Недвижимость. Кто во что инвестирует

[Да-Да!!]

Интересует ликвидность. По коммерческой есть опасения. Очень уж много запускается точек. Переводят 1-е этажи в нежилой фонд не так много. Но Ритейл парки... мафы... Их огромное количество и в очень хороших местах. И на базарах мафы запускают в огромных количествах.
Взять Людвига Свободы. Людей, да, очень много. Цены пусть и космические, но окупаемость нормальная. Так начали строить мафы, пока на остановке с входом как с остановки так и с пешеходной дорожки, вскоре с таким успехом могут вдоль всей проезжей части выстроить... Так может помещений стать больше чем желающих их снимать. Пушкинская, Сумская и другие центральные улицы для покупки и сдачи в аренду самые не выгодные. Цены продажи космические, а аренда в разы ниже проходных мест по городу

Я особо не эксперт по коммерческой, так как никогда не сдавал, но часто снимал.
Красная линия всегда востребована, цена ниже рынка на пару грн уже улетает.
Странно что вы берёте за основу окраину. Алексеевка хоть и развивающийся массив, но его ЦА будет строго детерминирована рамками микрорайона. Центр же наоборот привлекает всех, ибо он более удобен по своему определению, престиж, локация и тд и тп
Под комерч я бы рассматривал 1 этажи новостроев в центре или старый город под сдачу формирующую инфраструктуру. Как вариант офисы с хорошей локацией и парковкой. (Меня много раз привлекал дом проектом своей недорогой ценой, но я даже не ездил его смотреть ибо там не стать)

 

[Medbrat 153]

Гордон. В какую недвижимость инвестировать.

 

[dmitryr2008]

Гордон красавчик. Брать под 19 % годовых в банке и сдавать квартиру за 12% годовых (60т долларов обходится квартира и говорит за 600 долларов сдавать), платить коммуналку, тратить платить налоги и тратить на ремонт, мебель. Супер прибыль

 

[dmitryr2008]

Я особо не эксперт по коммерческой, так как никогда не сдавал, но часто снимал.
Красная линия всегда востребована, цена ниже рынка на пару грн уже улетает.
Странно что вы берёте за основу окраину. Алексеевка хоть и развивающийся массив, но его ЦА будет строго детерминирована рамками микрорайона. Центр же наоборот привлекает всех, ибо он более удобен по своему определению, престиж, локация и тд и тп
Под комерч я бы рассматривал 1 этажи новостроев в центре или старый город под сдачу формирующую инфраструктуру. Как вариант офисы с хорошей локацией и парковкой. (Меня много раз привлекал дом проектом своей недорогой ценой, но я даже не ездил его смотреть ибо там не стать)

Я приводил примеры. Центр хорош, но там часто окупаемость 20-30лет, что не есть гуд. Продавцы по Пушкинской, Сумской и параллельным/перпендикулярным улицам живут в 2007. У них цена по 3500-5000 дол за метр. А сдают в аренду как правило по 12-20 долларов за метр. Проспект Научный тоже как правило, хотя там немного получше ситуация по цене аренды. Помещения не в центре но в топовых местах если за 3500дол за метр то аренда от 35 дол за метр.

 

[Да-Да!!]

Я приводил примеры. Центр хорош, но там часто окупаемость 20-30лет, что не есть гуд. Продавцы по Пушкинской, Сумской и параллельным/перпендикулярным улицам живут в 2007. У них цена по 3500-5000 дол за метр. А сдают в аренду как правило по 12-20 долларов за метр. Проспект Научный тоже как правило, хотя там немного получше ситуация по цене аренды. Помещения не в центре но в топовых местах если за 3500дол за метр то аренда от 35 дол за метр.

Тут больше зависит под что сдаёшь. Магазины и шоурумы дорого уходят. Офисы и агенства много не заплатят , но им нужна та же локация
Ещё текучка не маловажна, которая для арендодателя будет простоем

 

[Да-Да!!]

Гордон. В какую недвижимость инвестировать.

Математик от бога
Мало того что 7% проигнорировал даже без учёта издержек на содержание и обслуживание объекта, так ещё и считать начал от 50 тыс хотя до этого озвучил 60

 

[Aegis]

Он же четко сказал, что за 42 цена квартиры и 60 - цена ремонта, налогов, платежей и тд.
В целом, чтобы сохранить деньги - это нормальная схема. Смущает только кредит. Расчитывать на то, что гривна стабильно будет дешеветь на 20% в год - не очень надежно.

 

[dmitryr2008]

Тут больше зависит под что сдаёшь. Магазины и шоурумы дорого уходят. Офисы и агенства много не заплатят , но им нужна та же локация
Ещё текучка не маловажна, которая для арендодателя будет простоем

Дорого снимают как правило ломбарды, обменки, аптеки, букмекерские конторы, пункты приема анализов, точки по продаже живого пива, фастфуды. Так вот топовые места вне центра как правило именно эти арендаторы полностью и снимают. Иногда что-то выхватить могут продуктовые магазины. Пушкинская, Сумская и соседние улицы ранее на бутиках выезжали, но время бутиков в таком количестве как было уже прошло. Следовательно в центре множество пустующих помещений и их сдавать готовы абы сдать. Так вот люди сдают часто по 12-20 дол за метр в центре, а продать хотят за 3000-5000 дол. Так вот центр и сдать тяжелее чем места с огромным потоком людей вне центра.
Топовые места не центр - Людвига Свободы между метро и Классом, Холодная гора между 2-м метро с 2-х сторон, Героев Труда возле метро, другие спальные районы возле метро арендаторы расхватывают по 30-65 долларов за метр . При этом цена объектов примерно как Сумская и Пушкинская.

 

[dmitryr2008]

Он же четко сказал, что за 42 цена квартиры и 60 - цена ремонта, налогов, платежей и тд.
В целом, чтобы сохранить деньги - это нормальная схема. Смущает только кредит. Расчитывать на то, что гривна стабильно будет дешеветь на 20% в год - не очень надежно.

Никто не против покупки ликвидных 1-комн квартир особенно в Киеве, но не на кредитные деньги. Вряд ли Гордон нажил состояние именно на этом

 

[Да-Да!!]

Он же четко сказал, что за 42 цена квартиры и 60 - цена ремонта, налогов, платежей и тд.
В целом, чтобы сохранить деньги - это нормальная схема. Смущает только кредит. Расчитывать на то, что гривна стабильно будет дешеветь на 20% в год - не очень надежно.

Прослушайте ещё раз
Он сказал 42 цена квартиры, 60 с ремонтом и налогами на покупку квартиры
Можно ещё предположить что и обставить мебелью и техникой.

Но помимо этого придётся платить налоги за деятельность в сфере аренды недвижимости , надо платить за коммуналку, надо платить за текущие ремонты, надо каждые 8 лет делать косметический ремонт и апгрейд мебели и техники иначе за 600$ уже никто не снимет
Не забываем про простой между сдачами

Это все потянет около 10% от аренды, плюс раз в 7-8 лет при косметическом ремонте потенциально потерянная прибыль + расходы эквивалент полугодовой аренде

Так шо лапши он навешал... в кредит под 19% смешно

 

[ruslan79]

У меня знакомый купил в лет 10 назад в ипотеку квартиру в гривне. Тогда он получал 2500, сейчас 10000. Платеж на данный момент 1700 в месяц. Гривна обесценилась в 3,5 раза. Думаю что-то в этом есть

 

[Orshansky]

Здравствуйте. Во что выгоднее инвестировать для заработка на аренде в Харькове? Квартиры вторичка, новострой на стадии строительства, сданный новострой, коммерческая недвижимость (магазинчики/офисы)?

Вопрос не во "что". Вопрос стоит "когда"

Любая инвестиция - это вопрос в умении анализировать рынок. Если бы вы знали как анализировать рынок у вас не появится необходимости инвестировать в недвижимость



Если упросить и взять самый тупой вариант анализа, то ситуация выглядит средующим образом:

1. 1992-1998г - 1м2 ~$100-200 (1-2)
2. 1999-2008г - ~$900-1800 (3)
3. 2009г - $500-1000 (4)
4. 2010-2014 - $750-1500 (5) обрубила война, так бы догнали до 2500
5. 2015г - $300-$750 (A)
6. 2016-2018 - $500-1000 (B)
7. 2019-2021 - $150-$300 (C)

Инвесторы блядь

В приципе тоже самое подтверждается и банальным фундаментальным анализом.
Ну скажем Болгария. ВВП на душу населения:
▲$9 504 (номинал, 2019)[2]

▲$24 577 (ППС, 2019)[2]


Украина: ВВП на душу населення
▲ $2 960 (2018) (номінальний)[4]

▲ $9 180 (2018) (за ПКС)[4]


Но, цены на недвижимость в Украине выше! чем в Болгарии. Так что сосите писю. $400-900 (цена м2 Болгарской недвижимости)/2.5-3 (коэфф. ВВП) ~ $150-300 за метр ваших халуп.

 

[Orshansky]

У меня знакомый купил в лет 10 назад в ипотеку квартиру в гривне. Тогда он получал 2500, сейчас 10000. Платеж на данный момент 1700 в месяц. Гривна обесценилась в 3,5 раза. Думаю что-то в этом есть

В этом есть труд людей оплаченный деньгами, которые эти люди вложили в банк на депозит, которым вернули в 3.5 раза обесцененные деньги или вообще не вернули Например деньги его роителей. Хер*хер=хер.

 

[Гешефт 888]

Вопрос не во "что". Вопрос стоит "когда"

Любая инвестиция - это вопрос в умении анализировать рынок. Если бы вы знали как анализировать рынок у вас не появится необходимости инвестировать в недвижимость




Если упросить и взять самый тупой вариант анализа, то ситуация выглядит средующим образом:

1. 1992-1998г - 1м2 ~$100-200 (1-2)
2. 1999-2008г - ~$900-1800 (3)
3. 2009г - $500-1000 (4)
4. 2010-2014 - $750-1500 (5) обрубила война, так бы догнали до 2500
5. 2015г - $300-$750 (A)
6. 2016-2018 - $500-1000 (B)
7. 2019-2021 - $150-$300 (C)

Инвесторы блядь

В приципе тоже самое подтверждается и банальным фундаментальным анализом.
Ну скажем Болгария. ВВП на душу населения:
▲$9 504 (номинал, 2019)[2]

▲$24 577 (ППС, 2019)[2]


Украина: ВВП на душу населення
▲ $2 960 (2018) (номінальний)[4]

▲ $9 180 (2018) (за ПКС)[4]


Но, цены на недвижимость в Украине выше! чем в Болгарии. Так что сосите писю. $400-900 (цена м2 Болгарской недвижимости)/2.5-3 (коэфф. ВВП) ~ $150-300 за метр ваших халуп.

А в Центре? С 2009 по сегодня цена от тысячи и выше за квадрат и сильно за эти годы не менялась.
В Центре цена более стабильна.

И откуда такой пессимизм на 2019-2021 гг.?
Кстати какова судьба вашей квартиры возле московского моста?

 

[Orshansky]

А в Центре? С 2009 по сегодня цена от тысячи и выше за квадрат и сильно за эти годы не менялась.
В Центре цена более стабильна.

И откуда такой пессимизм на 2019-2021 гг.?
Кстати какова судьба вашей квартиры возле московского моста?

Цена сильно менялась в
2009 г
2015 г
следующий резкий сброс будет 2019/20

Пойми, цены в обьявлениях - это не рыночная цена. Я же купил в 15-м за $300 м2 в центре и ты сможешь

Чем обусловлен см. выше. Он обусловлен и техническим анализом цен и фундаментальным анализом экономики Украины и сравнительным анализом цен и наступающим Мировым кризисом.

 

[dmitryr2008]

Цена сильно менялась в
2009 г
2015 г
следующий резкий сброс будет 2019/20

Пойми, цены в обьявлениях - это не рыночная цена. Я же купил в 15-м за $300 м2 в центре и ты сможешь

Чем обусловлен см. выше. Он обусловлен и техническим анализом цен и фундаментальным анализом экономики Украины и сравнительным анализом цен и наступающим Мировым кризисом.

В конце 2008 мировой кризис ударил по Украине. Обвал грн и недвижимости. 2014 вообще непонятная судьба была у Украины. Может жилье под снос и будет стоить 300 дол в Харькове ближе к 2021 году. Но приличное столько не может стоить. Центр города хорошие квартиры и развалюхи - огромная разница. В Болгарии живет знакомый. С его слов в Софии средняя з-та 500 евро, в других городах и селах 250 евро. При этом зарабатывать по 1000 в месяц мало кто может. Из Болгарии массово уехали работоспособные люди. Сфера IT слабо развита. Харьков сильно выезжает за счет IT. В Софии новострои среднего уровня около 1000 евро за метр. При этом их некому покупать. Элитные доходят до 3000евро за метр... В Болгарии на сегодня переизбыток жилья, в Харькове судя по аренде переизбытка пока нет.

 

[Orshansky]

В конце 2008 мировой кризис ударил по Украине. Обвал грн и недвижимости. 2014 вообще непонятная судьба была у Украины. Может жилье под снос и будет стоить 300 дол в Харькове ближе к 2021 году. Но приличное столько не может стоить. Центр города хорошие квартиры и развалюхи - огромная разница. В Болгарии живет знакомый. С его слов в Софии средняя з-та 500 евро, в других городах и селах 250 евро. При этом зарабатывать по 1000 в месяц мало кто может. Из Болгарии массово уехали работоспособные люди. Сфера IT слабо развита. Харьков сильно выезжает за счет IT. В Софии новострои среднего уровня около 1000 евро за метр. При этом их некому покупать. Элитные доходят до 3000евро за метр... В Болгарии на сегодня переизбыток жилья, в Харькове судя по аренде переизбытка пока нет.

А из Украины люди не уехали?
А средня зп в Украине 500 Евро?
А ВВП на душу населения в 3 раза меньше чем в Болгарии

А при 90-150 грн за $ сколько будет м2?

Ну и напоследок развею Миф про IT. Средняя ЗП в IT в Харькове ~$600-700... задействовано там ну порядка 20 000 человек ну миллионеры блеать. Таксисты блядь в Софии больше зашибают Естественно есть зп и $3000-4000 (столько зарабатывают таксисты в Германии уже ), но таких людей там 2-3% собственно как и в любом другом бизнесе.

Но есть нюанс, все заказы в IT из США и ЕС, а когда в США разразится неизбежный кризис, ~15 000 Харьковских программистов пополнят ряды безработных Собственно так было в 2001-м и 2009-м так будет и в 2019/20

 

[Koresh144]

А из Украины люди не уехали?
А средня зп в Украине 500 Евро?
А ВВП на душу населения в 3 раза меньше чем в Болгарии

А при 90-150 грн за $ сколько будет м2?

Ну и напоследок развею Миф про IT. Средняя ЗП в IT в Харькове ~$600-700... задействовано там ну порядка 20 000 человек ну миллионеры блеать. Таксисты блядь в Софии больше зашибают Естественно есть зп и $3000-4000 (столько зарабатывают таксисты в Германии уже ), но таких людей там 2-3% собственно как и в любом другом бизнесе.

Но есть нюанс, все заказы в IT из США и ЕС, а когда в США разразится неизбежный кризис, ~15 000 Харьковских программистов пополнят ряды безработных Собственно так было в 2001-м и 2009-м так будет и в 2019/20

Нормальный айтишник, в Харькове, получает 2500-5000 в зависимости от специализации и опыта... 500-700 дают на старте в нормальных конторах джунам.

 

[Orshansky]

Нормальный айтишник, в Харькове, получает 2500-5000 в зависимости от специализации и опыта... 500-700 дают на старте в нормальных конторах джунам.

Ну 5000 то ты загнул.

Ну возьмем условную компанию:
5 человек с зп $3000
10 человек с зп $1500
100 человек с зп $500 (джуниоры, тестировщики, дизайнеры, хуй-пойми чем занимающиеся.... )

Какая будет средняя зп? Шо... ~$695? Но пусть даже средняя в некоторых компаниях и дойдет до $900 это всеравно вообщем-то похуй, ибо во времена кризиса их зп будет $0

 

[alon4ik]

Средняя ЗП в IT в Харькове ~$600-700..

$1800.

задействовано там ну порядка 20 000 человек ну миллионеры блеать.

25000.

⚠ Тільки зареєстровані користувачі бачать весь контент та не бачать рекламу.