подбивая итоги можно сказать что владение и использование недвижимости - это
уже сам по себе затратный механизм который прямо зависит от ее размеров .
Это не осознает пока первое поколение частных владельцев советской недвижимости,
а политсилы играя на непонимании народа о том что он реально теряет свои активы
каждый день лишь от факта владения этим имуществом пытаютсмя разыграть компанию
против "олигархов" .
Кому выгодно
Резюмируя все вышесказанное , можно с уверенностью сказать что закон против
олигархов выгоден прежде всего ... олигархам .
По следующим причинам :
1. Именно олигархи меньше всего пострадают от введения налога . (см. "жертвы" )
2. Именно олигархические группировки смогут отделаться от меров городов и сел и
в случае обращения за средствами с обычных налогов отправлять в поход по домам .
3. Экономика налога будет убыточной , или она затронет все население и будет
крайне несправедливой . Позволит создать сделать очередной виток раздувания
штатов и государственных расходов . ( родственники , друзья , сваты )
4. Налог противоречит идее "дешевого жилья" . Позволит выселить часть населения
( продать дешево ) , при том беря только лучшее . Одновременно на витке жилищного
кризиса продать крайне дорого . Ничто не мешает отменить так же как и внедрить
налог .
5. Приведет к невероятному расцвету коррупции .
6. Создаст социальные противоречия в обществе . Изменит металитет на "чемоданный" .
7. Снизит инвестиции в строительство жилья что неизменно приведет ,а вернее усугубит
жилищный кризис, который неизбежен .
И вот после всего вышесказанного , нужен нам налог под номером 100 ?
alyak, 2008
автор разрешает перепечатку данного материала в любых печатных и интернет
изданиях , с возможным изменнием содержимого без утраты смысла .
