Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

AlenaS3 · 10.05.2020

Рудольф Сикорски сказав(ла):
Продуктовый магазин +Хозгрупа. Цена которую предлагают, на мой взгляд очень не плохая. Мне правда в 2012 году предлагали за него почти в два раза больше, но так тогда же и доллар был другой.А вот соспросом на аренду то тут все очень не просто. Не уверен что найду замену своему арендатору в случай чего. По крайней мере по такой же цене.

Продать и не мучаться.

AlenaS3 · 10.05.2020

Tt77 сказав(ла):
+1
И таки ищут место конкуренты, если вашим интересуются. Посад тоже может открыться))

spinoza8 · 10.05.2020

Рудольф Сикорски сказав(ла):
Доброе время суток всем завсегдатаям темы. Ребят, есть вопрос. Очень бы хотелось услышать ваше мнение. Ну и у кого же мне спрашивать если не здесь. Итак исходные; Есть небольшой магазинчик в дальнем пригороде. Я здаю его в аренду. Вообще то коммерческая недвижимость это не мой конек поэтому и прошу совета. Арендатор стабильный, платит регулярно, цена аренды 13500 гр. это по сегодняшнему курсу 500 у.е -вроде бы и неплохо. Скоро заканчивается договор аренды. Тут неожиданно нарисовался покупатель на здание (конкурент моего арендатора). Готов реально брать. Сторговались за 21500 у.е. Деньги для этого здания и места очень не плохие. Задаток пока не брал. И вот теперь в раздумьях, не дают покоя мысли, что делать Как бы рентабельность сдачи в аренду получается очень высокая где то процентов 25-27. Жаль вроде. Но с другой стороны это при нынешнем курсе доллара. А учитывая надвигающийся БОЛЬШОЙ ПИЗДЕЦ и грядущий обвал национальной валюты, (причем я так думаю раза в два), ровно в такой же пропорции снизится и стоимость аренды и стоимость магазина. По сути вопрос сводится к следующему; получить сейчас на руки более 20 штук, и в период БП перевложить их в недвижимость когда та будет на дне, или пусть капает потихоньку и ждать их несколько лет? Причем второй вариант может затянутся очень на долго...
Заранее благодарен всем отписавшимся.

Сумма не та, как не поступишь, особо ничего не теряешь.
На сколько цена за этот обьект может упасть, ну максимум до 15 тысяч через год, за тот же год арендатор возместит это падение.
А за 15 тыс.ты его всегда успеешь продать, даже если АТБ с Посадами окружат.
Но, как показывает моя практика, если на горизонте есть реальный покупатель, то надо продавать, потому что когда появится новый с деньгами не известно.
Только я б проверил реальность намерений данного покупателя, попробовав поторговаться, накинув сверху полторушку.
А решать как поступить все равно вам.
Успехов.

AlenaS3 · 10.05.2020

spinoza8 сказав(ла):
Только я б проверил реальность намерений данного покупателя, попробовав поторговаться, накинув сверху полторушку.

Заманчиво, но может и сработать в другом направлении. Имхо.

spinoza8 · 10.05.2020

igorsi сказав(ла):
Такой большой, а веришь в сказки про большой пиздец?

Можем определить маркеры этого пиздеца, например курс 35 к концу года или заморозка строек или падение цен на недвижимость на 20% от сегодняшних или ваши критерии.
Определим общие маркеры и при согласовании сторон можно было бы забиться на бутылку вискаря, где предметом спора будет или наступление данных показателей или нет.

spinoza8 · 10.05.2020

AlenaS3 сказав(ла):
Заманчиво, но может и сработать в другом направлении. Имхо.

На это и расчет, если покупатель реальный, то согласится всё -равно немного накинуть, а если просто мимо шёл, то делов и так не будет.
В любом случае, как я уже сказал, продавец особо ничего не потеряет, шла бы речь об обьект по стоимости на порядок выше, тогда Б однозначно надо было продавать, в данном же случае сумма обьекта ни чем не рисковая сама по себе.

Tt77 · 10.05.2020

spinoza8 сказав(ла):
На это и расчет, если покупатель реальный, то согласится всё -равно немного накинуть, а если просто мимо шёл, то делов и так не будет.
В любом случае, как я уже сказал, продавец особо ничего не потеряет, шла бы речь об обьект по стоимости на порядок выше, тогда Б однозначно надо было продавать, в данном же случае сумма обьекта ни чем не рисковая сама по себе.

А если покупатель имеет два варианта для рассмотрения? И взвешивает где больше плюсов?

Гість 226998 · 10.05.2020

igorsi сказав(ла):
Такой большой, а веришь в сказки про большой пиздец?

spinoza8 сказав(ла):
Можем определить маркеры этого пиздеца, например курс 35 к концу года или заморозка строек или падение цен на недвижимость на 20% от сегодняшних или ваши критерии.

Поддерживаю :пиво:

Мой прогноз к концу года. Курс зеленого за 40 до 50 ти, падение цен на РН- в полтора-два раза. Естественно падения спроса и замораживание строек.

igorsi · 10.05.2020

Максим Камерер сказав(ла):
Поддерживаю
Мой прогноз к концу года. Курс зеленого за 40 до 50 ти, падение цен на РН- в полтора-два раза.

Уточним:
- доллар должен стоить больше, чем 40грн на 31 декабря? Ок.
- падение цен РН в Харькове? На 10.05.20

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.

показывает среднюю цену на новостройку Харькова 675$. Падение в полтора раза - 450$.

Естественно падения спроса и замораживание строек.

Сорри, это абстрактно.
Падение спроса на недвигу в кризис естественно будет, замораживание строек вполне может быть у слабых застройщиков, которые и без кризиса уже несколько лет не могут дома достроить.

Литр какого вискаря ставишь, если 31.12.2020 доллар будет дешевле 40грн, а недвига дороже 450$? Можем ограничиться денежным эквивалентом.

TRUE · 10.05.2020

Рудольф Сикорски сказав(ла):
Доброе время суток всем завсегдатаям темы. Ребят, есть вопрос. Очень бы хотелось услышать ваше мнение. Ну и у кого же мне спрашивать если не здесь. Итак исходные; Есть небольшой магазинчик в дальнем пригороде. Я здаю его в аренду. Вообще то коммерческая недвижимость это не мой конек поэтому и прошу совета. Арендатор стабильный, платит регулярно, цена аренды 13500 гр. это по сегодняшнему курсу 500 у.е -вроде бы и неплохо. Скоро заканчивается договор аренды. Тут неожиданно нарисовался покупатель на здание (конкурент моего арендатора). Готов реально брать. Сторговались за 21500 у.е. Деньги для этого здания и места очень не плохие. Задаток пока не брал. И вот теперь в раздумьях, не дают покоя мысли, что делать Как бы рентабельность сдачи в аренду получается очень высокая где то процентов 25-27. Жаль вроде. Но с другой стороны это при нынешнем курсе доллара. А учитывая надвигающийся БОЛЬШОЙ ПИЗДЕЦ и грядущий обвал национальной валюты, (причем я так думаю раза в два), ровно в такой же пропорции снизится и стоимость аренды и стоимость магазина. По сути вопрос сводится к следующему; получить сейчас на руки более 20 штук, и в период БП перевложить их в недвижимость когда та будет на дне, или пусть капает потихоньку и ждать их несколько лет? Причем второй вариант может затянутся очень на долго...

Заранее благодарен всем отписавшимся.

Продавать только если нужна эта двадцатка сейчас. Иначе смысл.

asan · 10.05.2020

jenyj сказав(ла):
ты б с народом поделился тайнымы знаниями . наверное из золотого милиарда ?

Если под народом ты имеешь ввиду секту зелёного покращення, то это будет бесполезной тратой времени. Лучше посмотри очередной видос и порелаксируй.

Pasto · 10.05.2020

Рудольф Сикорски сказав(ла):
Доброе время суток всем завсегдатаям темы. Ребят, есть вопрос. Очень бы хотелось услышать ваше мнение. Ну и у кого же мне спрашивать если не здесь. Итак исходные; Есть небольшой магазинчик в дальнем пригороде. Я здаю его в аренду. Вообще то коммерческая недвижимость это не мой конек поэтому и прошу совета. Арендатор стабильный, платит регулярно, цена аренды 13500 гр. это по сегодняшнему курсу 500 у.е -вроде бы и неплохо. Скоро заканчивается договор аренды. Тут неожиданно нарисовался покупатель на здание (конкурент моего арендатора). Готов реально брать. Сторговались за 21500 у.е. Деньги для этого здания и места очень не плохие. Задаток пока не брал. И вот теперь в раздумьях, не дают покоя мысли, что делать Как бы рентабельность сдачи в аренду получается очень высокая где то процентов 25-27. Жаль вроде. Но с другой стороны это при нынешнем курсе доллара. А учитывая надвигающийся БОЛЬШОЙ ПИЗДЕЦ и грядущий обвал национальной валюты, (причем я так думаю раза в два), ровно в такой же пропорции снизится и стоимость аренды и стоимость магазина. По сути вопрос сводится к следующему; получить сейчас на руки более 20 штук, и в период БП перевложить их в недвижимость когда та будет на дне, или пусть капает потихоньку и ждать их несколько лет? Причем второй вариант может затянутся очень на долго...
Заранее благодарен всем отписавшимся.

Хех, подскажите где купить обьект за 20т и сдавать за 6т в год? Возьму три, нет пять

Irpenskiy · 10.05.2020

TRUE сказав(ла):
Продавать только если нужна эта двадцатка сейчас. Иначе смысл.

Согласен, если 20ка очень нужна, это понятно, ну не сможет арендатор 13500, будет платить 10000, доходность будет не 25%, а 20, да даже 18%, это плохо по нашим временам?

mik12345 · 10.05.2020

Рудольф Сикорски сказав(ла):
Деньги для этого здания и места очень не плохие. Задаток пока не брал. И вот теперь в раздумьях, не дают покоя мысли, что делать Как бы рентабельность сдачи в аренду получается очень высокая где то процентов 25-27.

Есть доходный метод определения стоимости недвижимости. Рентабельность 25% и "цена очень не плохая" не совместимы. Либо арендатор платит оверпрайс, либо все-таки объект стоит дороже. Торгуйтесь, берите калькулятор, показывайте покупателю и говорите, что реальная цена 30. Слушайте, что он скажет. Может приведет пример аренды аналогичного в соседних городках за 7 тыс. Поговорите с текущим арендатором. Предложите ему выкупить в рассрочку за 25-30. Он может и переплатить чтобы удержать бизнес.

PS У меня в 14-ом был такой выбор с небольшой коммерческой недвигой. Мне говорили "посмотри что творится, продавай пока еще хоть что-то дают". Я посчитал рентабельность около 20% и решил держать. К сегодняшнему дню объект уже окупился полностью.

mik12345 · 10.05.2020

Рудольф Сикорски сказав(ла):
А учитывая надвигающийся БОЛЬШОЙ ПИЗДЕЦ и грядущий обвал национальной валюты, (причем я так думаю раза в два), ровно в такой же пропорции снизится и стоимость аренды и стоимость магазина. По сути вопрос сводится к следующему; получить сейчас на руки более 20 штук, и в период БП перевложить их в недвижимость когда та будет на дне, или пусть капает потихоньку и ждать их несколько лет? Причем второй вариант может затянутся очень на долго...

Не нужно паниковать и делать резких движений. Никто не знает чем закончится. Может и обвалом доллара. Продавать сейчас по чем дают в расчете, что все упадет в 2 раза, это идти на неоправданный риск.

igorsi · 10.05.2020

mik12345 сказав(ла):
PS У меня в 14-ом был такой выбор с небольшой коммерческой недвигой. Мне говорили "посмотри что творится, продавай пока еще хоть что-то дают". Я посчитал рентабельность около 20% и решил держать. К сегодняшнему дню объект уже окупился полностью.

Думаю, mik12345, вы это и так прекрасно знаете, но напишу:
"Полностью окупился" может быть недостаточно.
Нужно учитывать альтернативную доходность на вложение (инвестировать в другой актив, положить на депозит, положить под матрас) и удешевление/капитализацию актива (вторичка может приносить доход, но при этом дешеветь, котлован->первичка - дорожает в цене).

Пример, киоски на рынке могут приносить хороший доход, но павильоны каждые ~10 лет сносят и строят новые. Какая стоимость киоска за полгода-год до его сноса?

mik12345 сказав(ла):
Продавать сейчас по чем дают в расчете, что все упадет в 2 раза, это идти на неоправданный риск.

+1

mik12345 · 10.05.2020

igorsi сказав(ла):
Думаю, mik12345, вы это и так прекрасно знаете, но напишу:
"Полностью окупился" может быть недостаточно.
Нужно учитывать альтернативную доходность на вложение (инвестировать в другой актив, положить на депозит, положить под матрас) и удешевление/капитализацию актива (вторичка может приносить доход, но при этом дешеветь, котлован->первичка - дорожает в цене).

Правильно, но любая инвестиция это риск. Задним числом можно было бы сказать, например, что нужно было продавать и на все вкладываться в биткойн. Поэтому я предпочитаю сравнивать с подматрасным долларом. Может с учетом небольшой инфляции доллара.

igorsi сказав(ла):
Пример, киоски на рынке могут приносить хороший доход, но павильоны каждые ~10 лет сносят и строят новые. Какая стоимость киоска за полгода-год до его сноса?

Нужно разбираться, почему в этом случае такая нетипичная рентабельность. Может, действительно, там есть подводные камни.

инженер гарин · 10.05.2020

Рудольф Сикорски сказав(ла):
Доброе время суток всем завсегдатаям темы. Ребят, есть вопрос. Очень бы хотелось услышать ваше мнение. Ну и у кого же мне спрашивать если не здесь. Итак исходные; Есть небольшой магазинчик в дальнем пригороде. Я здаю его в аренду. Вообще то коммерческая недвижимость это не мой конек поэтому и прошу совета. Арендатор стабильный, платит регулярно, цена аренды 13500 гр. это по сегодняшнему курсу 500 у.е -вроде бы и неплохо. Скоро заканчивается договор аренды. Тут неожиданно нарисовался покупатель на здание (конкурент моего арендатора). Готов реально брать. Сторговались за 21500 у.е. Деньги для этого здания и места очень не плохие. Задаток пока не брал. И вот теперь в раздумьях, не дают покоя мысли, что делать Как бы рентабельность сдачи в аренду получается очень высокая где то процентов 25-27. Жаль вроде. Но с другой стороны это при нынешнем курсе доллара. А учитывая надвигающийся БОЛЬШОЙ ПИЗДЕЦ и грядущий обвал национальной валюты, (причем я так думаю раза в два), ровно в такой же пропорции снизится и стоимость аренды и стоимость магазина. По сути вопрос сводится к следующему; получить сейчас на руки более 20 штук, и в период БП перевложить их в недвижимость когда та будет на дне, или пусть капает потихоньку и ждать их несколько лет? Причем второй вариант может затянутся очень на долго...
Заранее благодарен всем отписавшимся.

Я БЫ ЕЩЕ УЧИТЫВАЛ ТО ОБСТОЯТЕЛЬСТВО, ЧТО ЭТА НЕДВИЖИМОСТЬ ИНТЕРЕСНА ТОЛЬКО ДВУМ ЛЮДЯМ- АРЕНДАТОРУ И ЕГО КОНКУРЕНТУ. Я БЫ ПРОДАЛ.

jenyj · 10.05.2020

Как то слабо верится что недвига стоимостью 20$ сдается за 13000 грн может конечно удачное место и рядом ничего нельзя строить но мне кажется т.с просто подкинул на вентилятор

mik12345 · 10.05.2020

инженер гарин сказав(ла):
Я БЫ ЕЩЕ УЧИТЫВАЛ ТО ОБСТОЯТЕЛЬСТВО, ЧТО ЭТА НЕДВИЖИМОСТЬ ИНТЕРЕСНА ТОЛЬКО ДВУМ ЛЮДЯМ- АРЕНДАТОРУ И ЕГО КОНКУРЕНТУ. Я БЫ ПРОДАЛ.

Почему она интересна? Может потому что рядом ничего подобного нет, а построить обойдется в 50 тыс со всеми разрешениями и документами? Рано говорить, что там рынок покупателя. Пока что покупатели/арендаторы есть, целых два, а продавца еще нет.

Слишком мало вводных данных. Почему было решено, что 21 тыс это хорошая цена? Разве рядом есть аналогичные предложения в продаже, которые обеспечивают сопоставимую выручку?

Недвижимость. Аренда. Факты и общение. БФ

Вкладення